Alquiler de habitaciones. Triple entrevista. 2ª parte.

Lo prometido es deuda y aquí tenéis la segunda parte de la triple entrevista sobre el alquiler de habitaciones. Si no leíste la primera parte, pincha aqui para leer los post en orden.

Recuerda que tenemos en marcha un juego con las fotos de cabecera. Y es que la foto puede pertenecer o no a uno de las habitaciones de nuestros invitados. Dos de las fotos serán de dos de nuestros invitados y la tercera no es de ellos. En la tercera parte de la entrevista os diré a quien pertenece cada foto.

Luminosa habitación, con vistas despejadas a un entorno natural. Se alquila con todo el mobiliario necesario para sentirte como en casa, y puedas desarrollar cómodamente tú trabajo o completar tus estudios. La nota de color la pone la lampara azul.

En esta segunda parte se entra muy en materia y se incide en las diferentes visiones que hay de un mismo negocio ¿Hay algo más enriquecedor que ver diferentes puntos de vistas de un mismo negocio?

Diferentes visiones de afrontar el alquiler de habitaciones.

  • ¿Puedes darme un ejemplo real de una de tus inversiones (la que quieras) de como calculas la rentabilidad? He visto formas muy diferentes y no se pueden comparar las inversiones con diferentes cálculos, por eso es igual de importante el resultado que la forma de calcularlo. Por ejemplo, yo la calculo de forma muy simple dividiendo los ingresos entre los gastos. En los gastos meto hasta posibles reformas de acondicionamiento. Los ingresos pueden ser en bruto o netos descontando gastos e incluso los impuestos aunque sea de forma aproximada.

Carlos IEH. Yo utilizo un cálculo de rentabilidad que creo que es bastante realista. Es el que han usado siempre los agricultores castellanos. En el numerador de la fracción pongo los beneficios anuales netos (no brutos). Se incluyen todos los gastos corrientes, incluyendo una provisión fija mensual para el mantenimiento del inmueble. Pero no se incluye ni el IRPF ni la amortización del inmueble. La razón de no incluir el IRPF es porque estos ingresos se introducen en la base imponible general, y ésta varía muchísimo de persona a persona. 

La razón de no incluir la amortización es porque los inmuebles son bienes muy duraderos (cientos de años) si se les aplica un buen mantenimiento, y la provisión para mantenimiento ya está descontada en los gastos. En el denominador se pone el dinero inicial total que ha salido de tu bolsillo para adquirir el inmueble. Por lo tanto aquí se incluyen los impuestos de compra, la entrada del piso (valor del piso menos la hipoteca concedida), reforma, mobiliario, etc. Esta fraccion te dará la rentabilidad anual realista que tienes.

Como ejemplo pondré un piso que adquirí hace unos 14 meses (para que ya podamos sacar las cuentas reales de los últimos 12 meses). Está en una de las ciudades que rodean Madrid. El precio de compra fue de 87.000 euros (incluyendo honorarios de la inmobiliaria). El banco me financió el 90% al 1,5% fijo anual. Por lo tanto la entrada del piso fue de 8700 euros. Entre impuestos, notaría, registro, gestoría, etc. fueron 7223 euros. Tuve que gastarme en reformas 5500 euros. Mobiliario 1032 euros. En otros pequeños gastos 356 euros. Total dinero que salió de mi bolsillo: 22811 euros. 

Los ingresos brutos por alquiler son actualmente 1060 euros al mes en este piso. Anualmente son 12720 euros, asumiendo una ocupación del 100%, la cual siempre he tenido durante los 10 años que llevo en el negocio, excepto algunos días durante el confinamiento en donde unas pocas habitaciones se me quedaron vacías durante unos pocos días). Los gastos anuales son cosas como la cuota hipotecaria (la meto íntegramente como gasto, para ser más conservador en las cuentas), la comunidad, el mantenimiento, el IBI, los seguros, etc. Los últimos 12 meses he tenido 5331 euros de gastos.

Por lo tanto el beneficio anual neto (antes de IRPF y sin contar la amortización del inmueble) es 7389 euros. Por lo tanto la rentabilidad anual actual es 7389 / 22811 = 32,4%.

Óscar Osuna. Lo que calculas sería lo que se entiende por ROCE o ROI que es la rentabilidad sobre el capital invertido. En tu caso al financiar al 90% los números salen alucinantes. Me parece una de las rentabilidades más interesantes, pero lo habitual es usar una rentabilidad neta sin tener en cuenta el crédito hipotecario (es decir, poner en el denominador el coste total del inmueble + gastos) para poder comparar inversiones financiadas y sin financiar. En caso de que alguien lo quiera calcular ya he hecho yo las cuentas y daría una rentabilidad neta del 7,31% (sin tener en cuenta la financiación). Intuyo que esa rentabilidad no te aporta demasiado, ¿no?

Carlos IEH. Sin tener en cuenta la financiación, la media de mi cartera da casi un 12%.

Paqui Mancilla.

FLUJO
DE CAJA MENSUAL PROMEDIO

656,83

FLUJO
DE CAJA ANUAL

7.881,94

 

 

RENTABILIDAD

10,99%

Alquiler
Bruto / Inversión total

 

 

RENTABILIDAD
NETA

5,95%

Alquiler
Neto / Inversión total

 

 

TU
RENTABILIDAD COMO INVERSOR

11,75%

Alquiler
Neto / Tu aportación

*En el flujo de caja del alquiler se contemplan todos los gastos (hipoteca, intereses, impuestos municipales, seguros, mantenimiento, limpieza, etc).

 

Óscar Osuna. Por explicar un poco los números. La rentabilidad bruta es sin tener en cuenta los gastos periódicos del alquiler, como bien dices. En la rentabilidad neta ya introduces esos gastos mensuales, alquiler neto, incluso descuentas la cuota la letra hipotecaria completa, intereses y amortización ¿no?

Paqui Mancilla. Sí.

Óscar Osuna. ¿Incluyes los impuestos en el cálculo de rentabilidad?

Paqui Mancilla. No. Por un motivo que comento más adelante 😉

Óscar Osuna. Lo que denominas “Tu rentabilidad como inversor” sería el ROCE o ROI, pues es la rentabilidad sobre el dinero aportado. En este caso al solicitar financiación sube considerablemente respecto a la rentabilidad neta.

Paqui Mancilla. Exacto.

Sam Garrido. La rentabilidad bruta la calculo: ingresos anuales/precio de compra (gastos y reforma incluidos)

La rentabilidad neta sería (ingresos anuales – gastos)/precio de compra (gastos y reforma incluidos). Aquí en la parte gastos incluyo además un presupuesto para posibles reparaciones y hago los cálculos con 11 meses para tener en cuenta la posible vacante.

Te pongo un ejemplo real de mi última vivienda que puse en alquiler en octubre. Es un PCP de 4 habitaciones que me costó 91.000€ + 9.000€ de ITP + 22.000€ reforma y muebles (total precio de compra = 122.000€). Alquilo la vivienda a 1.475€ mensuales.

Rentabilidad bruta = 1.475 x 12 / 122.000 = 14,5%

Rentabilidad neta descontando los gastos (suministros, seguros, IBI, gastos de comunidad, posibles reparaciones):

(1.475€ – 275€)x11 /122.000 = 11%

Para calcular la rentabilidad no se debe incluir la cuota de la hipoteca, pues este es un dato que no depende de la vivienda, sino de las condiciones que hayas conseguido tú personalmente.

Por debajo de 10% no compro porque estoy casi segura de que el alquiler no va a cubrir los gastos. Y el cashflow positivo es la regla nº1 de la inversión.

De hecho, utilizo como fórmula rápida la regla del 100: ingresos x100 = precio máximo de compra. Esta fórmula te garantiza un 12% de rentabilidad bruta, que viene a ser más o menos un 10% neto.

Por ejemplo, si vas a alquilar 3 habitaciones a 300€, como mucho podrás gastarte 300×3 = 900€ x100= 90.000€ (siempre y cuando este precio esté por debajo del precio de mercado, que es la regla nº2)

La rentabilidad la calculo porque me permite comparar unas versiones con otras.

Pero, más que la rentabilidad, me gusta calcular el cashflow, que es lo que queda en mi bolsillo una vez pagados todos los gastos.

Es lo que de verdad va a determinar si la inversión merece la pena. En general podemos decir que merece la pena a partir de 300€ de cashflow neto mensual, y dependiendo del riesgo que estés dispuesto a asumir (una ciudad pequeña, o un barrio alejado, o una vivienda con algún hándicap…), no se debería aceptar menos de 500€ de cashflow mensual.

En mi ejemplo, tengo una hipoteca de 380€ (por el 90% del precio de compra + reforma). La hipoteca sí que hay que tenerla en cuenta para calcular el cashflow.

El cashflow neto sería simplemente ingresos – gastos = 1.475€ – (275€ gastos mensuales – 380€ hipoteca) = 820€ cashflow mensual.

A pesar de “sólo” tener una rentabilidad del 11%, tengo un cashflow súper, súper interesante.

¿Cómo he conseguido estas cifras? Comprando muy bien, aportando valor con una habitación más, negociando una excelente hipoteca, y por supuesto, alquilando caro.

Ahora me puedes preguntar ¿cuánto vas a pagar de impuestos con estas cifras? Pues de momento 0€, porque tengo gastos y amortizaciones para varios años….

  • No se si has hecho el cálculo en algún inmueble de tu cartera ¿Cuanta más rentabilidad puedes obtener en un inmueble destinado a alquiler de habitaciones respecto a vivienda completa?

Carlos IEH. Aproximadamente se obtiene casi tres veces más que en un alquiler tradicional, con las mismas condiciones de financiación. En un alquiler tradicional con hipoteca se puede obtener entre un 5-10% anual. En el alquiler de habitaciones, yo tengo actualmente una media (en toda mi cartera) del 28,4%.

Paqui Mancilla. Según mis cálculos, el incremento en la rentabilidad está en torno al 40%

Sam Garrido. ¡Claro que sí, vamos a hacer el cálculo  :)!

La vivienda anterior había estado alquilada a 650€. Frente a los 1.450€ de habitaciones, creo que la diferencia se ve rápido, no?

En este caso no se habría hecho la misma reforma porque ya no se necesitaría una habitación más. Pero un lavado de cara sí que era necesario. Pongamos unos 8.000€, sin amueblar, quedaría:

rentabilidad bruta = (650€ x12) /(91.000€ + 9.000€ ITP + 8.000€ reforma) = 7,2%
rentabilidad neta = (650€ – 120€ gastos)/108.000€ = 4,9%

Y el cashflow en este caso hubiera sido: 650€ – (120€ gastos – 350€ hipoteca) = 180€

Tener cashflow positivo cuando se alquila de manera tradicional es la regla nº3 de la inversión rentable. Las 3 reglas deben cumplirse para tener la certeza de que estas comprando bien (comprar por debajo del precio de mercado, tener cashflow MUY positivo cuando alquilas por habitaciones, y tener cashflow positivo cuando alquilas normal).

En rentabilidad estaríamos sacando más del doble. En cashflow, cuatro veces más!

  • Hay diferentes formas de afrontar los gastos de suministros en el alquiler de habitaciones. Mucha gente divide el recibo en partes iguales entre las habitaciones y otros prefieren incluirlo en el coste de la habitación hasta cierto gasto. ¿Cómo te sientes más cómodo?

Carlos IEH. En mi opinión, hay que hacer los cálculos y cobrar a los inquilinos los gastos aparte y de forma individualizada. Algunas personas nuevas en el negocio no lo hacen así y pronto ven cómo se les disparan los gastos (porque los inquilinos consumen como si no hubiera un mañana, al tener «tarifa plana») y por lo tanto la rentabilidad se resiente mucho. Me acuerdo de un caso conocido (NO era un asesorado mío) que llegó a tener beneficio negativo por hacerlo así. Intentó cambiarlo pero los inquilinos se negaron y tuvo problemas muy graves con ellos que acabaron en juicios, okupación y destrozos en el piso.

Paqui Mancilla. Las dos opciones son válidas.

Yo envío las facturas a los inquilinos y el importe se divide entre ellos a partes iguales.

La opción de alquiler con gastos incluidos es más sencilla pero es necesario establecer límites, porque cuando los suministros están incluidos los inquilinos tienden a relajarse y consumir más de lo necesario.

Sam Garrido. Para facilitar la gestión, todos los gastos están incluidos en el precio del alquiler. No hago cuentas, ni divido los recibos, ni estoy enviando facturas a unos y otros. Para sentirse cómodo con este modelo se debe estimar bien el coste aproximado de los suministros y todos los servicios antes de poner el precio a las habitaciones.

Óscar Osuna. ¿No has tenido problemas con alguien que haya pensado que tiene luz/gas ilimitado y te haya descuadrado las cuentas? ¿Pones algún límite en el consumo?

Sam Garrido. Efectivamente, cuando das a entender que luz/agua/gas y todo es ilimitado, corres el riesgo de encontrarte con un sobre-uso, o en algunas ocasiones directamente con un abuso por parte de los inquilinos.

Esto es como cuando vas a un hotel todo incluido, que te tomas 8 copas porque, total, ya las has pagado… el inquilino no debe pensar que está en un buffet libre porque no es el caso.

Al contrario, se debe desde inculcar el consumo responsable desde el principio.

En el contrato pone muy clarísimamente qué ocurre en caso de abuso. Qué se considera un abuso, quién debe pagar, etc…. Por eso me gusta leer personalmente con los inquilinos todos los puntos y detalles antes de firmar el contrato.

Puede ser que en los meses de invierno haya más gastos de gas, o en los meses de verano más de electricidad… no vamos a hacer cuentas mes a mes.

De hecho, cuando incluyes los gastos, si has estimado bien, la mayoría de las veces sales ganando.

Me ha pasado recibir una factura de gas de 500€ (casi me muero 😱) en este caso está clarísimo que no se considera un consumo normal y responsable, y los inquilinos deben responder. Lo hablamos, sacamos el contrato, y cada uno pagó lo que le tocó.

  • Hace tiempo escuché la idea de poner televisión con canales de pago en las habitaciones para convertirlas en premium. Por 200 euros más de inversión (incluso pagando la cuota mensual del canal) podía pedir 20 o 30 euros más de alquiler.¿Qué te parece la idea llevada a tus inmuebles?

Carlos IEH. En general no es buena idea. Las habitaciones «premium» tienen un mercado muy reducido, y por lo tanto es un mercado complicado y poco rentable. La inmensa mayoría de personas que buscan habitaciones tienen problemas económicos de una forma u otra. Si tuvieran el suficiente dinero para pagar una habitación de lujo, posiblemente alquilarían un piso entero para ellas. Por otro lado, la mayoría de inquilinos de habitaciones son gente joven que no valoran mucho el servicio de televisión. De hecho más de la mitad de mis inquilinos no tienen ni piden televisión, pues todo lo hacen por Internet.

Paqui Mancilla. Creo que puede aportar valor en el caso de inquilinos de cierta edad. Las personas jóvenes, en cambio, tienen un ordenador portátil u otro dispositivo desde el cual ven sus series favoritas en la habitación, así que no representa un valor real para ellos.

Sam Garrido. Depende del mercado y de la demanda. Por ejemplo, en una de mis viviendas no sólo tengo canales en la tele, sino además Netflix. Es necesario porque en esta ciudad hay bastante competencia y es interesante desmarcarse. Netflix cuesta 15€ y los inquilinos le dan muchísimo valor.

En otras ciudades no lo he propuesto de momento porque no es necesario. El mercado no lo pide.

En este mundillo hay que ser creativos, y buscar qué es lo que valora el inquilino, cómo puedo aportarle valor para que mi vivienda sea la que se desmarque frente a las demás. Siempre teniendo en cuenta las necesidades del mercado.

Y no te voy a contar lo que ocurre con los pisos que alquilo en Airbnb, ¡ahí sí que hay que llevar la creatividad a otro nivel! En una vivienda tengo hasta una sauna, por decirte…

  • Hay mucha polémica con los contratos por habitaciones si deben regirse por Código civil o LAU. ¿Cual es tu visión al respecto, que fórmula usas y por qué?

Carlos IEH. Pueden regirse por cualquiera de ellos. Pero el mejor, sin duda, es el Código Civil. Deja libertad contractual y por lo tanto puedes echar a un inquilino problemático, pedir la renta y la fianza que quieras, etc. Para el inquilino también es mejor, pues puede irse cuando quiera sin penalización. Con la Ley de Arrendamientos Urbanos todo está absolutamente limitado, y además es totalmente hostil para el propietario. Por ejemplo, no podrías echar a un inquilino problemático hasta que se cumplieran 5 años de contrato.

Paqui Mancilla. El alquiler de habitaciones puede regirse por cualquiera de las dos. Yo utilizo ambas fórmulas: la LAU cuando quiero transmitir una imagen más profesional y para contratos de más duración (a partir de 10 meses) y el Código Civil para contratos de menor duración.

Sam Garrido. Utilizo contrato que se rige por el Código Civil. Me parece mucho más flexible.
  • Otro tema controvertido. La deducción del 60% en alquiler de vivienda habitual. Ha habido alguna consulta vinculante a la agencia tributaria indicando que la deducción es si va a ser vivienda habitual del inquilino, más allá de si es una habitación o vivienda completa y más allá de si el contrato es CC o LAU que no entra a valorar. ¿Buscas alquileres de larga estancia? ¿Has tenido algún requerimiento de hacienda por esto? ¿Qué le aconsejarías a alguien para cubrirse de cara a hacienda si quiere realizar un alquiler de larga estancia para deducirse el 60% y tener menos rotación en las habitaciones?

Carlos IEH. Según el tipo de alquiler de habitación que hagas, podrás deducirte ese 60% o no. Es delicado y hay que tener un buen modelo de contrato (y realizar algunas prácticas adicionales) para poderse deducir ese 60% sin problemas con Hacienda. Digo lo de «realizar algunas prácticas» porque no vale con tener un modelo de contrato adecuado para que te puedas aplicar la deducción. Por ejemplo, si tienes una rotación media de 2 ó 3 meses, por muy buen contrato que tengas, Hacienda te dirá que no puedes deducirte ese 60%. De todos modos, todo esto va a cambiar con la nueva ley de vivienda que va aprobar el gobierno en breve (año 2022).

Paqui Mancilla. Si alquilas habitaciones como vivienda habitual puedes deducirte el 60%, si alquilas habitaciones durante una temporada corta, no puedes hacerlo. La diferencia puede quedar compensada por un precio más elevado.

En mi caso he optado por poner mis inmuebles a nombre de una sociedad para optar a los beneficios fiscales que aporta esta fórmula.

Óscar Osuna. Esto daría para mucho… ¿Se paga menos impuestos en el caso de habitaciones al tener una Sociedad Patrimonial en vez de persona física? Ahora entiendo la respuesta de antes a «si incluías los impuestos en el cálculo de la rentabilidad».  Tener el dinero en la sociedad y sacarlo está también penalizado. ¿Podrías añadir alguna pincelada?

Paqui Mancilla. Creo que cada persona debe consultar con un especialista qué opción es la mejor en su caso concreto. El panorama puede ser diferente para cada persona, según su nivel de ingresos, su tramo de IRPF, su patrimonio, etc. Por ese motivo no se puede generalizar diciendo que “se pagan menos impuestos al tener una Sociedad Patrimonial que como persona física”.

Depende de cada caso. Es importante hacer los deberes, contratar a un profesional que pueda asesorarnos, y valorar los posibles escenarios, simulando los impuestos que nos tocaría pagar en uno y otro caso.

Esto es lo que yo hice, porque recibía muchos imputs contradictorios y estaba confusa, realmente no sabía lo que sería mejor para mí.

En mi caso concreto, la sociedad patrimonial es una opción que me está dando muy buenos resultados.

Respecto a los impuestos. Efectivamente, no los incluyo en el cálculo de la rentabilidad porque hasta ahora no he sacado dinero de la sociedad. Lo reinvierto todo. El ahorro fiscal también pasa a nuevas inversiones.

Sam Garrido. Sí, busco siempre alquiler de larga estancia. A mí me interesa la estabilidad, y es lo que vendo a los inquilinos. Cuando entran saben que es para larga duración, y les explico que todos los inquilinos que están ya ,o vendrán después, será con el objetivo de quedarse el máximo tiempo posible.

En general, los inquilinos buscan estabilidad también.

Para poder beneficiar del 60%, yo hago contratos de un año, mi intención y la del inquilino cuando firmamos el contrato y sus anexos, es la de quedarse al menos un año. Otra cosa es lo que puede pasar, que por circunstancias de la vida, algún inquilino se puede ir antes del año, y en ese caso debe avisarte por escrito.

De momento no he tenido ningún control de Hacienda (tocamos madera). Le doy mucha importancia a todo el tema legal y fiscal, por eso creo que estoy bien acompañada en este sentido.

Tengo un buen asesor y mucho orden y disciplina con los contratos, facturas, y todos los justificantes.

Óscar Osuna. Me parece difícil buscar esa estabilidad en el inquilino, ya que por naturaleza el alquiler de habitaciones parece a priori algo transitorio. ¿Te cuesta encontrar esos perfiles?

Sam Garrido. No te creas, hay de todo…

Es algo transitorio pero hay muchísimos inquilinos que vienen para varios años (los estudiantes de universidad, por ejemplo, se quedan fácilmente 2, 3, 4 años, lo que dure la carrera).

Otro perfil que se suele quedar tiempo son los jóvenes con trabajo, que se quieren ir de casa de sus padres, pero no ganan suficiente como para alquilar un piso solos.

Hay inquilinos que vienen por un tiempo más reducido, que llegan a la ciudad con un contrato temporal de tres meses, por ejemplo, que quizá se renueve, quizá no…. Estos inquilinos los evito.

Por otra parte, también te digo, que no hay que obsesionarse con el 60%, porque el 60% es del resultado, y cuando tienes un resultado fiscalmente muy próximo a 0, en realidad la diferencia es mínima.

En lo que hay que centrarse, sin embargo, es en comprar barato y poder aportar valor, de tal manera que tengas gastos y amortizaciones para varios años, sin tener sí, o sí, que utilizar el 60% para que tu inversión resulte rentable.

  • Una vez escuché que hay gente que hace contratos a estudiantes de 12 meses para beneficiarse de la deducción por vivienda habitual y sistemáticamente romper el contrato al finalizar el curso. ¿Qué opinas?

Carlos IEH. Es mala idea. Hacienda no es tonta, y, si te investiga, verá que son estudiantes por los muchos indicios que tendrá al analizar tus cuentas y las fechas de entrada y salida reales.

Paqui Mancilla. En estos momentos todo acaba saliendo a la luz: la información está cada vez más digitalizada y es muy fácil comparar datos. Todo lo que implique apartarse de la verdad puede acabar trayendo problemas fiscales.

Legalmente no está contemplada la posibilidad de hacer un contrato de vivienda habitual de 12 meses, solo por cinco años. En el ejemplo que me planteas acabarán apareciendo evidencias de que no se trata realmente de un contrato de vivienda habitual, como por ejemplo que los inquilinos no cambian los suministros, que justo terminan el contrato coincidiendo con el curso escolar, etc…

Entiendo que todos buscamos las fórmulas a nuestro alcance para optimizar nuestra fiscalidad y cada uno de nosotros lo hacemos lo mejor que sabemos. En mi caso, he optado por crear una sociedad patrimonial.

Sam Garrido. Si el inquilino se quiere ir al acabar el curso, puede romper su contrato avisando con antelación, según lo que se ha establecido en el contrato.

Ahora, la verdad es que no entiendo cuál sería el motivo de romper el contrato por parte del arrendador. Yo he tenido estudiantes que se han quedado 2 y hasta 3 años en una habitación, lo que dure la carrera o el tiempo que estén de prácticas.

Si un estudiante está a gusto en su habitación y en su piso, no se quiere ir. No quiere que otro le quite el puesto.

Al contrario, a mi me ha ocurrido que estudiantes reservan la habitación en julio o en agosto, y empiezan a pagar a pesar de no entrar hasta septiembre. Me pasa cada verano.

  • No se si coincides conmigo en que la lavadora es el electrodoméstico más castigado en el alquiler en general y en alquiler de habitaciones entiendo que es mayor aún el gasto ¿Cual es tu experiencia y qué tipo de lavadoras sueles comprar?

Carlos IEH. Efectivamente. La lavadora es el electrodoméstico más maltratado en un piso alquilado por habitaciones. Por este motivo no merece la pena comprar lavadoras buenas, pues las van a romper igual en 2 o como mucho 3 años. Merece la pena comprar una barata, aprovechar la garantía de 2 años (o más, si se puede ampliar) y cambiarla en cuanto se rompa. También hay que explicar a los nuevos inquilinos que entran cómo usar correctamente una lavadora, pues muchos de ellos no saben y por eso la maltratan.

Paqui Mancilla. Creo que mis inquilinos son cuidadosos porque no he notado un desgaste excesivo en las lavadoras. En general, y para todo el equipamiento, mi experiencia me ha llevado a la conclusión de que lo ideal es comprar electrodomésticos resistentes con una buena relación calidad precio. En el pasado, cuando intentaba “ahorrar” al máximo en este tipo de cosas, acababa teniendo que pagar de más al cabo de poco tiempo.

Sam Garrido. Bueno, en mi casa con dos niños, la lavadora también va a todo trapo.

Para la lavadora, y para todos los electrodomésticos, compro siempre de marca, pero la que esté en oferta. No recomiendo marcas blancas porque nunca se sabe pero, en teoría, una buena marca debería ser más duradera.

Para la lavadora en concreto, no hay que pensar que es para tres o cuatro personas, sino pensar que es para uno sólo, pues los inquilinos no suelen mezclar su ropa. Comprar una lavadora de tambor normal y no una de tambor grande. Será más barata y gastará además menos agua y menos luz.

Conclusiones.

En esta parte de la entrevista se han hecho más palpables las diferentes formas de utilizar un mismo modelo de negocio.

Incluso para el tema de la elección de una lavadora, hay respuestas diferentes. ¿Cual pondrías tú en un apartamento para alquilar, una barata o una más cara y resistente? Déjamelo en los comentarios.

Quiero mencionar particularmente la pregunta donde pedía números de una inversión, que la verdad ha tenido respuestas muy generosas por parte de los  entrevistados.  No es una competición! No se trata de conseguir tener un punto más de rentabilidad que el resto, sino de estar a gusto con una inversión rentable. Al hacerla pensé que podríamos aprender todos un poco de algo básico como hacer los cálculos para saber si una inversión resulta rentable, con ejemplos reales, actuales y de gente experta en la materia.

Con las respuesta ha quedado clara incluso alguna diferencia como que mientras unos potencian el cashflow, otros miran más el ROCE. ¿En que rentabilidad te fijas más tú a la hora de invertir? Por cierto, esto me recordó un post que escribí sobre la rentabilidad.

En la próxima entrega (y última) de esta mega entrevista, trataremos el futuro del alquiler, la inflación que ya estamos pasando, desvelaré a quien pertenece las fotos de las habitaciones de cada post, entraremos en un terreno más personal de los entrevistados y una sorpresa final con un invitado de lujo, gran conocedor de este tipo de alquiler, aportando algunas preguntas extras.

Pincha aquí para continuar con la tercera parte.

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4 comentarios en «Alquiler de habitaciones. Triple entrevista. 2ª parte.»

  1. Felicidades Óscar, ¡me han gustado mucho las entrevistas! deseando leer la tercera parte, ¡muy muy interesantes! Lo que sí que me he dado cuenta que… para gustos los colores, en algunas cosas hay opiniones muy diferentes. Al final, no hay un solo camino en esto de las inversiones y todas las opciones son válidas, cada uno tiene que encontrar aquella en la que más cómodo/a esté. Enhorabuena por este tipo de entrevistas, aportan mucho valor 🙂

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    • Así es Maite. Yo estoy sacando la misma conclusión. Tres formas muy diferentes de invertir con éxito en el alquiler de habitaciones… Cada uno puede elegir la que quiera o un mix y hacer la suya propia, para estar a gusto con la inversión que es lo verdaderamente importante.

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  2. Grande Óscar!! Qué buena entrevista, tocando todos los palos y con tres perfiles diferentes para un mismo modelo. Estoy deseando comprar mi próximo inmueble y muy probablemente lo explote por habitaciones 🙂

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    • Hola Alejandro. Pues al leer la entrevista me entró también unas ganas enormes de alquilar por habitaciones. Los entrevistados son muy cracks, con las ideas muy claras y el modelo muy desarrollado. Parece muy fácil al leerles 🙂

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