Arbitraje inmobiliario. Una idea para la compra de pisos de inversión

En el mundo de la inversión se suele destacar la importancia de la asignación del porfolio (asset allocation), especialmente para diversificar el riesgo en distintas modalidades de inversión. Aplicando el arbitraje inmobiliario podemos plantearnos operaciones en las que se combinen modalidades que a simple vista pueden parecen inconexas.

Recientemente escuché un par de entrevistas a Pablo Gil en las que habla del concepto de arbitraje que implementó, juntando o “casando” como dice él, dos mundos bien distintos como son la inversión inmobiliaria y la renta fija: LINVEST TALKS con Javi Linares (minuto 29:50 Spotify, Youtube) y Libertad inmobiliaria con Carlos Galán (minuto 18:00 Spotify, Youtube). En este artículo, hablaremos de este concepto de arbitraje y veremos un ejemplo aterrizado con números para entender lo que nos comparte el famoso economista, experto en bolsa y formador. Este modelo muestra un nivel enorme de conocimiento, visión macroeconómica y capacidad de análisis de las alternativas de inversión que existen más allá de lo evidente.

La solución se basa en la combinación de inversión inmobiliaria con financiación bancaria a tipo fijo y una compra de bonos (también llamados renta fija, bonos de deuda soberana, deuda corporativa, letras del tesoro, obligaciones…). Los bonos son un instrumento financiero interesante para los inversores más conservadores, con mucho menos riesgo que la renta variable (bolsa) pero sólo si las inversiones se mantienen hasta vencimiento (si se especula con el bono, el resultado puede ser incierto) y si están respaldadas por una alta calidad crediticia.

A la típica pregunta de “qué es mejor, ¿comprar una vivienda al contado o con hipoteca?”, tras lo que analizaremos en este artículo, a partir de ahora podremos añadir una alternativa más a las clásicas respuestas sobre primar el cashflow por comprar “a tocateja”, diversificar el capital en varias viviendas apalancadas con financiación o destinarlo a la técnica BRRRR.

¿Qué es el arbitraje?

Como dice la frase que se le atribuye a Albert Einstein: “Si no lo sabes explicar a un niño de 6 años, significa que no lo sabes”, así pues, explicaría el arbitraje como ganar dinero aprovechando la diferencia de precio entre dos cosas parecidas. Por ejemplo:

1. Imagina que en una tienda venden un kilo de manzanas a 2€, pero en otra tienda cercana la gente está dispuesta a pagar 3€ por el mismo kilo de manzanas.
2. Compras las manzanas en la primera tienda a 2€, las llevas a la segunda tienda y las vendes a 3€.
3. La diferencia de 1€/kilo es tu ganancia.

En la siguiente figura, se representa de forma visual esta modalidad con un ejemplo de préstamo hipotecario, donde se devuelve el dinero prestado a tipo fijo al 1,5% al banco, con la compra de un bono que ofrece una rentabilidad del 4,5% anual, siendo prestatario y prestamista a la vez, sin asumir demasiado riesgo y dejando margen positivo:

Otros ejemplos de arbitraje, aplicado en el ámbito inmobiliario, podrían ser opciones como el house hacking, que consiste en vivir en propiedad o alquiler y, a su vez, alquilar habitaciones libres para costear los gastos e hipoteca (pudiendo incluso vivir gratis), u otra opción como el rent-to-rent, alquilando un piso completo con opción a subarriendo y realquilando las habitaciones para sacar un extra de rentabilidad por ello (esta estrategia da para mucho más contexto, pero ésa es su esencia). Cualquiera de estas opciones, entre otras muchas, busca explotar las ineficiencias que existentes en el mercado de forma inteligente y astuta asumiendo como siempre, un riesgo ajustado a la rentabilidad exigida.

La clave del arbitraje inmobiliario

La clave de esta estrategia, para que el arbitraje inmobiliario funcione, consiste en disponer de la liquidez suficiente e identificar el momento (timing) de la inflación y los tipos de interés para que juegue a favor. De esta manera, se reparte esa liquidez para comprar un activo real como es una vivienda apalancándote en el banco con un préstamo a un plazo determinado, y por otro lado invertir en activos con bajo riesgo como son los bonos hasta su vencimiento, los cuales ofrezcan un rendimiento superior al tipo fijo de la hipoteca.

Los rendimientos de los bonos no solo cubren los intereses de la hipoteca, sino que generan una ganancia extra (lo que constituye el arbitraje) y protegen ante la inflación.

En el caso concreto que analizamos en este artículo, se resume en los siguientes pasos:

1. Disponer de liquidez para comprar una vivienda al contado.
2. Identificar el timing correcto para aprovechar la diferencia entre tipos de interés bajos e inflación.
3. Repartir la liquidez dando una entrada y el resto con un préstamo hipotecario a tipo fijo (seguro y constante durante toda la vida de la hipoteca) para comprar una vivienda.
4. El resto de la liquidez (el capital del préstamo), destinarlo a la compra de bonos de alta calidad crediticia con rendimientos interesantes.
5. Mantener los bonos hasta el vencimiento, el cual coincide con el plazo de la hipoteca.

Adicionalmente, y no menos importante, si el bono que se compra está en dólares, existe el riesgo de divisa por la apreciación o depreciación frente al euro, por lo que podría contemplarse la opción de comprar bono en euros, además del riesgo de inflación si es superior a la prevista. Por último, se debe tener muy claro que se asume el coste de oportunidad de no invertir en otras opciones, pero como hemos dicho, es una estrategia para un perfil conservador que compraría una vivienda al contado y nada más (tampoco se tiene en cuenta el interés compuesto que generaría la reinversión de los cupones entregados por el bono).

Las variables del arbitraje

La primera de las variables del arbitraje inmobiliario a tener en cuenta son los tipos de interés (Euribor), que afectan a los tipos que luego se ven reflejados en los préstamos hipotecarios. Podemos ver en el gráfico anterior cómo las políticas expansivas han mantenido los tipos en mínimos e incluso negativos desde la crisis financiera de 2008 hasta la inflación desbocada postpandemia:

Otra de las variables a analizar es la inflación (IPC),desde la aparición del Euro ha sido del 2,39% en promedio, por lo que podemos estimar una inflación promedio del 2% (objetivo del BCE), y para la cual, la herramienta para controlarla son los tipos de interés (de ahí su relación para el arbitraje):

Como cultura general, otro dato relevante es ver el acumulado del 71,9% desde el año 2000 hasta hoy, es decir, lo que te comprabas con 100€ en el año 2000, hoy en día te cuesta 171,9€ debido a la inflación (sólo ver lo que cuesta llenar el carro de la compra hoy en día respecto a antes de la pandemia, o salir a comer fuera, cualquier persona lo puede constatar). Por este motivo, incrementar los ingresos por tu trabajo y proteger tus ahorros invirtiéndolos, es crucial si no queremos empobrecernos (perder poder adquisitivo) año tras año:

La última variable son los rendimientos de los bonos y su rating asociado (calidad crediticia), donde por ejemplo el bono soberano de los EEUU a 20 años con la máxima calidad AAA, es muy atractivo en tiempos de altos tipos de interés. Al subir los tipos de interés, los rendimientos de los bonos emitidos por el estado o las corporaciones, suben dado que el coste de financiarse es mayor y emiten deuda por intereses más altos. No todo es de color de rosa, comprar bonos implica exposición a estos 4 riesgos:

• Riesgo de tipo de interés si hay variaciones, el rendimiento de los bonos es peor.
• Riesgo de crédito (o de default) si no se puede devolver el bono.
• Riesgo de inflación mayor a la esperada mientras transcurre la vida del bono.
• Riesgo de divisa como comentamos en el punto 2 del artículo.

En la siguiente imagen, vemos los rendimientos del bono alemán y el bono estadounidense con vencimiento a 10 años, donde tras la caída en años posteriores a la crisis financiera, los rendimientos han sido bastante pobres, sumado a que los tipos de interés han sido cercanos a cero o incluso negativos, remontando tras la pandemia al implementar políticas más restrictivas de acceso al crédito:

Para indagar más y profundizar sobre los bonos (renta fija), en estos enlaces al blog del propio Pablo Gil hay más detalle sobre esta temática: https://pablogiltrader.com/blog/articulos/como-invertir-en-bonos-del-estado  y https://pablogiltrader.com/blog/articulos/por-que-pierde-valor-un-fondo-con-renta-fija.

Ejemplo con números

Para aterrizar este modelo en un ejemplo con números, ver de qué estamos hablando, cuestionarlo y sacar conclusiones, establecemos las siguientes hipótesis para sacar la calculadora con estas fórmulas:

Dinero ahorrado	200.000€
Valor de la vivienda	200.000€
Hipoteca	Tipo fijo 1,5%, 15 años, 50% valor de la vivienda (100.000€)
Bonos	Bono en € a 15 años al 4,5% (2 años más tarde)
Inflación	2% anual
Interés compuesto	No se reinvierten los rendimientos anuales de los bonos
Hacienda	Pago impuestos del 19% rendimientos anuales de los bonos

[Cuota hipoteca constante = Capital Préstamo × (1 + tipo_interés)^cuotas/ (1 + tipo_interés) ^cuotas -1]

[Rendimiento del bono = Coste inicial * 4,5%]

[Rendimiento tras impuestos = Capital inicial × (100-19%)]

 [Valor depreciado o ajustado de los rendimientos = Capital inicial / (1 + inflación) ^Años]

[Valor vivienda actualizado = Capital inicial × (1 + inflación) ^Años]

 [Arbitraje neto = Rendimiento de los bonos − Coste de la hipoteca]

Resultado final:

• Arbitraje:

  • Se generan 4.500 € anuales brutos anuales, que después de impuestos y ajustados a la inflación a vencimiento del plazo son 40.624,33€ (40,62% sobre los 100.000€)
  • El pago de intereses de la hipoteca aminora a medida que se devuelve (si se alquila, se pueden deducir como gasto), y se ha pagado un total de 11.651€ (11,65% sobre los 100.000€ del préstamo)
  • [Beneficio arbitraje = Rendimiento bonos – Intereses hipoteca = 28.973,33€ (29%)]

• Cobertura contra la inflación:

  • La vivienda, que es un activo tangible, aumenta su valor (se actualiza) durante los 15 años, teniendo una revalorización teórica a 269.173,67€ (+34,59% sobre su valor inicial). Esto no supone una rentabilidad en sí misma, pero protege su valor ajustado a la inflación.
  • El capital inicial de 100.000€ puesto en los bonos se deprecia por la inflación, pero genera rendimientos estables con muy poco riesgo a lo largo de los años. Si los ajustamos a la inflación y no reinvertimos (interés compuesto) esos cupones recibidos, tienen un valor de 114.925,80 € (+14,93%).

• Patrimonio final con arbitraje:

  • 34,59% revalorización vivienda + 14,93% rendimientos de bonos = 384.099,5€ 15 años después.

Ventajas e inconvenientes

A continuación, podemos ver el resumen de ventajas y desventajas del modelo de arbitraje inmobiliario, tras comprobar cómo funcionaría la adopción de esta estrategia con números reales. No importa tanto la cantidad de aspectos en cada columna, sino el peso que tienen para cada perfil de inversor que evalúe este modelo (estrategia, objetivo, aversión al riesgo, horizonte temporal, etc.):

Ventajas	Desventajas
Bajo riesgo asumido	Requiere conocimientos suficientes para identificar el timing
Protección ante la inflación	Disponer de mucha liquidez
Rentabilidad extra por arbitraje	Coste de oportunidad (en otras inversiones más rentables por riesgo)
Rendimiento estable del bono	Riesgo de tipo de interés (si suben los tipos, el bono pierde valor)
	Riesgo de crédito (poco probable si de alta calidad crediticia)
	Riesgo de inflación (más allá de la prevista)
	Riesgo de divisa (si se compra el bono en dólares)
	Desinvertir anticipadamente (posibilidad de pérdidas superiores a los rendimientos y capital inicial)
	Resta capacidad de endeudamiento

Conclusiones

Primeramente, más que una conclusión, lo que podemos sacar de todo este análisis del modelo y sus variables es ampliar nuestro conocimiento y visión de la economía, lo cual nos posiciona muy bien para tomar las decisiones correctas sobre nuestras finanzas personales, sabiendo interpretar mejor la situación en la que nos encontremos.

Posteriormente, la conclusión derivada del propio modelo, es que para una persona que quiera comprar una vivienda “a tocateja”, ya sea primera, segunda residencia o para alquiler, y no quiera invertir su dinero en otras alternativas con cierto riesgo o volatilidad (asume coste de oportunidad en otro tipo de inversiones), esta opción cubre los intereses de la deuda con los rendimientos de los bonos, generando mayor patrimonio al terminar el plazo y cubriéndose ante la inflación. Sin duda, una jugada maestra para quitarse el sombrero ante Pablo Gil.

Para finalizar, si te estás preguntando si en 2025 el escenario quizá no es tan ventajoso como hipotecarse en 2020, comprar bonos en 2022 y “casar” estas 2 variables, vuelven a existir hipotecas entorno al 2% fijo y bonos entorno al 4%, así que no es mala idea plantearlo porque el resultado final sigue siendo muy positivo (beneficio del arbitraje sobre el 15-20%).

Tampoco sabremos nunca si el escenario postpandemia puede volver a repetirse, dado que la economía es cíclica e incierta. Ahora que sabemos analizarlo, quizá podamos reflexionar sobre ello, ampliar las opciones disponibles y poder escoger entre más alternativas a la hora de comprar una vivienda, lo cual nos pone en un escenario mucho mejor que no tenerlas.

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