Actualizar la renta del alquiler al IPC

Actualizar la renta del alquiler al IPC no tiene nada que ver con el precio que se fija al inicio del contrato, ni con otros costes que el arrendador puede repercutir a los arrendatarios. Este aumento del alquiler por parte del propietario es uno de los puntos que mas dudas genera.

Sin duda, puede convertirse en el principal factor de encarecimiento de la vivienda, para quien viva en una casa alquilada, si el propietario exije dicha subida.

En algunos casos se cruza el miedo del arrendador en subir la renta y perder los inquilinos, con la necesidad de subir el alquiler para afrontar otros gastos del propietario derivados del arrendamiento.

¿Cuando se debe subir el alquiler?

Cuando se firma un contrato de alquiler, tanto el precio se fija libremente entre el propietario y el inquilino, tal y como establece la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).  Este contrato le da derecho al inquilino a permanecer en la vivienda durante al menos cinco años (y siete años cuando el casero es una empresa).

El artículo 18 de la LAU , sobre la actualización de las rentas dice:

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

Así pues, las subidas serán anuales en los cumpleaños del contrato siempre y cuando se haya pactado así en el contrato de alquiler.

¿Cuanto se actualiza la renta?

Pues habría que ver el contrato, ya que las subidas se deben acordar por ambas partes como hemos indicado. Lo habitual es usar un índice como el IPC (Índice de Precios al Consumo), aunque se puede usar otros indices como el IGC o el ARCA.

Siguiendo con el artículo 18 de la LAU.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

La ley nos marca el límite en la subida que no podrá ser superior al IPC. También esta parte del artículo nos da pie a la forma de articular esta subida que se desarrolla en el siguiente punto. Se toma como dato el último IPC definitivo (no IPC adelantado) publicado y suele ser a mediados de cada mes.

Mecanismo para actualizar la renta del alquiler al IPC.

El punto 2 del articulo 18 de la LAU dice:

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

El texto legal indica que la subida del alquiler se exige al inquilino el mes anterior al que se aplique la subida.

Reproducimos, de forma más simple, el mecanismo de subida del alquiler con un ejemplo práctico.

Si disponemos de una vivienda alquilada por 1.000€ al mes y firmamos el contrato de alquiler un 1 de marzo del 2021, deberíamos esperar al 1 de marzo del siguiente año para aplicar la primera subida. La subida del alquiler la tendríamos que comunicar al inquilino el 1 de febrero del 2022, y para el cálculo de la subida coger el IPC que se publique el alrededor del 15 de enero del 2022.

El valor del IPC internanual en enero de 2022, fue del 6,1%. Por lo tanto habrá que sumarlo a la renta, lo que da una nueva mensualidad de 1.061€ durante todo el año. Para el siguiente cumpleaños el 1 de marzo del 2023 habrá repetir el mismo proceso, así hasta que finalice el contrato de alquiler.

cronograma subida del IPC

Os dejo la pagina del INE para el cálculo de la subida conforme el IPC de forma sencilla. 

¿Es posible actualizar la renta del alquiler al IPC con carácter retroactivo?

No. Las subidas solo se pueden hacer en los cumpleaños del contrato.

Ahora bien, llegamos a la parte interesante que anticipaba al principio del post. Hablé del miedo del arrendador a perder los inquilinos al subir la cuota del alquiler. 

¿Sería posible pactar no subir el IPC, o parte de él a cambio de una contraprestación? Por ejemplo y por ser más concreto, en un grupo de whassap se mencionó si sería posible “perdonar” la subida del IPC, si el inquilino aceptaba permanecer en el inmueble durante un año más. Aunque yo dudaba de su legalidad al principio, pensando en que la subida no puede tener carácter retroactivo, diversos abogados indicaron que con una buena redacción sería posible, ya que técnicamente no sería una subida.

Esto en la práctica, y con un buen documento redactado por un profesional, sería el mes anterior a la subida, llegar al acuerdo mencionado. En caso de abandonar la vivienda antes del año (nada se lo impide), tendría la penalización equivalente a los retrasos del IPC. O subir tan sólo la mitad del IPC y el resto condicionarlo a la permanencia del inquilino en el inmueble.

Todo perfectamente legal y dando un buen motivo al inquilino para permanecer en la vivienda, lo cual para los que amamos el largo plazo nos viene de lujo. Él inquilino se beneficia de tener un inmueble alquilado algo más económico de lo que podría haber sido, y el propietario de mantener inquilinos y eliminar periodos vacíos y los inconvenientes del cambio.

Te voy a dejar un modelo de contrato para condicionar la subida del IPC a la permanencia del inquilino que además puedes modificar libremente. ¡Gracias a Raul R.!

Tan solo debes acceder si eres suscriptor o registrarte de forma gratuita. Con el usuario registrado, el modelo será accesible aquí mismo.

candado contenido

Límite de la subida de la renta del alquiler.

El pasado 29 de marzo del 2021 el gobierno aprobó un  paquete de medidas para paliar los efectos de la guerra en Ucrania sobre las familias de España. Una de las medidas fue el límite a la actualización de los precios del alquiler.

Este límite será de un máximo del 2% del IPC, una gran diferencia ya que el IPC en marzo del 2022 ha subido un 9,8%. 

La entrada en vigor de la ley es a partir del 1 de abril de 2022 y finaliza el 30 de junio de 2022. Osea los meses de abril, mayo y junio de 2022. Afecta a todos los inquilinos que tengan la revisión de su alquiler en ese periodo.

A partir de julio del 2022 los contratos que tengan revisión se podrán actualizar la renta del alquiler al IPC como antes de la nueva ley. 

Huelga decir que es posible que se amplíe el plazo de la limitación pasado junio, conforme nos acerquemos a su finalización.

Conclusiones.

Quería resumir lo que creo que son los puntos más importantes y que más dudas generan a la hora de actualizar la renta del alquiler al IPC:

1. La renta solo se puede actualizar de forma anual a partir del inicio del contrato. Es decir, la primera subida podría ser transcurrido un año desde la firma. Se toma el último dato publicado de IPC publicado del mes anterior a que se cumpla el año del contrato.

2. El arrendador debe avisar de esta actualización al arrendatario la segunda quincena del mes anterior a cumplir el año, teniendo en cuenta que el dato del IPC se publica normalmente el día 15 de cada mes. 

3. La actualización de la renta debe figurar en el contrato. No es posible exigir subidas del IPC si no hemos avisado en plazo y forma al inquilino, es decir, por escrito conforme lo indicado en el artículo.

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Oscar Osuna Delgado Administrator

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No he pensado en la inversión de forma sería hasta hace unos 5 años, a pesar de jugar en bolsa desde los 16 años, era solo eso, un juego.

Después de la bolsa, en la que tuve disgustos y alegrías a partes iguales, encontré una parte más amable de la inversión en la compra de inmuebles para alquilar.

Fue una casualidad, al comprar la vivienda con mi pareja Rocío en 2015 y mudarme, que empezamos a alquilar mi piso de soltero y descubrimos este mundo.

En marzo del 2017 compramos otro inmueble para alquilar. En octubre del 2018 otro, 2020…. Y ahora ya no es juego.

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14 comentarios en «Actualizar la renta del alquiler al IPC»

  1. Hola,
    Muy bueno tu articulo.
    El Indice Arca (alquiler Seguro) se vería supeditado también a este máximo del 2%?
    Gracias!

    Responder
  2. Buenos días, tengo un piso alquilado cuyo contrato hace el año el 1 de diciembre, en el que consta la subida del importe según el ipc. Sigue vigente el 2% o podría aplicar IPC? Gracias

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  3. Hola. Mi casero no me actualizó la renta en 2021 y ahora me la quiere actualizar aplicando el IPC de 2020 a 2021 mas el IGC, que además dice que es de 5,42%, lo que da una subida de casi el 10%. Yo creo que no puede aplicar más del 2%, que es lo que establece el RD-Ley 6/2022. ¿Puede hacer lo que él dice?

    Responder
    • Por proponer puede y si hay acuerdo de la nueva subida podría ser superior al 2%. Entendemos que es una negociación y no tienen que ser únicamente precio.

      Si bien es cierto que el arrendador puede acumular subidas no realizadas de periodos anuales anteriores, con la limitación actual, no podrían ser superior al 2% la suma de todas. Tampoco puede exigirte importes de estas subidas atrasados.

      Responder
  4. Hola Oscar,
    Muy bueno el artículo, pero tengo una duda, cuando se habla de actualización de contratos siempre se pone el ejemplo de un contrato que se inicia el día 01, pero si el contrato se firma el 13 o el 16, por un importe de 500 Euros, a efectos de la actualización del IPC, ¿cómo hay que hacerlo?
    Gracias

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    • Hola María.
      Se hace de la misma forma. Hay que avisar de la subida un mes antes de que venza el contrato. Es decir el 13 o o el 16 del mes anterior, con el último dato publicado del IPC,o de la referencia que tengas en el contrato.

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      • Hola Oscar, no me he explicado bien, en el caso anterior, al margen de cuando se debe de realizar el aviso, lo que quiero saber es si le tengo que cobrar 13 dias con el importe de la renta anterior y 17 con la renta actualizada, o se le cobra todo el mes con la renta actualizada.

        Gracias

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        • Hola maría.

          No creo que haya una regla definida para realizar ese proceso, pero por practicidad cobraría en una sola vez todo el mes.

          En esa mensualidad incluiría los 13 días del importe de la renta sin actualizar, más los otros 17 con la renta actualizada.

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  5. Buenos días.
    Quisiera saber si pasado el año puedo actualizar por todo el período anterior superior al año transcurrido.
    Por ejemplo mi caso: quiero actualizar la renta que inició en marzo del 2021 a partir del 1 de enero del 2023.
    Ya que no lo actualice con anterioridad, acumulando el IPC de 22 meses. Osea actualizar el 13,3% ya que el 30 de diciembre de momento caduca la ley transitoria.
    Y la siguiente a esta actualización cuando tocaria hacer?
    Gracias.

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    • Hola Hernan.

      Presupongo que en el contrato viene la clausula de la actualización de la renta conforme el IPC.

      Te doy mi opinión y tómalo como eso.

      Actualmente existe la limitación del 2% que comentas, y aunque no estoy seguro, yo creo que lo más sensato es que no te la puedes saltar aunque estemos en otro periodo.
      Un ejemplo parecido a lo que dices es… este año he subido el 2% por la limitación, pero el siguiente año subo lo que me corresponda del año en curso más lo que me dejé por subir. Dudo que se pueda realizar algo así.

      En tu ejemplo lo haría de la siguiente forma:
      1-Tomaría el primer periodo desde marzo del 2021 hasta marzo del 2022. Qué sería un 2% por la limitación.
      2-Aplicaría el porcentaje del 2% a la renta.
      3-Tomaría el segundo periodo desde marzo del 2022 a marzo del 2023 para calcular el IPC (suponiendo que no se prorrogue la limitación).
      4-Aplicaría esa subida del punto 3 al anterior resultado del punto 4 y avisaría a los inquilinos en plazo y forma.

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