Entrevista a Alberto de Inversor Directivo

He estado charlando con Alberto de Inversor Directivo. Para mí una de las personas más influyentes en 2020 en inmobiliario. Llegó de repente con su blog aportando mucha información y personalizando una forma de invertir. Su ascenso fue meteórico llegando a los 3000 suscriptores en menos de 9 meses. Sin publicidad, con el boca a boca, a base de hacer buenos artículos y aportar valor. 

Me ha encantado hablar con él y reflexionar sobre su forma de invertir y espero que vosotros disfrutéis también de la entrevista.

BIOGRAFÍA DE ALBERTO.

• Para las personas que no te conozcan y no hayan leído tu blog a ver si puedes hacernos una pequeña biografía de tí.

Soy, lo primero y más importante, padre de familia numerosa con 3 hijos. Tuvimos la suerte de alcanzar la libertad financiera a los 36 años trabajando para otros. Empezar a invertir a los 22 años con nuestra primera inversión en una vivienda fue clave. Muy curioso y enamorado del aprendizaje continuo.

En las inversiones me gusta siempre priorizar lo sencillo y lo que me permite aplicar un método claro. Actualmente tenemos 20 propiedades inmobiliarias y también una cartera importante de fondos indexados además de una decena larga de inversiones en empresas de nueva creación.

Método + Sencillez + Largo Plazo = Buena rentabilidad con riesgo bajo

• Como padre de familia numerosa ¿Crees que tener hijos es un handicap en la inversión inmobiliaria? o al contrario una motivación.

Ni una cosa ni la otra. Cada uno debe encontrar su propia motivación para invertir en inmuebles. Ésta puede venir de una visión de dejar un legado a tu familia o simplemente de una visión de aumentar la libertad.

• Me encanta la inversión en pareja por qué siempre hay un freno o un acelerador cuando es necesario. Dos cabezas piensan mejor que una. ¿Qué papel juega tu mujer en las inversiones que realizáis?

Mi mujer me acompaña desde los 18 años. Y esto es una ventaja. He tenido mucha suerte. Los créditos son más económicos, puedes aumentar tu capacidad de análisis y de solución de problemas y obviamente podemos acceder juntos a oportunidades más ambiciosas que si invirtiéramos por separado. Juntos se puede llegar más lejos. Siempre que tu pareja sea la adecuada, obviamente.

• ¿Puedes indicar la zona en la que inviertes y si la consideras buena o mala zona de inversión? ¿Has pensado en invertir lejos de tu zona de confort en búsqueda de mejores rentabilidades?

Invierto en la provincia de Barcelona. En general en casi todos los lugares de España existen buenas oportunidades en un radio de unos 30 km. Las mejores inversiones inmobiliarias para mí, pueden no serlo para tí. La rentabilidad no es el único factor que hay que tener en cuenta. Es muy importante que las inversiones inmobiliarias den un flujo de caja positivo para que sean escalables. Pero con flujo de caja positivo hay mucha variedad de tipo de inversión. En nuestro caso nos focalizamos en las que menos tiempo de gestión nos ocupan.

• Y ya que me hablas de Barcelona ¿Como llevas la ley catalana de contención del alquiler? ¿Has notado mucho el cambio?

No. No he podido subir precios pero no me obsesiono. Tampoco los he bajado. Al final dudo que la ley dure muchos años. Pero incluso si fuera el caso no hay problema ya que las viviendas que poseemos tienen flujos de caja positivos con buenos márgenes de seguridad.

• Aunque tienes un par de entradas en 2019, ha sido en 2020 y en plena pandemia  cuando has comenzado a postear de una forma más seguida ¿Ha sido casual o la Covid y el confinamiento ha tenido que ver?

Bien observado 😉 Fue justo antes de la pandemia que me hice un propósito de escribir al menos 30 entradas elaboradas y con contenido de calidad en base a mi experiencia práctica.

Me prometí a mí mismo no mirar si eran populares o no esas entradas y esperar 12 meses para evaluar si tenía sentido continuar escribiendo.

La verdad es que en pocos meses los suscriptores se empezaron a multiplicar y en 9 meses llegamos a los 3.000 suscriptores y 5.000 seguidores en Twitter simplemente de forma orgánica.

Mucho más rápido de lo que nunca pensé.

Pero mi foco sigue siendo en divulgar y ayudar. Si escribo un buen artículo como éste 😉 miles de personas lo leen y cientos de personas interactúan con ese post bien sea comentándolo o hablando de él a través de redes sociales.

Prefiero escribir poco contenido pero de calidad. La atención del lector es el bien más preciado que hay. Y hay que respetar su tiempo.

INICIARSE EN INVERSIÓN INMOBILIARIA.

• Empezaste invirtiendo en garajes con alguna operación de éxito, pero más allá de comentarios por encima, no he visto un post tuyo ampliando la información. ¿Cómo ves tú la inversión en garajes vs vivienda?

La veo ideal para aprender a gestionar alquileres. Pero poco escalable. Como universidad de inversión está muy bien, pero para ganar fuertes flujos de caja no lo recomiendo especialmente. Además la fiscalidad es mucho más compleja que en las viviendas.

• Si tuvieses que dar un solo consejo a alguien que quiere empezar o está empezando en inversión inmobiliaria ¿Cual sería?

Invierte a 20 años vista en un barrio que conozcas en una vivienda con flujo de caja positivo de al menos 2.000€ anuales.

Para conseguirlo visita virtualmente más de 100 viviendas, haz al menos 10 visitas a inmuebles que cumplan los requisitos y espera que te acepten una de cada diez ofertas que lances. Si actúas de esta forma es difícil no encontrar buenas oportunidades en un periodo de 12 meses.

• Leí en algún post que aconsejabas reducir el número de visitas a los pisos para aumentar la calidad y no visitar pisos sabiendo que no cuadran al 100% para evitar el desgaste. Yo uno de los consejos que doy a los que se quieren iniciarse, es que deben visitar muchos inmuebles antes de lanzarse, pues hay muchas cosas que no se aprenden viendo el anuncio en idealista; estado del inmueble real, (fontanería, electricidad) y comunidad, negociación del precio de venta.. etc. Una vez tienes cierto criterio y conocimiento del precio del barrio, se pueden reducir las visitas. ¿Te parece acertado este consejo?

Sin duda. Estoy muy de acuerdo. Pero para mí la clave una vez conoces bien una determinada zona es la capacidad de negociación para poder comprar algo por debajo de precio de mercado y conseguir buenas rentabilidades con un riesgo medio o bajo.

• Es muy buen consejo. Yo también pienso que, al principio sobre todo, hay que reducir la zona de inversión y focalizarla para tener muy controlados los precios de zona. Por otra parte, imagino que tu situación familiar también te ha reducido tanto la zona como el tiempo que empleas en tus visitas. ¿Es algo que delegarías en un personal shopper? Y ¿Cúal es tu opinión de este servicio?

No lo he usado. Así que no puedo hablar de él con conocimiento de causa. Imagino que como todo servicio profesional. Habrá buenos personal shoppers y otros que te harán perder el tiempo. El concepto tiene, obviamente, mucho sentido.

• ¿Cual ha sido el mayor error en inversión inmobiliaria que has cometido? Alguna vez has hablado de enamorarte de un piso caro. ¿Es ese?

Diría que no. El piso del que me enamoré viví durante 10 años y ahora lo sigo teniendo en cartera pues lo tenemos alquilado.

Creo que el mayor error en inversión inmobiliaria que he cometido es no haber negociado más fuertemente las primeras hipotecas. Casi siempre se puede mejorar las condiciones iniciales de un banco y cada décima que disminuyes el interés es dinero que va a tu bolsillo directamente.

• Y ya que mencionas el tema de hipotecas. Me pareció leerte que tienes una banquera de confianza a la que le sueles presionar con otras ofertas bancarias para obtener el descuento que quieres. ¿ Es así ? En mi caso una vez me dan una primera hipoteca difícilmente me dan una segunda con buenas condiciones en el mismo banco. Digamos que ya me tienen vinculado lo que quieren.

No los he utilizado. Ganas tiempo si estás muy ocupado. O al menos eso dicen. También dicen que en casos complejos pueden ayudarte a conseguir mayor financiación y más duración del préstamo. Y obviamente se cobran el servicio (entre un 2%-4% de la hipoteca). Milagros no harán pero imagino que a veces podrán ayudar.

ENTRANDO EN DETALLES DEL INVERSOR DIRECTIVO.

• He visto en el calculo de la rentabilidad de algún post que el valor más importante para tí es el ROCE, que al final es una rentabilidad teniendo en cuenta el capital aportado y que por tanto diferencia entre las viviendas hipotecadas de las pagadas al contado. Le sumas la rentabilidad de amortización que es el capital que todos los años le quitas a la hipoteca. Y como tercer sumatorio en un post te vi añadir la rentabilidad de la inflacción. Llegando a rentabilidades cercanas al 20%. ¿Siempre obtienes la rentabilidad del inmueble de esta forma ? Lo habitual es quedarse únicamente con el primero de los sumatorios (ROCE) o más sencillo; la rentabilidad bruta o neta.

Mi obsesión siempre es el flujo de caja y el ROCE porque invierto a muy largo plazo (décadas).

El flujo de caja me permite escalar pues con buenos flujos de caja positivos en cuanto más pisos invierto, más ingresos netos mensuales obtengo.

Y el ROCE lo uso para compararlo con otros tipos de inversión.

Me encanta diversificar y los inmuebles es mi activo principal pero menos de la mitad de nuestro patrimonio neto.

• Alguna vez has dicho que tienes suficiente efectivo  para pagar los pisos en metálico lo cual te da cierta tranquilidad en la negociación de la hipoteca. En general la gente tiene menos ahorros y hay gente que puede pensar que gracias a unos ingresos elevados es fácil invertir en inmobiliario. ¿Crees que la inversión inmobiliaria es para todos los bolsillos o que gente sin ahorros puede empezar?

Si no tienes un mínimo de ahorros no creo que la inversión inmobiliaria sea adecuada. Siempre hay un riesgo y al menos deberías poder aguantar un año sin alquilar una vivienda para dormir tranquilo. Ésta es mi recomendación. Me encanta el estoicismo y la tranquilidad mental es un pilar básico para mí.

Humildad y sobretodo aprendizaje continuo.

Lo importante es empezar con uno y obtener buenas rentabilidades en forma de aprendizaje. Esa es la mejor rentabilidad.

• ¿ Donde encuentras los pisos que compras? Encuentro mucha gente que dice que en idealista no están las ofertas y que los buenos pisos no salen a mercado. ¿Qué piensas tú?

Las buenas oportunidades hay que trabajarlas porque si algo sale en un portal por debajo de precio de mercado obviamente se vende muy rápido. Yo priorizo los portales inmobiliarios con alertas y también agencias de toda la vida que me pueden nutrir de buenos deals.

FORMACIÓN.

• ¿Qué opinas de la formación en inversión en general y de la formación inmobiliaria en particular? Hay bastantes formadores que han aparecido en los últimos años, José Muñoz, Carlos Galán, Juan Haro, Cesar Rivero, Rubén Calvo, Luz Fuertes… etc. ¿Has hecho algún curso de ahorro o de inversión que puedas recomendar?

La formación es fundamental. He hecho el curso de mi amigo Carlos Galán. Y me gustó. Como siempre lo más importante de un curso (sea online o no) es:

• Que se enseñe desde la experiencia
• Que el formador sea totalmente honesto

Los cursos cuando son honestos sirven. Pero sirven sí los trabajas de verdad. Un curso no es sentarse a mirar vídeos como si de una serie de Netflix se tratara. El esfuerzo que tú pongas te ayudará a sacarle partido al mismo. En un curso sí que sirve el No Pain, No Gain.

Aprendí por supuesto. Por ejemplo, no conocía algunos temas fiscales avanzados que me han ayudado a desmitificar algunos mitos como los de la sociedad patrimonial. Normalmente se utiliza para fines hereditarios más que para el ahorro de impuestos (obviamente varía en función del patrimonio).

OTRAS INVERSIONES.

• Además de inversiones inmobiliarias has comentado que realizas inversiones en start-ups,  entre otras . ¿Cuales son tus inversiones favoritas o con las que te sientes más cómodo?

Cada mes automatizamos a través de fondos de índices una gran parte de nuestros excedentes. La inversión pasiva en fondos es muy cómoda. Sólo debes fijar un rumbo y no apartarte de él.

La inversión en start-ups es mi parte de inversión más arriesgada. Es el 10% de alto riesgo/alta ganancia que uso de mi propio sistema “Barbell Strategy”.

ACTUALIDAD Y FUTURO.

• Se que es una pregunta muy recurrente en los últimos tiempos  ¿Cómo ves el momento  inmobiliario en estos tiempos de la Covid 19 y en un horizonte post pandemia?

No lo sé. La teoría dice que los precios deberían bajar. Pero no invierto muchos minutos en pensarlo porque con los flujo de caja que tenemos podríamos aguantar bajadas importantes de alquileres y seguir teniendo buenos flujos de caja y por otro lado si ocurre también encontraré mejores oportunidades de compra.

Para el que quiera comprar ahora es obvio que es más factible negociar fuerte que hace sólo 12 meses.

• Algo que me llama la atención de muchos inversores que logran la libertad financiera es que siguen manteniendo el trabajo por cuenta ajena como es tu caso ¿ Tienes algún cambio de planes diferentes a la vista o en que caso te plantearías una jubilación anticipada ?

Me gustaría pensar que siempre estaré activo porque no me gusta la palabra jubilación. Me gusta mucho más la palabra libertad.

La hormesis es ese punto de esfuerzo que te golpea de inicio porque requiere de tu esfuerzo, pero luego te hace más fuerte. Creo que tener un trabajo interesante con gente muy talentosa a tu lado se asemeja a ese proceso. Es cansado pero te hace mejor. Claramente, no me vale cualquier trabajo.

• Me apunto esa palabra que desconocía hormesis. Sería la capacidad de adaptarse que tenemos cuando la situación nos exige un esfuerzo extra, y que importante no venirse abajo.

  Veo por tu canal de Telegram que lees de inversión y haces bastante recomendaciones de libros. Para finalizar la entrevista me gustaría que eligieses alguno ¿Qué libro recomendarías y por qué?

La inversión acostumbra a ser mucho más sencilla de lo que la gente cree. Nos gusta complicarnos la vida con inversiones muy especulativas. Recomendaría leer un buen libro de inversión para cada tipo de activo. Y luego sobretodo leer libros de psicología.

El pequeño libro para invertir con sentido común me gustó mucho de Bogle.

Y ahora estoy releyendo The Happiness Trap que es un muy buen libro de psicología con conceptos muy interesantes acerca de porqué es normal que la mente nos bombardee constantemente con pensamientos negativos.

PREGUNTAS RÁPIDAS.

• ¿ Inmobiliaria o particular? Lo que digan los números de la operación. Ambos canales me gustan y los he usado en mis inversiones.
• ¿ Reformar o para entrar a vivir ? Priorizo pequeños lavadas de cara. Reformar es otro negocio que requiere de un tiempo que no deseo invertir en estos momentos.
• Financiación ¿ Si o no? En general Sí, con mucho colchón de seguridad en forma de caja y siempre que la financiación ocupe sólo una parte “aceptable” de tu patrimonio neto.
• ¿Vacacional o larga estancia? Larga estancia. Más cómodo.
• ¿Revalorización o ingresos mensuales? Siempre flujo de caja mensual positivo. Es lo sostenible en cualquier mercado.
• ¿Apartamento en la playa o piso en la ciudad? Para invertir piso en la ciudad, para disfrutar con mis hijos una buena casa con espacio cerca de la playa. 😉