Financiación al 100%

financiación 100%

No quiero con esta entrada que parezca que obtener una financiación al 100% del precio del inmueble es sencilla, todo lo contrario. Pero no podía dejar de contar esta experiencia personal que me enseñó que nada es imposible.

Buscando un piso para vivir

Viví con mi novia en mi micro apartamento en Lavapiés (Madrid) durante varios años. Nos permitió ahorrar y además de vivir en el centro, es prácticamente lo único bueno de vivir en 25 m2. Porque lo de que en un piso pequeño se limpia menos ya os puedo asegurar que no es cierto del todo.

Corría el año 2015 cuando nos decidimos a buscar un inmueble para vivir. Muchas veces contamos Rocío y yo la misma anécdota cuando los precios de Madrid estaban empezando a subir; «ella quería un piso de tres habitaciones, que no fuese bajo, con ascensor, vestidor, terraza, dos baños y de Lavapiés para arriba».

Poco a poco Rocío fue bajando las expectativas y se bajó del burro con bastante disgusto. La zona es a lo primero que renunció y luego al vestidor y al final incluso a una habitación. Nos dimos cuenta que los precios ya estaban complicados y vimos que comprar y reformar era la única forma de obtener un buen precio. Vimos sin exagerar más de 70 inmuebles y si rebusco en el ordenador seguro que encuentro el excel con el seguimiento de los pisos que vimos.

El resultado mereció la pena.

Al fin lo encontramos!

Fuimos a ver un piso más y no nos gustó a pesar de tener un buen precio. Lo hicimos saber, a lo que el propietario dijo después de la visita, como sin interés, «tengo aquí al lado otro piso por si lo queréis ver» y ese sí fue el nuestro. Sin pasillo no como el otro, exterior a una plaza y con un enorme ventanal que nos enamoró.

Por casualidad fuimos los primeros en ver el inmueble pues ni estaba anunciado y con la amenaza de que había gente interesada señalizamos el piso 3 días después. Era un primero en Arganzuela, cerquita del metro, de 60m2 con muy buen precio pero con una reforma de tirarlo todo y levantarlo.

Para no desviarme del post no entraré en la reforma, que de verdad fue una de las experiencias más duras a nivel de pareja que hemos tenido Rocío y yo y que algún día contaré. Si alguna pareja ha pasado por esto, puede saber de lo que hablo. Pero el resultado mereció la pena.

Búsqueda de financiación

Me llevé un gran desengaño cuando me di cuenta de que mi banco de toda la vida no estaba muy dispuesto a financiarme y de que el banco con el que ya tenía una hipoteca no me daba una buena oferta, más tarde lo entendí, «claro ya me tenían enganchado».

Pero si algo he hecho siempre es informarme, leer foros, preguntar, ver comentarios… lo que tú estás haciendo actualmente pero que no todo el mundo hace. Yo ya tenía cuenta con ING y mi pareja incluso la cuenta nómina por lo que en un orden lógico era el siguiente al que debíamos tocar la puerta.

La financiación en ING

No recuerdo en que momento me enteré de que el importe financiado por ING era el 80% de la tasación y no del valor de compraventa (valor tasación si es de menor importe) como la mayoría de los bancos  pero se me iluminaron los ojos.

Automáticamente pensé lo que probablemente estas pensando tú también. Si financian el 80% de la tasación y la tasación es el 120% del precio de la vivienda, la financiación es del 100% del precio de la vivienda.

Ahora bien ¿ Como conseguir esa tasación ?

Tasación

La tasación es un informe realizado por una persona independiente,  (independiente del banco también) para valorar según unos criterios y una metodología definida el valor de bien, en nuestro caso hablamos de tasaciones hipotecarias de un inmueble.

Lo que teníamos claro es que el tasador debía trabajar para nosotros y no para el banco por muy independiente que fuese, así que íbamos a prescindir de la tasación que te ofrece el banco. Estos tasadores pueden disponer de ciertos informes previos del piso ofrecidos por el banco que pueden influir en sus valoraciones. No queríamos que supiese ni el importe de compra, ni el importe previo solicitado en la hipoteca.

Elegir tasadora

Esto es lo más importante. Aunque los bancos deben aceptar tasaciones de cualquier tasadora autorizada por el Banco de España, están acostumbradas a trabajar con ciertas tasadoras y pensábamos que mejor que el informe estuviese remitido por una de sus «tasadoras de confianza». Evitábamos recelos y no alargábamos el proceso más de lo necesario. Recuerdo que nos dieron 3 tasadoras de confianza y 2 más cuyas tasaciones también podían aceptar.

Lo que hicimos fue realizar pretasaciones online, algunas las puedes encontrar gratuitas en internet como la herramienta de BBVA valora y otras debes pagar un importe mínimo de 8€ o 10€ que en el mejor de los casos se descuenta si finalmente realizas la tasación con ellos.

Conseguimos 4 o 5 pretasaciones con importes que oscilaban en un rango de 40.000€ y para un piso de 120.000 era más que importante acertar en esto.

Nos quedamos con la tasación más alta que además aseguraban que el valor de la tasación final no variaría en más de un 10% de su pretasación. Y aunque tienen fama de no ser muy generosos, Tinsa fue la opción elegida. Lamentablemente actualmente no tienen este producto de pretasación

No está todo hecho

Aunque sabíamos que por comparativa con inmuebles de la zona salíamos ganando debíamos dar un punto extra a la valoración e intentar influir. Teníamos ese 10% de desviación que si era a la baja nos echaría por tierra todo el esfuerzo hasta ese momento. Sabíamos que la calidad del piso era lamentable y poco podíamos rascar en eso.

Ahora os digo que si estáis en ese punto y le podéis hacer un lavado rápido de cara entre que obtenéis el piso y lo tasáis tal vez ganéis en eso también.

Quisimos sorprender y potenciar lo que creíamos que era uno de los puntos más fuertes del piso, que era la ubicación. Desarrollamos un dossier con mapas del barrio, la ubicación de los servicios, supermercados, farmacias, colegios. Todo esto aunque en menor medida, también influye en la tasación. Además de incluir el resultado de la pretasación que habíamos hecho recientemente con ellos para que lo recordasen, añadimos un par de hojas indicando la próxima inauguración del Centro Comercial Plaza Río 2 lo que potenciaba enormemente la zona.

La chica se sorprendió y dijo que ya conocía el barrio pero aceptó el ofrecimiento y aunque no estoy seguro de si lo miró, aun hoy en día pienso que de alguna forma pudimos influir en obtener una buena tasación.

Resultado

Esperamos con el corazón en un puño alrededor de una semana y finalmente nos enviaron la tasación. Lo habíamos conseguido, incluso fue mas alta que la pretasación y justo sobre el 100% del valor de compra-venta. Veíamos a cada paso como la financiación al 100% era posible.

Presentamos la tasación a ING y también fueron varias semanas de espera y muchas llamadas. Agotamos el plazo de dos meses y eso que fuimos bastante rápidos.

Lo habíamos conseguido. Financiar al 100% es posible ¿Y si nosotros lo conseguimos por que no tú? La financiación al 100% junto con lo de «es imposible conseguir una segunda, tercera, cuarta hipoteca» son dos de los mitos más extendidos en la compra de inmuebles. Ayúdame a difundirlo compartiendo mi historia.

¿ Has conseguido financiar algún inmueble al 100% ?

Me gustaría saber si tú has conseguido financiación al 100% o al menos lo has intentado. Deja el comentario por favor.

Recuerda que estoy en Facebook y Twitter donde hay una comunidad que te puede ayudar, también en la financiación.

Si te da vergüenza no importa, estoy seguro de que se te quitará con el tiempo. Mientras tanto puedes escribirme en privado si te sientes más cómodo.

2 pensamientos sobre “Financiación al 100%”

  1. Hola! Nosotros en noviembre del 2019 compramos un piso financiando con ING. Tasandolo con la tasadora del banco, sin conocerla, sin pretasarlo nosotros ni nada eso nos dieron el 100% del precio de compra. El secreto fue comprar a 1000€/M2 cuando el precio medio de la zona eran 1600€/M2. Eso sí, el trámite tardo cerca de 3 meses cuando con otro banco hubiéramos tardado menos de un mes…

    1. Me alegra leer ese comentario. Enhorabuena!. Muchísima gente me ha respondido al artículo diciendo que eso no es posible hoy en día y que está desfasado y tú experiencia es de hace menos de un año. Claro, es más fácil decir que no, que intentarlo.

      Aunque ahora con el Covid el tema de la financiación se está endureciendo, no hay nada imposible y menos en inmobiliario.

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