Cómo reformar una vivienda para inversión

En este post hablaré de cómo reformar una vivienda para inversión. Es adecuado para todo inversor que desee tener conocimientos sobre reformas, aunque creo que esto es necesario para todos, pues es difícil realizar una oferta por un inmueble sin tener algo de criterio para evaluar el estado del inmueble y los posibles gastos de reforma. 

Será un artículo generalista, de cabecera, básico y explicado de forma sencilla y clara. Con útiles consejos para los que empiezan, pero con alguna parte avanzada sobre humedades, tratadas en un post adicional, o un post de gestión de la reforma. 

¿Por qué hablo de reformas en las inversiones?

Por un lado soy inversor. Además de tener una cartera diversificada que no solo toca inmobiliario, tengo varios inmuebles alquilados y por tanto experiencia en este sentido.

Por otro lado me formé como ingeniero industrial y eso me ha provisto de unas bases sólidas que tocan muchos palos desde instalaciones y estructuras,  hasta climatización.

Y por último, me encantan las reformas. Me considero un manitas y he llevado a cabo yo mismo gran parte de las reformas, no solo de mis inversiones, sino también de mi propia vivienda.

Hay quien piensa “qué pérdida de tiempo haciéndolo tú! Págalo ya que puedes!”. Pues la verdad es que me meto en el fango porque me gusta, disfruto con las reformas. Sarna con gusto no pica. Y además: ¡es la mejor manera de aprender! 

Hay tareas que no volveré a repetir personalmente, pero sé cómo se tienen que hacer correctamente y puedo optimizar el seguimiento de la reforma, comparar mucho mejor los presupuestos, prever qué imponderables pueden surgir. Ya lo dice el refranero: “Quien fue cocinero antes que fraile, lo que pasa en la cocina bien sabe” o “un mes de experiencia enseña más que diez años de ciencia”.

¿En qué me centraré?

Daré claves básicas a la hora de reformar desde el punto de vista del inversor. Me referiré a los criterios que aplico en la reforma previa al alquiler del inmueble; la adecuación para un flip en zona buena o un alquiler premium a altos directivos tiene otras particularidades. Imposible en tan poco texto cubrir todos los detalles; he tratado de condensar y centrarme en lo más significativo. Cuando hablo de precios, tan variables y dependientes de las características particulares, pienso en un piso de tres habitaciones de unos 70 m2. Abordo muy grosso modo los órdenes de magnitud más comunes.

¿Qué reformar?

Como inversor me centro en dos pilares: mejorar aquellos aspectos que me aportan tranquilidad mental y aumentar el valor optimizando costes.

Mi tranquilidad mental aumenta cuando reformo electricidad o fontanería, o arreglo una humedad de filtración por ejemplo. Son aspectos core que difícilmente vamos a rentabilizar mediante aumento del precio del alquiler. En el momento de la visita el inquilino muy probablemente no se fije en esto, a menos que haya un problema evidente, y sin embargo estará dispuesto a pagar algo más por disfrutar de una bonita y moderna cocina, hasta un cierto punto y dependiendo de la zona.

Pero no pierdo de vista que el tener unas instalaciones inadecuadas pueden conllevar problemas y tiempo por mi parte cuando el inmueble esté alquilado y rentando. También, si tengo previsión de quedarme ordeñando el inmueble muchos años, pienso siempre en la posible estrategia de salida. Prefiero pensar que en 15 años la vivienda seguirá teniendo lo básico funcionando y con un lavado de cara y home staging podré venderla.

Dependerá por tanto de nuestra tolerancia al riesgo y de lo pasiva que queramos que sea la gestión de ese inmueble. Hay quien dice que si funciona, adelante. ¡Y es cierto que eso es lo más rentable! De cualquier manera, creo que hay líneas rojas que particularmente abordo y no dejo correr.

Buscando la tranquilidad mental.

Os detallo los aspectos de la reforma que me dejan dormir tranquilo.

Estructura.

Fundamental: evaluar grietas. No confundamos con las fisuras, que solo afectan al acabado superficial, no alcanzan la profundidad total del elemento y suelen ser como mucho de 1-2 mm. Las grietas hay que valorarlas bien; grosor, profundidad, ángulo, afectación a cerramientos o a elementos estructurales, etc. y reparar inmediatamente su origen. ¡¡Ir acompañado de un arquitecto si tenemos dudas!!

De ser necesarias, son actuaciones caras, con arquitecto y apuntalamiento de por medio, y críticas para la continuidad de nuestra inversión. También es importante detectar posible corrosión de las armaduras, redondos metálicos dentro de estructuras de hormigón. Es común ver esta afectación en las zonas bajas de los balcones o voladizos; en muchos el agua no se canaliza bien y la humedad acaba atacando esas armaduras con el consiguiente peligro de desprendimiento.

Humedades.

No me gustan nada las humedades de capilaridad en donde el agua asciende por los poros o capilares de los materiales de construcción desde el terreno. Se dan solo en plantas bajas o sótanos y alcanzan metro o metro y medio de altura. Su reparación es costosa y difícil. Prefiero no comprar como inversor un problema así.

También pongo mucha atención en el segundo tipo de humedades: las filtraciones. Básicamente el agua se cuela por algún hueco. Tela asfáltica rota, terraza mal impermeabilizada o con discontinuidades por el avance del tiempo, fachadas en mal estado, tubería con fuga, etc. Suele darse en áticos y últimas plantas pero muchas veces no es evidente el origen del agua porque aflora a metros de donde se ha producido la filtración.

Si detecto claramente el tercer tipo de humedades, las de condensación, que se producen cuando el vapor de agua del aire se transforma en líquido al entrar en contacto con una superficie fría, me fijo en su dimensión y situación. Prefiero encontrarme una vivienda no recién pintada para poder detectarlas.

Las humedades es un tema complejo. En algunos casos persistentes, si no se da con la solución adecuada para cada tipo de humedad. Trato en profundidad este tema en el siguiente enlace.

Electricidad.

Me fijo en tres aspectos fundamentales para decidir si mantener la instalación existente.

1 – Soporta las cargas a las que la pensamos someter. Esto implica que los grosores de los cables sean adecuados a las potencias que vamos a conectar. Resumiendo mucho, me fijo sobre todo en que la cocina permita una placa vitro y horno (cables de 6 mm2) y que haya al menos dos o tres circuitos más con cables de 2,5 mm2 para el resto de la casa. Esto no cumple normativa actual pero si se ha ido haciendo cambio de titular no lo exigirán para poder seguir funcionando y con esos mínimos no estarán saltando continuamente los térmicos.

Si no queremos gastar en una instalación completa al menos abordemos la cocina que es donde se concentran las mayores cargas de la casa.

NOTA: Un circuito es un conjunto de tres cables (fase, neutro y tierra) que parte del cuadro, donde va protegido por un térmico, y va llegando a ciertos puntos (tomas o luces) pasando normalmente antes por las cajas de derivación.

2 – Que esté bien protegida: reviso el cuadro de protección. Hoy día hace falta, mínimo, un térmico general, un diferencial y cinco PIA (pequeños interruptores automáticos). Al menos exijo que cada circuito existente esté protegido correctamente: 10 A para cables de 1,5mm2, 16A para 2,5mm2, 20A para 4mm21 y 25A para 6 mm2. Si veo un solo interruptor para toda la vivienda (típico en inmuebles antiguos) no me la juego, mejor renovar.

    Mínimo de circuitos según normativa
    Cuadro de protección actual con el mínimo de circuitos de normativa

    3 – Existe puesta a tierra. Esto último hay quien lo puede obviar siempre que exista un diferencial adecuado. Yo prefiero añadirlo a mis costes de adecuación y quedarme tranquilo. Es el conjunto de cables típicamente amarillos-verdes que añaden seguridad ante derivaciones a través de electrodomésticos que llevan toma de tierra.

    El orden de magnitud de un cambio de instalación eléctrica es de unos 2.500-3.000 €.

    Fontanería.

    Yendo al grano: reformo si existen tuberías de plomo o de hierro. Esto es como comprarte un coche viejo sin haber cambiado nunca la junta de culata.

    El plomo es tóxico, el material de estas tuberías pasa al agua, el agua se consume; es bioacumulativo. No quiero ni beber eso ni que lo haga un inquilino. Tienen ese color particular gris oscuro, se raya con una uña o llave fácilmente o podemos ir con un imán y no pegaría. Son tuberias gruesas, con tramos curvos y no tienen piezas de unión diferentes. Presentan como protuberancias en las soldaduras y uniones.

    El hierro, aunque puede ser acero galvanizado, se oxida por dentro. Estas tuberías suelen tener algo de óxido por fuera, son rectas y los codos se hacen con piezas distintas. Con el paso del agua y el tiempo el galvanizado se pierde y se empieza a corroer. Hablan de que duran 15 años, pueden ser 20, pero si hoy día nos encontramos con estas tuberías, muy probablemente estén hechas polvo. La corrosión, además de oscurecer el agua que sale por el grifo, genera con el tiempo fisuras, fugas, humedades, consumo excesivo de agua, etc.

    Tubería de hierro oxidada por dentro
    Tubería de hierro oxidada por dentro
    Instalación en multicapa
    Instalación en multicapa

    Además de intentar ver esos materiales quitando embellecedores, yendo al cuarto de contadores, haciendo pequeña cata, etc., observo la presión del agua al abrir los grifos o si está turbia.

    El problema de cambiar fontanería es que no solo pagaremos a ese profesional, sino que suelen ir empotradas bajo alicatados en cocinas y baños. ¡Puede implicar un coste alto por tanto! Lo ideal, por tanto, es encontrar tuberías de cobre o plástico moderno y ahorraremos bastante.

    El orden de magnitud de una renovación de fontanería es de unos 1.500 €, solo el trabajo del fontanero; luego hay que añadir la ayuda de albañilería, muy variable dependiendo de los paramentos.

    Aumentar el valor de la vivienda optimizando costes.

    Una vez analizados esos aspectos core ya sí me centro en aumentar valor optimizando costes. Este aumento de valor lo divido a su vez en dos vertientes: incrementar posibilidades de uso y aumentar el atractivo y comodidad de la vivienda.

    Para incrementar las posibilidades de uso puedo, por ejemplo, pasar de dos a tres habitaciones, cerrar salón para usarlo en modalidad alquiler de habitaciones, crear un nuevo baño o aseo, mejorar la distribución, aumentar iluminación natural, meter la terraza en el salón. O todo lo contrario: sacar una terraza que existía antes y cerraron.

    Dependerá obviamente de la vivienda pero también de nuestro ojo. Aquí está el “arte” de ver las posibilidades que nos ofrece un inmueble. Me fijo en lo siguiente:

    1 – Si los tabiques que quiero tirar son estructurales (muros de carga) o simple tabiquería. Dónde están los pilares y vigas también hay que analizarlo. Los muros de carga son gruesos (25-30 cm) y suenan a macizo cuando se golpean.

    2 – Dónde están las bajantes, que nos condicionarán ubicación de cocinas y baños.

    3 – Lugar de entrada de las instalaciones a la vivienda y posibles “peajes” con la comunidad de vecinos.

    4 – No podremos probablemente aumentar tamaño de ventanas pero sí reducirlas, manteniendo estética exterior; habrá que tenerlo en cuenta cuando redistribuyamos.

    5 – Medidas mínimas de estancias y zonas de paso una vez amueblemos. Nuevamente para redistribuir.

    Le doy prioridad a estas reformas porque tienen una consecuencia directa en el precio de alquiler. Analizo cuánto sube añadiendo una habitación, por ejemplo, y calculo cuanto he de invertir. Depende de cada uno pero para mí recuperar la inversión en 4-5 años mediante un mayor alquiler es muy razonable, ya que estas mejoras quedan en el inmueble y suelen incrementar el eventual valor de venta.

    No todo es amortizar la inversión mediante renta, también cuento que minimizo la rotación y el tiempo entre inquilinos, al aumentar el atractivo y demanda con un activo mejor.

    Por último, y habiendo analizado bien los aspectos anteriores, pienso en aumentar el atractivo y comodidad de la vivienda. Hacer que el inquilino tenga ganas de vivir allí. Aquí ya entramos en cambiar el suelo, reformar baño y/o cocina, puertas, ventanas, pintar, etc. Me centro en hacer una adecuación sencilla y efectiva, priorizando “lavados de cara”; o no hacerla y quedarme en pintura / limpieza / detalles.

    Si todo funciona, el inmueble es alquilable y rentable, lo más sensato desde el punto de vista del inversor es gastar lo menos posible en este apartado, porque difícilmente obtendremos mucho mayor alquiler que incremente la rentabilidad. Los límites de los precios dependen mucho de la zona, y esta es inamovible. 

    Dicho esto, e insistiendo de nuevo en que no todo es amortizar la inversión mediante mensualidad (posicionarnos bien entre la oferta existente también suma, puesto que podremos elegir mejor el perfil de inquilino), me planteo acometer lo siguiente. Está ordenado según prioridad, al entender por ejemplo que un inquilino valora más una cocina nueva que unas paredes sin gotelé.

    Pintura/limpieza/detalles.

    ¡Básico! Pequeñas reparaciones. Por ejemplo alguna puerta que no cierra bien o persiana con lama rota que se atasca. O mejoras como un cambio de latiguillos, sustituir cortinas viejas por estores, limpieza a fondo y pintura blanca o clara. Cuesta poco pero el impacto es muy alto. Además si somos un poco curiosos podemos hacerlo nosotros. El orden de magnitud de un pintado es de unos 800 €.

    Cocina.

    Si las “tripas”, la electricidad y fontanería, están bien me planteo un lavado de cara, que siempre es lo más rentable: pintar alicatado, cambio de encimera, tiradores, luminarias, etc. Por menos de 500 € se puede dejar una cocina muy atractiva para lo que era antes.Reforma de tripas de la cocina en una de mis inversiones

    Reforma de tripas de la cocina resultado final
    Reforma de tripas de la cocina en una de mis inversiones

    Si es necesario renovar instalaciones no siempre habrá que cambiar azulejos. Si las tuberías y los cables van por la parte baja los nuevos se pueden cubrir con mortero y quedarán tapadas por los muebles. Lo que está entre encimera y muebles altos, zona de antepecho, lo tapo con un material a elegir entre laminado, vinilo autoadhesivo, placa de plástico o el mismo material que encimera.

    En el caso de que el alicatado esté en mal estado, abombado o resquebrajado por ejemplo, me meto en mayor reforma sustituyéndolo; trato de gastar en azulejos solo de muebles altos hacia abajo y el resto dejo pared pintada para abaratar. Si no se pueden aprovechar los muebles existentes compro unos nuevos en grandes superficies y optimizo al elegirlos de diseño sencillo, evitando muebles esquineros o exceso de gavetas/cajoneros. Eso sí, no escatimo en los herrajes (bisagras y guías). En el entorno de los 1.000 € se consiguen muebles muy aparentes. Entre 1.000 y 1.500 € me gasto en los electrodomésticos si he de cambiarlos todos, que no suele ser el caso.

    En general, igual que para el resto de la reforma, elijo colores neutros, sobre todo blanco, y diseños modernos, pero funcionales. Trato de evitar que lo que coloco esté en ocho años claramente pasado de moda o desfasado.

    Para una cocina en la que tengo que reformarlo todo sumo a las cantidades anteriores de 2.500-3.000 € en adelante.

    Baño.

    Nuevamente, si las tuberías están bien y el alicatado aguanta, puedo proceder a un lavado de cara consistente en renovar apliques, luminarias, pintar azulejos, colocar un mueble-lavabo moderno ¡No siempre todo, claro! También se puede colocar un suelo vinílico sobre el existente. Por menos de 500 € podemos dar un aire totalmente distinto a esta estancia.

    Si me meto en reformar el baño, fundamentalmente porque la fontanería no aguanta o porque he llevado a cabo un cambio de distribución, prefiero cambiar bañera por ducha y elegir azulejos claros que den luz a un sitio que suele ser pequeño y no siempre cuenta con ventana. Desplazar el inodoro suele ser difícil y dependerá de la ubicación de la bajante y las posibilidades de conectar el manguetón (desagüe del inodoro), aunque suele ser viable moverse en el entorno de un metro. 

    Como inversor no me suelo plantear elementos como trituradores sanitarios tipo Sanitrit porque busco el menor mantenimiento posible y mayor robustez ante el uso del inquilino, por lo que el inodoro marca la ditribución del baño. Aprovecho para cambiar desagües y suelo si me he metido “en el barro”.

    El orden de magnitud para la reforma completa de un baño de unos 4-5 m2 ronda los 2.000 € de mano de obra. A esto hay que sumar unos 1.000-1.500 € de materiales; alicatados, sanitarios, mueble lavabo, espejo, etc. Al igual que en la cocina, el coste de los materiales marca con rotundidad el coste total. Los elijo de precio medio-bajo pero duraderos.

    Suelo.

    Es en mi opinión lo que más valora un inquilino después de cocina y baño. Da uniformidad, calidez y modernidad a la vivienda, y no cuesta tanto si se elige un laminado de calidad media-baja (material sobre los 10-12 €/m2). Es importante que el suelo existente esté bien nivelado (se puede hacer rodar una canica en algunos puntos) y las puertas habrá que cepillarlas; será más difícil con las antiguas de marcos metálicos y presto especial cuidado a la de la entrada. Los rodapiés en viviendas antiguas pueden estar muy adheridos y quizá tengamos que añadir una partida de albañilería en este sentido. 

    No uso laminado en baños y cuando lo hago en cocinas me aseguro de que se aplique un sellador específico entre lamas que al menos aumenta la resistencia al agua.

    Presto especial atención en la elección de la base aislante y no la elijo de baja calidad. Sus funciones principales son relevantes: anti humedad, eliminación pequeños desniveles de 2-3mm y absorción de pisadas.

    ¿Elijo el laminado más barato? No ¡me fijo en la durabilidad! Si un laminado de 7 €/m2 es AC4 o de 6 mm de grosor pero puedo poner otro de 11 €/m2 que es AC5 de 8mm… me va a durar más por muy poco más de inversión.

    La colocación de un laminado, incluido material y rodapiés, puede rondar los 1.500 € para el piso tipo que comentamos.

    Puertas.

    Las interiores, si no están rotas y cumplen su función, las suelo pintar yo mismo de blanco. Si las quiero cambiar me fijo en las medidas de los premarcos porque si son metálicos con menor distancia que la de las medidas estándar actuales requerirá albañilería, típico en casas antiguas, y por tanto sobrecoste. Si tenemos la suerte de encontrar premarcos de madera estándar podremos gastarnos unos 150-200 € por puerta nueva colocada. O sea, que en torno a los 1.000 € para el piso entero.

    Observo la puerta de entrada; la quiero robusta y no escatimo en cerradura antibumping, escudos, etc. Un cambio de esta puerta es caro, pero fundamental.

    Calefacción/Climatización.

    Depende mucho del clima de la zona y lo que me encuentro en la vivienda. Si no hay nada y quiero introducir ese plus, como inversor pienso que lo más eficiente es colocar bombas de calor (aire acondicionado que funciona para dar aire frío o calor). Con un par de splits individuales cubro la demanda y hablamos de unos 700 € por aparato colocado.

    Los radiadores eléctricos son los más baratos de colocar, siempre, eso sí, que la instalación eléctrica permita esas cargas, pero el alto consumo y gasto mensual es muy superior al resto de sistemas. Los inquilinos pueden ver una dificultad insalvable en ello según les vayan llegando las facturas.

    Si el piso que compras ya tiene la calefacción a gas y funciona, pues obviamente se deja para no incurrir en más gastos. Aquí habrá que destinar una partida para revisar la instalación y aumentar los costes de mantenimiento en el excel.

    Ventanas.

    Si cumplen su función las dejo por ser elementos muy costosos. Si son de madera sería cuestión de aplicarles un buen mantenimiento, barniz adecuado y cordón de sellador, y siempre se pueden pintar de blanco. Para otros materiales me centro en renovar su sellado. Y siempre reviso las persianas y cintas. Son baratas y foco de llamadas de inquilinos.

    Si no cierran bien, o son un coladero de humedad o frío, entonces sí las cambio. En este caso veo si tienen premarco; reduce el precio porque solo hay que atornillar la nueva. No habría que hacer obras y el albañil no aparece. ¡Las medidas son fundamentales! Si tengo suerte de que sean estándar encuentro ventanas muy baratas con cierta calidad habituales en grandes superficies, de las que tienen en stock.

    El problema de las ventanas antiguas suelen ser los tambuchos, que son difíciles de aislar bien y quedarán hacia adentro de la habitación a menos que nos metamos en obra. Pero se puede cambiar la estética: algún manitas que coloque un frontal nuevo a medida, y aprovechamos para meter cierto aislamiento.

    Por último, siempre mejor practicable que corredera; si es oscilobatiente, “de 10”. Para mí, mejor PVC que aluminio pues tienen mejor aislamiento térmico las primeras.

    El coste de esta partida es alto y muy variable, pero aún teniendo suerte con las medidas no habrá muchas opciones de bajar de los 2.000 € si decidimos reformar. Esto sin contar los grandes cerramientos que nos podemos encontrar en los salones.

    Paredes y techos.

    A menos que renueve instalaciones, en cuyo caso puede ser buena idea poner techos, al menos de forma parcial, para facilitar su paso, no reformo estos ni aliso paredes. Quitar el gotelé de paredes es un plus caro que entiendo no se rentabiliza. Otra cosa es que renovemos electricidad y queden como un queso de gruyere!

    Si queremos alisar paredes se puede hacer con cubregotelé / emplaste / aguaplast, con yeso proyectado, perlita a llana de forma manual. En definitiva casi todas las soluciones parten del yeso con más o menos aditivos y requieren de un esfuerzo y pericia no baladí por parte del profesional. Se nos irán mínimo unos 2.000 €. También se puede hacer trasdosado con pladur lo cual será más caro y perderemos algunos centímetros.

    Importes de reformar una vivienda para inversión.

    Si reformamos todos los apartados y sumamos los costes estimados llegamos a los famosos 300 €/m2 de reforma integral, IVA aparte.

    Importe por metro cuadrado reforma

    De esta manera te puedes hacer hacer una idea del coste total por reforma de una forma rápida. Simplemente multiplicando el número de metros cuadrados de la vivienda por 300€ en reformas integrales.

    Conclusiones.

    Con este artículo he tocado de forma muy amplia todos los aspectos de reformar una vivienda para inversión. Te animo a que dejes algún comentario indicando que te ha parecido o si quieres que trate algo más concreto. 

    Estoy preparando un post sobre la gestión de la reforma donde explicaré cómo gestionarla una vez he decidido qué acometer, y los imprevistos que pueden surgir durante la reforma y como resolverlos. Si quieres que te avise cuando lo publique, suscríbete al newsletter.

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    Alex, del canal de YouTube “El Excel de Alex”

    Padre de familia. Ingeniero que ejerce siendo manitas. Inversor que trabaja en Ventas.

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    Siempre tuve aversión a la deuda y he sido ahorrador; al principio por necesidad, ahora por seguir un plan. Un plan que me permite cada día ser más independiente y dueño de mi tiempo.  

    Poseo varios inmuebles como inversión y sigo flipando al ver las transferencias de los inquilinos cada mes. Como le digo a mis hijas: “el dinero tiene hijitos”. ¡Pero no todo es inmobiliario! Tras años engrosando el grupo de inversores que no bate a la media he acabado convencido de la potencia de los fondos indexados. 

    He reformado varios pisos con mis manos. Me gusta mancharme, crear y ver el resultado del esfuerzo.  

    Puretilla, algo contrarian…y también youtuber. En “El Excel de Alex” comparto mis inversiones y hablo de reformas (criterio, precios y seguimiento). También meto alguna broma mala, no lo puedo evitar. 

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    6 comentarios en «Cómo reformar una vivienda para inversión»

    1. Excelente artículo. Está como para hacer un checklist antes de comprar la vivienda y después de la compra tener idea de los costes. Muchas gracias por el aporte.

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    2. Excelente artículo. De manera global aborda los aspectos más relevantes a la hora de hacer una reforma con miras a rentabilizarla. Y permite una idea base sobre los costes (Un buen punto de referencia).

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      • Efectivamente la reforma, para alguien que se está iniciando, debe verla de forma global, con números gordos. Pero al menos tener una orientación para meter el coste en la rentabilidad.

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