CIRBE: Cómo usarla a tu favor al comprar varias viviendas a la vez.

Hoy hablamos de la CIR o CIRBE y como los inversores podemos usarla para escalar el negocio más rápidamente, realizando la compra de varias viviendas a la vez.

Comprar en paralelo más de una vivienda con financiación es una vía que algunos inversores persiguen para, por un lado, maximizar las capacidades de apalancamiento, y por otro lado, aprovechar el factor tiempo en la inversión a largo plazo, de esta forma avanzar más rápido hacia sus metas.

En otras palabras, se trata de escriturar más de una vivienda a la vez o en un corto espacio de tiempo, con hipotecas en bancos diferentes sorteando algún que otro obstáculo y aprovechando el margen que existe en la actualización de la deuda a ojos del Banco de España.

Como dice German Jover, la gracia de la inversión inmobiliaria es precisamente el apalancamiento financiero para incrementar notablemente la rentabilidad (ROCE), a diferencia de otras modalidades como pueden ser la bolsa, renta fija, criptomonedas, etc. Por lo que llevar a cabo múltiples operaciones en un breve espacio de tiempo, potencia todavía más la estrategia largoplacista: un “indiferente preferido” para un inversor estoico.

En este artículo trataré de explicar cómo sucede este solape de hipotecas simultáneas y qué riesgos existentes deben asumirse.

Qué es la CIRBE

Precisamente porque la financiación es el mejor aliado en este tipo de inversiones, es indispensable entender cómo funciona uno de los componentes más relevantes: la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIR o CIRBE*).

La CIRBE es una base de datos financiera que recopila información sobre todos los préstamos, créditos, avales y garantías que los clientes tienen con las entidades financieras, siempre que el monto total supere los 1.000€.

Es importante destacar que no es un registro de morosos, como el ASNEF, sino una herramienta que las entidades financieras consultan para evaluar el nivel de riesgo de un solicitante de crédito (prestatario), no necesitan autorización para consultarla, pero deben notificar que realizarán la consulta para evaluar el perfil de riesgo.

La forma en que se actualiza dicha base de datos, requiere que las entidades reporten el estado de los préstamos concedidos del mes vencido antes del día 10 del mes presente, entonces el BdE publica la CIRBE recopilada y actualizada el día 21 (o el siguiente día hábil)**, lo que genera un desfase temporal, un “hueco”: si por ejemplo se firma una hipoteca el 15 de mayo, esta aparecerá en el sistema el 21 de junio, generando un margen de 37 días en el que se podría solicitar un nuevo préstamo en otra entidad sin que ésta tenga conocimiento por parte del BdE del recién firmado. A continuación, se puede de forma gráfica y un ejemplo de informe:

Figura 1. Proceso de actualización de CIRBE

Figura 2. Ejemplo de CIRBE

Sobre el ejemplo de CIRBE que hemos visto, como dato adicional importante a tener en cuenta y que muchos se sorprenden al conocerlo: a cada hipotecante solidario se le carga el 100% de la deuda en CIRBE (“G20” en el recuadro), no el habitual 50% que se corresponde con la parte de la copropiedad al comprar en pareja, por ejemplo. Lo que sí computa al 50% es la cuota mensual de hipoteca para calcular la tasa de esfuerzo y pedir nueva financiación (que no debe superar el 35-40% dependiendo de la entidad y el perfil).

*Fuentes:

https://www.bde.es/f/webbde/INF/MenuHorizontal/SobreElBanco/Transparencia/TallerCIR-Publicacion.pdf

https://sedeelectronica.bde.es/f/websede/INF/Comun/Relcionados/descargar/Preguntas_frecuentes_CIR.pdf

** Personalmente veo este desfase temporal una rara avis en los tiempos modernos, pues la inmediatez de los datos y la coherencia en toda la cadena de información, con los sistemas que existen actualmente, una diferencia de tiempo de esta magnitud parece algo del siglo pasado que parece mentira que no se haya resuelto, y apuesto a que cuando se adopte el blockchain, estas reglas del juego podrían cambiar.

Riesgos de solicitar hipotecas simultáneas

En el proceso de análisis que llevan a cabo los bancos para valorar los riesgos de conceder un préstamo, se aporta toda una serie de documentación para exponer la situación financiera a la entidad que se presupone veraz y actualizada (hasta la fecha, claro).

A continuación, se muestran ejemplos reales de cláusulas que aparecen en FEINs emitidas por distintos bancos, donde advierten de las consecuencias de la ocultación o falsedad consciente de información:

También podrá el Banco declarar vencido anticipadamente el préstamo y reclamar la totalidad de la deuda existente: a) Si se comprobase que la parte prestataria ha ocultado o falseado conscientemente la información relativa a sus ingresos, gastos, situación patrimonial, situación laboral y situación financiera que personalmente haya facilitado al Banco para la correcta evaluación de su solvencia.

El presente documento se extiende para la/s persona/s relacionada/s en el apartado “DATOS DE LOS INTERVINIENTES”, a fecha dd/mm/aaaa. Se ha elaborado basándose en la información que usted ha facilitado hasta la fecha, así como en las actuales condiciones del mercado financiero.

En todo caso, el prestamista tendrá la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo si demuestra que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información facilitada para la evaluación de la solvencia conforme al artículo 11.4 de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

Incumplir esa premisa podría dar lugar a consecuencias por falta de transparencia entre el prestatario y la entidad financiera, como podrían ser:

1. Nulidad del contrato: La entidad financiera podría argumentar que ha habido un vicio del consentimiento (engaño o falta de información esencial), lo que le permitiría solicitar la nulidad del contrato hipotecario. Esto podría implicar la obligación de devolver el capital prestado de inmediato.
2. Resolución del contrato y vencimiento anticipado: Si la entidad financiera descubre que el prestatario ha ocultado información o proporcionado datos falsos sobre su situación económica, puede resolver el contrato e iniciar el vencimiento anticipado de la hipoteca. Esto significa que exigirá la devolución inmediata del saldo pendiente del préstamo.
3. Reclamación de daños y perjuicios: La entidad financiera podría iniciar una reclamación por daños y perjuicios, si considera que el ocultamiento o falsificación de información le ha causado una pérdida económica. Esto podría incluir los costes asociados al impago o la pérdida de otras oportunidades financieras.
4. Responsabilidad Penal: Dependiendo de la gravedad y la intención, si se demuestra que la ocultación fue deliberada y se utilizó para engañar al banco, podría constituir un delito de fraude o estafa. En España, el Código Penal (artículos 248-251) contempla penas de prisión de 6 meses a 3 años por este tipo de conductas, especialmente si el engaño ha sido considerable y ha producido perjuicios económicos importantes.
5. Incorporación en registros de morosos: Si el prestatario incurre en impago tras la ocultación de su situación financiera, además de las acciones legales, puede ser incluido en registros de morosos como el ASNEF o RAI, lo que afectará su acceso futuro a financiación.
6. Pérdida de acceso a productos financieros: El prestatario que incurra en ocultación de información también podría ser vetado por la entidad financiera para futuras operaciones, o incluso podría tener problemas para acceder a productos financieros con otras entidades.
7. Subasta del inmueble: En caso de que la situación derive en impagos, y la hipoteca esté garantizada con el inmueble, el banco podría iniciar el proceso de ejecución hipotecaria para embargar y subastar la propiedad con el fin de recuperar la deuda.

En realidad, no se incumple esa premisa en ningún momento, pues cuando un banco analiza y lanza una oferta vinculante de hipoteca (FEIN), ningún préstamo adicional se ha escriturado todavía desde que se consultó la CIRBE para el análisis de riesgos, y por lo tanto no se ha concedido y no existe.

A pesar de eso, aunque la entidad financiera quisiera “reconsultar” la CIRBE minutos antes de firmar la concesión del préstamo, si estamos dentro del margen de actualización del BdE que vimos antes, no tiene forma de conocer nuestra situación actualizada. Otra cosa es considerar que se pasa por alto u obivar que en paralelo “podría” estar tramitándose otra compra con financiación que puede afectar al perfil crediticio, ahí entramos en la zona gris… aunque tampoco se sabe con certeza si se concederá un préstamo en otro sitio y se materializará la otra compra (puede caerse la operación por diversas razones y no solamente financieras), con lo que evitar añadir ruido a la operación puede tener sentido.

Todas estas potenciales consecuencias, en la opinión del autor y sin tener contraste legal, pienso que deberían venir motivadas por problemas de impago o incumplimiento de escriturado a la hora de devolver el préstamo, de otra forma se me hace difícil ver que haya agravio para el banco, que precisamente hace negocio prestando dinero y recibiendo intereses por ello, además de otras vinculaciones que también le generan negocio.

¿Qué diferencia hay entre pedir hoy una hipoteca y otra el año que viene, a pedirlas ambas el mismo mes si puedo asumirlas? ¿No es acaso una forma mejor de obtener más fuentes de ingreso, diversificar y aumentar el patrimonio y, por ende, mejorar el perfil crediticio en ambos bancos? Entiendo, por contra, que las cláusulas que indican los bancos son una salvaguarda para prevenir usos indebidos o sin control que puedan causar impagos, fraudes, etc. Y que conllevan más riesgos que prevenir, mitigar y costear por su parte si vienen mal dadas.

Otros riesgos potenciales

Dentro del estoicismo que promulga este blog, uno de los principios básicos es la dicotomía de control, es decir, actuar sobre aquello que depende de nosotros y aceptar lo que no depende de nosotros.

Hay otros riesgos que sobrevuelan el momento de la escritura pública donde podemos incidir si suceden, por lo que es muy recomendable tener preparado un plan de contingencia de antemano para no tener sorpresas y poder actuar con agilidad y serenidad, en situaciones como:

Contingencia	Plan de acción
Retraso en la firma de la hipoteca con el banco por indisponibilidad de algún apoderado, problemas de agenda, etc. Que pudieran dilatar los plazos (atención a fecha de caducidad de la FEIN).	Cerciorarse personalmente de que todo el mundo está alineado algún día antes de la firma y que no hay ningún inconveniente, si lo hubiera, forzar a que haya un sustituto, con las alegaciones y argumentos que sea, para mantener la fecha.
Problemas con la notaría principalmente de agenda, desde la firma del acta de transparencia hasta la propia firma de la compraventa y préstamo hipotecario.	Optar por tener otra notaría en la recámara.
Aplazamiento inesperado de la escritura de compraventa por el vendedor (atención a plazos de arras, podrían caducarse).	Negociar atendiendo sus necesidades y alinear intereses.
En caso de hipotecas simultáneas, rechazo del primer banco que no puede solucionarse rápidamente:	1. Contactar con el segundo banco para ver si es posible ajustar su hipoteca para cubrir el valor de ambas propiedades, aumentando su préstamo (escenario complicado de defender, pero el “no” ya lo tienes). 2. Evaluar financiación alternativa (préstamos personales, líneas de crédito o préstamos entre familiares o particulares) versus coste de oportunidad de perder las arras (y tu tiempo).

El proceso “a vista de pájaro”

Una simulación del proceso de compra simultánea de pisos para alquilar (CRA, Comprar-Reformar-Alquilar), podría ser una como el escenario de ejemplo que se pinta a continuación, donde el piso “CRA-2” es de banco ubicado en Cataluña (hasta 60 días de tanteo y retracto de la Generalitat), además de un cambio de FEIN de un banco a otro en “CRA-3”. Esta representación temporal plasma cómo se entrelazarían las piezas para que encaje el puzle alineando los tiempos:

Figura 3. Timeline proceso simultáneo de hipotecas

Conclusión

La estrategia de aprovechar el desfase temporal entre hipotecas en bancos diferentes, que por ahora es válida, no está exenta de riesgos y consideraciones a tener en cuenta.

Sólo cuidando meticulosamente la planificación, ejecución y cumplimiento de las obligaciones de devolución del préstamo, se puede alcanzar con éxito y sin sorpresas desagradables. Contar con un asesor financiero que ayude a gestionar el proceso y los posibles obstáculos que puedan surgir con los bancos, puede ser determinante para culminar exitosamente esta estrategia.

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