Gastos de un inmueble

gastos de un inmueble

Antes de meterte en el mundo de la inversión inmobiliaria debes conocer los gastos de un inmueble pues de ellos va a depender la rentabilidad y el resultado final de la operación.

¿Por qué son importante los gastos?

En cualquier inversión vas a encontrar que el apartado de gastos o costes ocupa un capítulo entero y es de vital importancia.

¿En cuantas obras se dispara el coste al doble o al triple del presupuesto inicial? En cualquier tienda tienen muy claro el coste inicial del producto para determinar un precio de venta competitivo conservando su margen de beneficio.

En el plano inmobiliaria es igual de importante. Debemos cuantificar todos los gastos en mayor o menor medida antes de la compra del inmueble para evaluar la operación, saber el precio a ofertar y/o descartar el inmueble. 

Diferentes gastos de un inmueble

En orden cronológico estos son los gastos que podremos encontrarnos en la compra.

Los primeros gastos que nos vamos a encontrar son los que se producen en el proceso de compra. Los gastos de la compraventa son obligatorios en cualquier adquisición y se producen hasta la adquisición. Se puede calcular como un porcentaje del importe total del inmueble y varía entre un 10-12% del valor de compra según la comunidad autónoma.

Un gasto que no se da en todas las compras de inmuebles es el gasto hipotecario. Con la nueva Ley Hipotecaria del 2019 se han reducido en parte estos gastos pero aun así la concesión de una hipoteca nos puede generar algunos que debemos tener en cuenta.

El gasto de la reforma igual que el anterior puede existir o no, y puede llegar a ser tan elevado que en algunos casos es el mayor de todos los gastos.

Para finalizar hay que prestar atención a los gastos periódicos del inmueble. Estos gastos son obligatorios y se generan mes a mes a partir de la compra.

Gastos de compraventa

  • 1 – Notaría
  • 2 – Registro
  • 3 – Impuestos
  • 4 – Gestoría
  • 5 – Comisión inmobiliaria
 
1 – Notaría

Los gastos de notaría son los destinados a la escritura pública del bien inmueble. Dependen del importe del inmueble principalmente, pero influye otros aspectos como el número de páginas total de las escrituras.

Están regulados, es decir se rigen por unos aranceles aprobados por Ley. Si vemos un importe excesivo en esta factura deberíamos preguntar al notario el motivo. Aunque se puede aplicar algún descuento este no debería producir producir grandes diferencias entre notarías.

2 – Registro

Es el gasto para inscribir el inmueble en el registro de la propiedad. También está regulado por un arancel y depende del valor de la propiedad pero influye por ejemplo el número total de personas que adquieran el inmueble.

Para calcular los gastos del registro y los del notario se puede emplear esta fabulosa calculadora de la OCU

3 – Impuestos

Según el tipo de vivienda se va a pagar unos impuestos u otros.

Si es vivienda nueva se pagará un 10% de IVA sobre el valor de escrituración (en canarias 6,5%).

Si es un inmueble de segunda mano se pagará al estado el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) que varía según la comunidad autónoma y que oscila entre 6 y 10% por carácter general. Existen reducciones en muchas comunidades para vivienda habitual, familias numerosas… etc.

Si estamos en inversión nos moveremos en el tipo de gravamen general por comunidad cuya dato está contemplado en la APP de Comprar para alquilar.

4 – Gestoría

Es el coste administrativo por realizar todos los trámites anteriores, hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad. 

5 – Comisión inmobiliaria

El inmueble lo podrás adquirir directamente a un particular o a través de un intermediario que en la mayoría de los casos será una inmobiliaria y cobrará por esos servicios de intermediación.

Probablemente te acompañen en el proceso de la compra lo cual es importante si nunca has adquirido una vivienda.

Gastos de la hipoteca

  • 1 – Comisión de apertura
  • 2 – Tasación
  • 3 – Comisión broker
 
1 – Comisión de apertura

Es el importe que exige el banco para la apertura de la hipoteca. Suele oscilar entre 200€ y 500€.

2 – Tasación

Es el coste de la tasación del inmueble. La tasación es un trámite obligatorio para poder determinar el importe del crédito. Aunque cada banco trabaja con ciertas tasadoras y realizan este trámite con regularidad, el comprador puede seleccionar el mismo el tasador, y el banco está obligado a aceptar la tasación siempre que sea una tasadora autorizada.

3 – Comisión broker

Es la comisión que cobrará el intermediador financiero por la obtención de la hipoteca. Es un coste opcional ya que en la mayoría de los casos es directamente el comprador el que pregunta a los bancos sobre hipotecas, pero bajo ciertas condiciones puede ser una figura necesaria según nuestra economía por lo que no hay que descartar está figura.

Reforma

Como se ha comentado es un gasto que dependerá de como te encuentres el piso y que puede ir desde los 1000€ si es pintar únicamente, hasta 20k-30k si hay que hacer una reforma integral. Con este importe resulta obvio la importancia de tener calculadas unas cifras lo más reales posibles para no desviarnos en nuestros cálculo del gasto.

Sin duda si tienes menos experiencia, o la reforma a acometer es de cierto volumen, necesitarás hacer una visita al inmueble acompañado por un técnico antes de la compra, pues en función del presupuesto podrás ofertar más o menos por el inmueble.

Gastos periódicos

Para este grupo de gastos me voy a centrar únicamente en los gastos periódicos que genera un alquiler como vivienda habitual  obviando los gastos de los suministros que deberían correr a cuenta del arrendatario en un alquiler tradicional como vivienda habitual.

  • 1 – Seguro de impago
  • 2 – Seguro Hogar
  • 3 – Seguro de vida
  • 4 – Comunidad
  • 5 – Impuesto de bienes e inmuebles (IBI)
  • 6 – Mantenimiento y periodos vacíos
  • 7 – Impuestos
 
1 – Seguro de impago

Es un seguro opcional que se contrata para cubrir posibles impagos de los inquilinos. Es recomendable contratarlo para garantizar una cierta tranquilidad y por el estudio de solvencia del inquilino que realizan. Suele costar alrededor de media mensualidad al año.

2 – Seguro del hogar

Es el seguro que cubre daños en el inmueble tanto en el continente como en el contenido. Si se alquila sin muebles la vivienda, se puede reducir la parte del contenido abaratando el seguro. También te puedes plantear contratar el servicio de manitas asociado en muchos casos al seguro para evitar tenerte que hacer cargo de pequeños imprevistos.

3 – Seguro de vida

No es un gasto elegido en la mayoría de los casos, pero en muchas hipotecas nos  lo darán como bonificación y cubre el pago del inmueble (hipoteca) en caso de fallecimiento y/o invalidez.

4 – Comunidad

Es el gasto del edificio e incluye la luz comunitaria, seguros de la finca, administrador, reparaciones… etc. 

El ascensor eleva el gasto y suele oscilar entre 30-70€/mes.

5 – Impuesto de bienes e inmuebles (IBI)

Es un impuesto municipal que grava la propiedad de un bien inmueble y se calcula a partir del valor catastral del inmueble actualizado mediante coeficientes.

6 – Mantenimiento y periodos vacíos

Este cálculo es imposible de calcular por lo que en un terreno conservador lo cuantificaremos por un porcentaje en base al tipo de inmueble y nuestra experiencia.

Es posible que inmuebles más nuevos tengan menos gastos de mantenimiento o que inmuebles en ciertas zonas tengan menos periodos vacíos entre alquileres. 

Se puede estimar estos gastos entre un 3-5% de una mensualidad.

7 – Impuestos

Un gasto que no se suele tener en cuenta son los impuestos periódicos de un inmueble. Merecerían un capitulo aparte dada su complejidad y se pagan de forma anual en la declaración de la renta en función de los ingresos generados si está alquilado y descontando gastos. Hay ciertas deducciones que se deben tener en cuenta para no pagar de más.

Por la dificultad del cálculo en muchos casos optaremos por permitir que un gestor se encargue de este trámite con la agencia tributaria.

Conclusiones

Es probable que desconocieses la cantidad de gastos que conlleva el adquirir una propiedad pero ahora que los conoces deberías afinar tus cálculos del inmueble que deseas comprar o que has adquirido. Recuerda que el importe de estos gastos puede hacer  que la operación sea interesante o no.

Todos estos gastos se tienen en cuenta en la APP de Comprar para alquilar por lo que te ayudará enormemente con los cálculos de una forma sencilla.

Espero que te haya gustado este artículo y te sea de utilidad. Ahora cuéntame tú. ¿Tienes en cuenta todos los gastos a la hora de adquirir un inmueble? ¿Te has llevado alguna sorpresa al calcular el coste de una reforma? ¿Has descartado inmuebles por algún gasto excesivo? ¿Hiciste la declaración de la renta tu mismo o contrataste un gestor?

Recuerda que estoy en Facebook y Twitter donde hay una comunidad entera que te puede ayudar, con los gastos de un inmueble y aconsejarte.

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