El otro día hablábamos en un canal de inversión sobre la duración del alquiler temporal y alguien con mucha experiencia en el alquiler dio la regla:
Turístico/vacacional < 31 días
Temporal > 31 dias < 365 dias
No es el motivo del post entrar en la duración del alquiler turístico, pues al ser competencias descentralizadas, en los últimos tiempos, existen múltiples y cambiantes regulaciones. Por puntualizar una cosa simplemente, los periodos pueden ir del mes a los dos meses, como el caso de Castilla y León según el decreto 3/2017 donde dice:
“La temporalidad es otro elemento definitorio de los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda turística ya que se establece que la estancia de una misma persona por tiempo superior a dos meses seguidos, no se considera que sea un uso turístico.”
Tabla de contenido
Separar el grano entre la paja.
Alguien dijo una vez que los alquileres de 11 meses eran temporales y a partir del año eran vivienda habitual y se nos ha quedado grabado a fuego. Como regla general vale… pero hasta ahí.
Incluso encuentras muchas páginas webs con información confusa o erronea indicando que la duración del alquiler temporal es únicamente en contratos de menos de un año. Podéis hacer vosotros mismos la búsqueda. Es difícil entre toda la paja encontrar algo serio que desmitifique ese bulo.
Al realizar la búsqueda en Google “diferencia entre alquiler turístico y alquiler temporal” Aparece como primer resultado precisamente la duración fija indicada al principio del post. ¡Es normal que la gente se confunda! Hay empresas que les preocupa más el SEO que la información que publican.
Además de esta confusión natural, está la mala intención por parte de algunos arrendadores. Se han Intentando pasar por vivienda habitual contratos a estudiantes de 12 meses para acceder a la deducción del 60% de vivienda habitual. Y a la inversa, a raíz de la pandemia por la Covid19, muchos propietarios de viviendas turísticas se pasaron al alquiler temporal, esperando en un tiempo corto retomar su negocio, creando contratos temporales y, en algunos casos, camuflando una vivienda habitual.
Lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La definición de la LAU para vivienda está en su artículo número 2:
“Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”
Y para referirse a los usos diferentes de vivienda donde está incluido el temporal, el articulo 3.2 dice:
“En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”
Duración del alquiler temporal.
Es curioso que la ley en ningún momento menciona nada de plazos en la duración del alquiler temporal ¿Por qué será? El alquiler por vivienda que, aunque el contrato puede tener una duración menor pues se pacta libremente, se prorroga automáticamente en periodos anuales hasta los cinco años si es persona física, tal y como dice el artículo 9 de la LAU, y en contratos posteriores a marzo del 2019.
El plazo de duración del alquiler temporal será libremente pactado entre las partes mediante contrato por código civil, y no está sujeto a ningún plazo mínimo o máximo. Podrían ser temporales de menos de un mes y temporales superiores al año.
Es importante realizar el contrato de forma correcta atendiendo a la finalidad del alojamiento y al plazo de alquiler en caso de temporal. Cada contrato es un mundo.
La jurisprudencia indica que la temporalidad de los arrendamientos urbanos se observa en el contrato cuando ha sido declarada. Por eso es muy importante para casos de alquiler temporal especificar claramente que es un contrato de un tiempo determinado, indicando las fechas, duración del mismo y el motivo de la temporalidad.
Conclusión.
La conclusión es sencilla y es que un arrendamiento temporal no será la vivienda permanente del arrendatario y tendrá un plazo de alquiler definido. La duración del alquiler no determina el tipo de contrato. La duración la determina la finalidad del contrato y en definitiva, el uso como vivienda o distinto a vivienda que se le vaya a dar.
Hace poco publiqué un post de este tipo hablando de la derrama en la compraventa y dije que no iba a ser el último. Me parece importante aclarar conceptos, sobre todos los que pueden generar más confusión.
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- Sobre mí
Coordina Comprar para Alquilar
No he pensado en la inversión de forma sería hasta hace unos 5 años, a pesar de jugar en bolsa desde los 16 años, era solo eso, un juego.
Después de la bolsa, en la que tuve disgustos y alegrías a partes iguales, encontré una parte más amable de la inversión en la compra de inmuebles para alquilar.
Fue una casualidad, al comprar la vivienda con mi pareja Rocío en 2015 y mudarme, que empezamos a alquilar mi piso de soltero y descubrimos este mundo.
En marzo del 2017 compramos otro inmueble para alquilar. En octubre del 2018 otro, 2020…. Y ahora ya no es juego.
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Muy aclarador, pero una de las condiciones que ponen en las sentencias judiciales, cuando hay conflicto en un contrato para discernir que no sea habitual, dice que en el contrato ha de constar expresamente, que no es vivienda habitual, especificando la vivienda habitual del arrendatario. Gracias por el detalle.
Gracias Guillem. Todo lo que indique claramente la temporalidad del contrato bienvenido sea.