No quiero con esta entrada que parezca que obtener una financiación al 100% del precio del inmueble es sencilla, todo lo contrario. Pero no podía dejar de contar esta experiencia personal que me enseñó que nada es imposible.
Tabla de contenido
Buscando un piso para vivir
Viví con mi novia en mi micro apartamento en Lavapiés (Madrid) durante varios años. Nos permitió ahorrar y además de vivir en el centro, es prácticamente lo único bueno de vivir en 25 m2. Porque lo de que en un piso pequeño se limpia menos ya os puedo asegurar que no es cierto del todo.
Corría el año 2015 cuando nos decidimos a buscar un inmueble para vivir. Muchas veces contamos Rocío y yo la misma anécdota cuando los precios de Madrid estaban empezando a subir; “ella quería un piso de tres habitaciones, que no fuese bajo, con ascensor, vestidor, terraza, dos baños y de Lavapiés para arriba”.
Poco a poco Rocío fue bajando las expectativas y se bajó del burro con bastante disgusto. La zona es a lo primero que renunció y luego al vestidor y al final incluso a una habitación. Nos dimos cuenta que los precios ya estaban complicados y vimos que comprar y reformar era la única forma de obtener un buen precio. Vimos sin exagerar más de 70 inmuebles y si rebusco en el ordenador seguro que encuentro el excel con el seguimiento de los pisos que vimos.
El resultado mereció la pena.
Al fin lo encontramos!
Fuimos a ver un piso más y no nos gustó a pesar de tener un buen precio. Lo hicimos saber, a lo que el propietario dijo después de la visita, como sin interés, “tengo aquí al lado otro piso por si lo queréis ver” y ese sí fue el nuestro. Sin pasillo no como el otro, exterior a una plaza y con un enorme ventanal que nos enamoró.
Por casualidad fuimos los primeros en ver el inmueble pues ni estaba anunciado y con la amenaza de que había gente interesada señalizamos el piso 3 días después. Era un primero en Arganzuela, cerquita del metro, de 60m2 con muy buen precio pero con una reforma de tirarlo todo y levantarlo.
Para no desviarme del post no entraré en la reforma, que de verdad fue una de las experiencias más duras a nivel de pareja que hemos tenido Rocío y yo y que algún día contaré. Si alguna pareja ha pasado por esto, puede saber de lo que hablo. Pero el resultado mereció la pena.
Búsqueda de financiación
Me llevé un gran desengaño cuando me di cuenta de que mi banco de toda la vida no estaba muy dispuesto a financiarme y de que el banco con el que ya tenía una hipoteca no me daba una buena oferta, más tarde lo entendí, “claro ya me tenían enganchado”.
Pero si algo he hecho siempre es informarme, leer foros, preguntar, ver comentarios… lo que tú estás haciendo actualmente pero que no todo el mundo hace. Yo ya tenía cuenta con ING y mi pareja incluso la cuenta nómina por lo que en un orden lógico era el siguiente al que debíamos tocar la puerta.
La financiación en ING
No recuerdo en que momento me enteré de que el importe financiado por ING era el 80% de la tasación y no del valor de compraventa (valor tasación si es de menor importe) como la mayoría de los bancos pero se me iluminaron los ojos.
Automáticamente pensé lo que probablemente estas pensando tú también. Si financian el 80% de la tasación y la tasación es el 120% del precio de la vivienda, la financiación es del 100% del precio de la vivienda.
Ahora bien ¿ Como conseguir esa tasación ?
Tasación
La tasación es un informe realizado por una persona independiente, (independiente del banco también) para valorar según unos criterios y una metodología definida el valor de bien, en nuestro caso hablamos de tasaciones hipotecarias de un inmueble.
Lo que teníamos claro es que el tasador debía trabajar para nosotros y no para el banco por muy independiente que fuese, así que íbamos a prescindir de la tasación que te ofrece el banco. Estos tasadores pueden disponer de ciertos informes previos del piso ofrecidos por el banco que pueden influir en sus valoraciones. No queríamos que supiese ni el importe de compra, ni el importe previo solicitado en la hipoteca.
Elegir tasadora
Esto es lo más importante. Aunque los bancos deben aceptar tasaciones de cualquier tasadora autorizada por el Banco de España, están acostumbradas a trabajar con ciertas tasadoras y pensábamos que mejor que el informe estuviese remitido por una de sus “tasadoras de confianza”. Evitábamos recelos y no alargábamos el proceso más de lo necesario. Recuerdo que nos dieron 3 tasadoras de confianza y 2 más cuyas tasaciones también podían aceptar.
Lo que hicimos fue realizar pretasaciones online, algunas las puedes encontrar gratuitas en internet como la herramienta de BBVA valora y otras debes pagar un importe mínimo de 8€ o 10€ que en el mejor de los casos se descuenta si finalmente realizas la tasación con ellos.
Conseguimos 4 o 5 pretasaciones con importes que oscilaban en un rango de 40.000€ y para un piso de 120.000 era más que importante acertar en esto.
Nos quedamos con la tasación más alta que además aseguraban que el valor de la tasación final no variaría en más de un 10% de su pretasación. Y aunque tienen fama de no ser muy generosos, Tinsa fue la opción elegida. Lamentablemente actualmente no tienen este producto de pretasación
No está todo hecho
Aunque sabíamos que por comparativa con inmuebles de la zona salíamos ganando debíamos dar un punto extra a la valoración e intentar influir. Teníamos ese 10% de desviación que si era a la baja nos echaría por tierra todo el esfuerzo hasta ese momento. Sabíamos que la calidad del piso era lamentable y poco podíamos rascar en eso.
Ahora os digo que si estáis en ese punto y le podéis hacer un lavado rápido de cara entre que obtenéis el piso y lo tasáis tal vez ganéis en eso también.
Quisimos sorprender y potenciar lo que creíamos que era uno de los puntos más fuertes del piso, que era la ubicación. Desarrollamos un dossier con mapas del barrio, la ubicación de los servicios, supermercados, farmacias, colegios. Todo esto aunque en menor medida, también influye en la tasación. Además de incluir el resultado de la pretasación que habíamos hecho recientemente con ellos para que lo recordasen, añadimos un par de hojas indicando la próxima inauguración del Centro Comercial Plaza Río 2 lo que potenciaba enormemente la zona.
La chica se sorprendió y dijo que ya conocía el barrio pero aceptó el ofrecimiento y aunque no estoy seguro de si lo miró, aun hoy en día pienso que de alguna forma pudimos influir en obtener una buena tasación.
Resultado
Esperamos con el corazón en un puño alrededor de una semana y finalmente nos enviaron la tasación. Lo habíamos conseguido, incluso fue mas alta que la pretasación y justo sobre el 100% del valor de compra-venta. Veíamos a cada paso como la financiación al 100% era posible.
Presentamos la tasación a ING y también fueron varias semanas de espera y muchas llamadas. Agotamos el plazo de dos meses y eso que fuimos bastante rápidos.
Lo habíamos conseguido. Financiar al 100% es posible ¿Y si nosotros lo conseguimos por que no tú? La financiación al 100% junto con lo de “es imposible conseguir una segunda, tercera, cuarta hipoteca” son dos de los mitos más extendidos en la compra de inmuebles. Ayúdame a difundirlo compartiendo mi historia.
¿ Has conseguido financiar algún inmueble al 100% ?
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- Sobre mí
Coordina Comprar para Alquilar
No he pensado en la inversión de forma sería hasta hace unos 5 años, a pesar de jugar en bolsa desde los 16 años, era solo eso, un juego.
Después de la bolsa, en la que tuve disgustos y alegrías a partes iguales, encontré una parte más amable de la inversión en la compra de inmuebles para alquilar.
Fue una casualidad, al comprar la vivienda con mi pareja Rocío en 2015 y mudarme, que empezamos a alquilar mi piso de soltero y descubrimos este mundo.
En marzo del 2017 compramos otro inmueble para alquilar. En octubre del 2018 otro, 2020…. Y ahora ya no es juego.
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Hola! Nosotros en noviembre del 2019 compramos un piso financiando con ING. Tasandolo con la tasadora del banco, sin conocerla, sin pretasarlo nosotros ni nada eso nos dieron el 100% del precio de compra. El secreto fue comprar a 1000€/M2 cuando el precio medio de la zona eran 1600€/M2. Eso sí, el trámite tardo cerca de 3 meses cuando con otro banco hubiéramos tardado menos de un mes…
Me alegra leer ese comentario. Enhorabuena!. Muchísima gente me ha respondido al artículo diciendo que eso no es posible hoy en día y que está desfasado y tú experiencia es de hace menos de un año. Claro, es más fácil decir que no, que intentarlo.
Aunque ahora con el Covid el tema de la financiación se está endureciendo, no hay nada imposible y menos en inmobiliario.
Hola, yo llegué a Madrid con una mano delante y otra detrás, apostando por forjar un desarrollo laboral que me facilitase las cosas. Después de vivir un año de alquiler en un estudio en cuatro caminos de 35m² por 550€+110€ por el garaje, opté por comprar un piso. SIENDO AUTÓNOMO (al gasto anterior hay que sumarle la cuota de 290€, más transporte, comida y gastos básicos de vida) que facturaba unos 1.200€ (el mes que más), me empeñé en conseguir una hipoteca costase lo que costase. Y así fue, encontré el piso ideal después de ver no muchos, porque me corría prisa (suele ser un gran error, aunque esta vez no lo fue), ahora tocaba lidiar con los bancos y los dueños. La entidad financiera que trabaja con la inmobiliaria me consiguió EL 100% + LOS GASTOS!!! (se llevaron una buena comisión (3.500+IVA creo recordar), pero eso fue lo que menos me importó, me la consiguieron y punto. Tuve que avalar con la casa de mis padres del pueblo (que al ser de 1.000 habitantes, normalmente los bancos no las suelen querer) y me tocó ponerla a 40 años (tenía 30 años). Esto fue en el año 2015. Así que si yo lo conseguí, ¡SE PUEDE!
Gracias por compartir tu historia que además tb demuestra tu capacidad de sacrificio.
Efectivamente detrás de cada financiacion hay unas personas con unos sueños y es muy importante saber que se puede y luchar por conseguirlo aunque no sea fácil.
La negatividad, quedarse de brazos cruzados o simplemente decir que no se puede, no conduce a nada.
Muy buen artículo! es justo lo que estaba buscando. En mi caso soy funcionario del Estado, y me gustaría comprar 2, 3 o 4 propiedades para alquilar por habitaciones (cuantas más mejor, ya que la hipoteca es un apalancamiento barato). Bajo tu experiencia, ¿es posible conseguir más de una hipoteca? He leído que es un mito, pero me gustaría que aportaras más al asunto. Muchas gracias!
Gracias José. Has dado en el clavo con tu pregunta!
Claro que se puede (yo tengo 4 y sin problemas bancarios para una quinta) aunque probablemente en diferentes bancos. No se si alguna vez lo he dicho pero este descubrimiento para mi fue un antes y un después. El truco no es el número de hipotecas sino el importe. Al final tendrás la suma de toda la deuda que tienes y no deberías poder endeudarte más de un 30-40% de tus ingresos. Y para buscar hipoteca tendrás que ver bancos que tengan en cuenta (al menos en parte) tus ingresos por el alquiler. Gente con ingresos modestos podemos, gracias a la financiación, crear algo de patrimonio el cual nos sería imposible conseguir pagando a tocateja.
Muchísimas gracias por tu respuesta, sabiendo que alguien lo ha conseguido ahora lo veo de otra manera. Un saludo desde Madrid!
Hola
Se puede saber en qué bancos con más “factibles “ conseguir Eda Segunda hipoteca ?
Mil gracias de antemano
Hola Juanlu.
La pregunta que haces tiene mucha miga… demasiada. Es difícil darte una lista de bancos por varios motivos. Las condiciones bancarias cambian cada cierto tiempo y se adaptan. Ahora con lo del Covid han cambiado bastante y son algo más restrictivos. Y por contra hacia final de año están más dispuestos a financiar que a principios. El otro punto por lo que la lista de bancos no tiene tanto sentido es que las condiciones cambian según el perfil del cliente. Que le den a una persona un buen crédito, no significa que se lo den a otra.
Pero como no quiero esquivar la pregunta te voy a dar un consejo muy muy general que es que los bancos pequeños pueden abrirse más a financiaciones algo más complejas. La explicación es que tienen un departamento de riesgos detrás menos “fuerte” que bancos más grandes y los directores de cada sucursal todavía tienen cierta libertad.
Al final nadie te libra de tocar muchas puertas y preguntar o de incluso usar a un broker hipotecario.
Además de todo esto hay técnicas avanzadas (avanzadas no por qué sean complejas, sino por qué es para usuarios con experiencia), para apalancarse a través de otro inmueble libre de cargas o créditos personales… etc para obtener la financiación del 100%.
Hola Oscar, por casualidad he dado con tu comentario en e que hablas de apalancarte con un inmueble libre de cargas. Podrías darme alguna pauta o consejo en relación a esto? Muchas gracias de antemano!
Hola Diego!!
Como dije son técnicas para usuarios más avanzados y no por su complejidad, sino por entender sobre todo lo que estás haciendo. Es poner bastante carne en el asador y desaconsejable en inversores noveles en mi forma de ver las cosas.
Esa técnica de usar un inmueble libre de cargas consiste en hipotecarte en el recién comprado a un 80% y usar el libre de cargas para hipotecarlo en un 30% y obtener así el 110% de la financiación (100 + gastos). Los porcentajes pueden cambiar.
Estupendo blog! Recomiendas a algún gestor de hipotecas o herramientas para ayudar a conseguirla al 100% hoy en día? Gracias!
Hoy en día es algo más complicado que hace un par de años. Estamos en un momento que han subido los tipos mucho de repente y estás cosas a los bancos les crea cierta inseguridad. Los buenos perfiles siempre van a tener la opción y para todo esto es clave saber el perfil. Que un banco de el 100% a un cliente no significa que se lo vaya a dar a otro.
Tengo un broker hipotecario que me ha sacado alguna operación y es muy competente. Si quieres escríbeme por privado y te doy los datos.