Declaración de la renta 2025 para propietarios con alquiler

La declaración de la renta 2025 ya ha comenzado y muchos propietarios se preguntan cómo deben tributar los ingresos por alquiler de sus viviendas. La normativa ha cambiado con la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, y aplicar correctamente las deducciones puede marcar la diferencia en lo que pagas a Hacienda. En esta guía encontrarás todo lo esencial, explicado de forma sencilla y práctica, para evitar errores y aprovechar al máximo los beneficios fiscales disponibles para quienes alquilan inmuebles.

📌¿Estoy obligado a declarar el alquiler? Control de Hacienda

¿Debo declarar los ingresos del alquiler?

Sí. Todos los ingresos obtenidos por alquilar un inmueble deben incluirse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, o como actividad económica si se cumplen ciertos requisitos.

¿Por qué es importante declarar si Hacienda ya tiene datos del inquilino?

Porque Hacienda cruza información de forma constante: registros de fianzas, censos, domiciliaciones bancarias y ayudas. Cada vez más inquilinos declaran el alquiler para aprovechar deducciones autonómicas, lo que obliga al propietario a estar al día. Si tu inquilino lo declara y tú no, lo más probable es que recibas un requerimiento.

¿Qué pasa si no declaro el alquiler y Hacienda lo detecta?

Perderás el derecho a aplicar la reducción del 60% y tributarás por el 100% del rendimiento neto. Además, podrías recibir multas, recargos e intereses de demora.

💰 Ingresos por alquiler, gastos deducibles y amortización

¿Tributo como capital inmobiliario o actividad económica?

En general, los ingresos por alquilar una vivienda se declaran como rendimientos del capital inmobiliario. Solo se consideran actividad económica si se cumplen dos condiciones simultáneas:

1. Tener al menos una persona contratada a jornada completa para gestionar los alquileres.
2. Que dicha persona trabaje bajo la dirección directa del propietario (no subcontratado).

No necesitas tener un local, pero si no cumples ambas condiciones, tributarás como capital inmobiliario, aunque tengas varios inmuebles.

¿Qué ingresos tengo que declarar?

Debes incluir todos los importes percibidos: renta mensual, pagos por suministros, servicios adicionales, etc.

¿Cuál es el límite para deducir gastos?

Los gastos deducibles no pueden superar los ingresos totales. Si el resultado es negativo, puedes compensarlo en los cuatro años siguientes.

¿Diferencia entre reparación y mejora?

• Reparaciones y conservación: deducibles en el ejercicio fiscal (ej. pintura, cambio de caldera, fontanería…).
• Mejoras: no se deducen directamente, se amortizan como inversión (reformas completas, ventanas nuevas, instalación de ascensor…).

Gastos deducibles habituales

Puedes deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos del alquiler:

• IBI, comunidad de propietarios, seguros
• Intereses de hipoteca
• Gastos de reparación y mantenimiento
• Honorarios de agencia o gestoría
• Amortización del inmueble

¿Cómo se calcula la amortización anual del inmueble?

La amortización del 3% anual se aplica sobre el valor de la construcción, no del terreno.

Ejemplo práctico:

• Precio de compra: 200.000 €
• Porcentaje de construcción (según datos fiscales): 75%
• Base amortizable: 150.000 €
• Gasto deducible anual: 3% de 150.000 € = 4.500 €

¿Puedo deducir todos los gastos aunque el piso haya estado vacío parte del año?

No. Solo puedes deducir los gastos proporcionales al tiempo que el inmueble ha estado efectivamente alquilado.
Ejemplo: si lo alquilaste 9 meses, solo deducirás el 75% de los gastos anuales.

¿Qué pasa si el inquilino paga con retraso?

Se aplica el criterio de caja: declaras el ingreso en el año en que realmente lo cobras, no en el que venció. Esto solo se permite si previamente has declarado la renta como saldo de dudoso cobro.

📉 Reducciones fiscales en el IRPF por alquilar vivienda

¿Qué reducciones fiscales se aplican en la declaración de la renta 2025?

Las reducciones en el IRPF solo se aplican si alquilas el inmueble como vivienda habitual, no como alquiler turístico ni de temporada. Estas son las reducciones posibles en 2025:

• 90% si bajas el precio del alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior y el inmueble está en zona tensionada.
• 70% si alquilas a jóvenes entre 18 y 35 años, a la Administración Pública o a entidades sin ánimo de lucro.
• 60% si has hecho obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato.
• 50% para el resto de contratos firmados desde el 26/05/2023 en adelante.
• 60% si el contrato es anterior al 26/05/2023, gracias al régimen transitorio.

¿Cómo sé si mi vivienda está en una zona tensionada?

Las zonas de mercado tensionado se definen por cada comunidad autónoma.
Ejemplo:

• En Cataluña, zonas como Barcelona, Hospitalet o Sabadell ya han sido declaradas tensionadas.
• En Madrid, a fecha de marzo de 2025, no se ha declarado ninguna zona como tensionada, por lo que no es posible aplicar las reducciones del 90% ni del 70%, aunque sí el 50% o 60% según el tipo de contrato.

¿Qué ocurre si el inquilino deja de pagar el alquiler?

Puedes deducir el importe impagado como saldo de dudoso cobro si se cumplen dos condiciones:

1. Han pasado 6 meses desde el impago.
2. Has iniciado acciones de reclamación (por ejemplo, burofax, demanda judicial, etc.).

¿Y si la vivienda ha estado vacía en 2024?

En ese caso, debes imputar una renta presunta, aunque no hayas tenido ingresos:

• 1,1% del valor catastral si está revisado
• 2% del valor catastral si no está revisado

No se aplica esta imputación si ha sido tu vivienda habitual o si estuvo alquilada durante ese tiempo.

¿Puedo alquilar a un familiar y seguir aplicando deducciones?

Sí, pero con condiciones: debes cobrar un precio de mercado y demostrarlo con contrato, transferencias bancarias y documentación real.
Si Hacienda detecta que el alquiler es ficticio o simbólico, no podrás deducir nada ni aplicar reducciones.

¿Y si alquilo una habitación dentro de mi vivienda habitual?

En este caso:

• Debes declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario
• Solo puedes deducir gastos proporcionales
• No puedes aplicar la reducción del 60%, porque no se alquila la vivienda completa

¿Puedo aplicar reducciones si alquilo el piso entero por habitaciones?

Sí, si no vives allí y alquilas a varios inquilinos con contratos individuales.
Siempre que el uso sea como vivienda habitual y no ofrezcas servicios, tributas como capital inmobiliario y puedes aplicar reducciones.

¿Qué pasa si ofrezco servicios como limpieza o comidas?

Entonces se considera actividad económica, no alquiler.
Debes:

• Darte de alta como autónomo
• Declarar ingresos en IRPF e IVA
• Llevar una contabilidad específica

¿Y si alquilo a una empresa para que viva un trabajador?

Puedes aplicar la reducción del 60% solo si se identifica claramente al empleado que residirá allí y se acredita que el uso será como vivienda habitual.
Si no se identifica al trabajador o no se justifica el uso, no podrás aplicar reducciones.

¿Puedo aplicar reducciones si es un alquiler turístico?

No. Los alquileres turísticos no tienen derecho a la reducción del 60%.
Además, si ofreces servicios complementarios, Hacienda lo considera una actividad económica, no un arrendamiento de vivienda.

🧾 Cuadro resumen: Reducciones fiscales en el alquiler 2025

Tipo de alquiler	Reducción aplicable	Condiciones clave
Zona tensionada con rebaja del 5%	90%	Requiere contrato nuevo y rebaja en zona declarada tensionada
Alquiler a jóvenes (18-35) o entidades sociales	70%	Inquilino debe cumplir perfil o ser entidad social
Vivienda rehabilitada (2 años previos)	60%	Obras acreditadas y contrato posterior
Contratos nuevos sin cumplir otros requisitos	50%	Contrato posterior al 26/05/2023
Contratos antiguos (anteriores a 26/05/2023)	60%	Aplicable por régimen transitorio
Alquiler turístico o con servicios	❌ No aplica	Se considera actividad económica
Alquiler a empresa (uso habitual identificado)	60%	Solo si se justifica el uso como residencia del trabajador

🏡 Casos especiales: vivienda vacía, alquiler a familiares, habitaciones

¿Puedo deducir si alquilo a un familiar?

Sí, pero solo si cobras un precio de mercado y puedes justificarlo documentalmente.
De lo contrario, Hacienda puede considerar que se trata de un alquiler ficticio y te impedirá aplicar gastos deducibles o reducciones fiscales.

¿Qué pasa si el precio del alquiler es muy bajo o simbólico?

Si el rendimiento neto declarado es inferior al 1,1% o 2% del valor catastral (según revisión), Hacienda puede recalcular la renta presunta y negar las reducciones.

¿Y si la vivienda ha estado vacía durante 2024?

Como propietario, debes declarar una renta imputada:

• 1,1% del valor catastral (si revisado)
• 2% del valor catastral (si no revisado)

No aplica si es tu residencia habitual o si el piso ha estado alquilado.

¿Cómo tributa el alquiler de una habitación?

Si alquilas solo una parte de tu vivienda habitual:

• Tributas como capital inmobiliario
• Puedes deducir gastos proporcionales al espacio alquilado
• No puedes aplicar la reducción del 60%

¿Qué pasa si alquilo todo el piso por habitaciones (a varios inquilinos)?

Si tú no resides allí y los contratos son individuales:

• Se considera alquiler de vivienda habitual
• Puedes aplicar reducciones fiscales
• No se considera actividad económica, salvo que prestes servicios

¿Y si ofrezco servicios como limpieza o comidas?

Eso cambia completamente la tributación:

• Hacienda lo trata como actividad económica
• Debes darte de alta como autónomo
• Declarar ingresos en el modelo 130 y modelo 303 (IVA)
• No puedes aplicar reducciones por alquiler de vivienda

🌱 Deducciones por obras de eficiencia energética en viviendas en alquiler

¿Puedo aplicar deducciones en la renta por hacer reformas?

Sí. Si has realizado obras de mejora energética entre octubre de 2021 y diciembre de 2024, puedes aplicar deducciones adicionales en el IRPF.

¿Qué deducciones existen?

Mejora realizada	Porcentaje deducible	Requisitos principales
Reducción del 7% en demanda de calefacción/refrigeración	20%	Certificado energético antes y después
Reducción del 30% en consumo energético o mejora a A/B	40%	Se necesita informe técnico y mejora de calificación energética
Reforma en edificio completo con mejora global	60%	En comunidades, si se logra mejora global del edificio según normativa

¿Qué requisitos debes cumplir?

• La vivienda debe ser de uso residencial y estar alquilada o destinada al alquiler
• Las mejoras deben estar acreditadas con certificados energéticos
• La deducción se aplica solo en la cuota estatal del IRPF

¿Se puede combinar con la reducción del 60% del alquiler?

Sí. Si tras hacer la reforma alquilas la vivienda como habitual, puedes aplicar ambos beneficios fiscales: la deducción por eficiencia y la reducción del 60% del rendimiento neto.

Consejo experto: Guarda todas las facturas, certificados y contratos, y consulta con un técnico cualificado.

👥 Titularidad compartida: ¿Quién declara qué?

¿Qué pasa si el piso es de varias personas?

Cada propietario debe declarar los ingresos y gastos deducibles en función de su porcentaje de participación.

Ejemplo: si posees el 50% del inmueble, declaras el 50% de todo lo relativo al alquiler.

¿Y si el inmueble es ganancial?

Se considera compartido por ambos cónyuges, y se suele declarar al 50%.
En separación de bienes, si uno de los cónyuges es el único titular, solo él declara los ingresos.

¿Qué ocurre con el usufructo?

El usufructuario tiene derecho a los ingresos del alquiler, y por tanto, es quien debe declararlos, aunque no sea el propietario pleno.
El nudo propietario no tributa hasta que se extingue el usufructo.

¿Y si la vivienda pertenece a una comunidad de bienes o herencia?

Se atribuye a cada comunero o heredero según su participación.
Estas entidades no tributan como tal, pero reparten el rendimiento para que lo declaren los partícipes.

🧠 ¿Me conviene crear una sociedad para alquilar inmuebles?

¿Tributar a través de una sociedad es más ventajoso?

Depende. Aunque el Impuesto sobre Sociedades tiene un tipo fijo del 25%, usar una sociedad para alquiler de viviendas puede no ser tan beneficioso como parece.

Aspectos clave a tener en cuenta

• Las sociedades no pueden aplicar la reducción del 60% del IRPF por alquiler de vivienda habitual.
• Si luego distribuyes beneficios como dividendos, puedes sufrir doble imposición: primero como sociedad, luego como persona física.
• Las sociedades patrimoniales, sin empleados ni actividad real, no disfrutan de incentivos fiscales.
• Los gastos personales no son deducibles y deben estar bien justificados.

¿Cuándo puede tener sentido usar una sociedad?

• Si tienes varios pisos o una cartera amplia de inmuebles
• Si generas rentas elevadas y constantes
• Si tienes una estructura real (con empleados, oficina, gestoría propia)

📌 Consejo: Antes de constituir una S.L., haz un estudio fiscal personalizado para saber si realmente te compensa. No es una decisión estándar,

✅ Conclusión final: Declaración de la renta 2025

Tener una vivienda en alquiler puede ser una fuente de ingresos estable, pero también implica responsabilidades fiscales importantes. Declarar bien tus ingresos, conocer las deducciones aplicables, aprovechar los beneficios de la nueva Ley de Vivienda y evitar errores comunes con Hacienda marcará la diferencia entre pagar más o pagar lo justo.

Como propietario o inversor, cuanto mejor entiendas las reglas del juego, más rentable será tu alquiler.

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