Financiación hipotecaria en la inversión

financiación hipotecaria en la inversión

Cuando decidimos adquirir una propiedad nos puede surgir la duda de si ayudarnos de la financiación hipotecaria en la inversión solicitando una hipoteca al banco, o pagarlo con ahorros y no deber nada a nadie. Es un tema muy personal del que quiero dar únicamente mi opinión pero cualquier pensamiento diferente es respetable.

¿ Puedo hipotecarme ?

El otro día en un grupo comenté que se podía solicitar al banco más de una hipoteca. En aquel momento alguien se extraño, y es verdad que algo que a día de hoy me parece tan obvio, en su momento lo tuve que aprender. Esta era una de mis creencias limitantes. Al igual que pensaba que era imposible que el banco me financiase el 100% de la vivienda, pensaba, ¿ Como me va a conceder el banco una tercera hipoteca ?  Corría el año 2017 y en ese momento tenía ya dos y mi mujer una. Tal era el miedo de Rocío y mío, que usamos un broker hipotecario para intentar conseguir la financiación. La operación salió y aprendimos mucho sobre hipotecas. Si tu cabeza acaba de hacer click, tranquilo todos hemos pasado por eso.

Financiación hipotecaria en la inversión inmobiliaria ¿si o no?

No hay una respuesta única a esta pregunta puesto que ninguna opción es mejor que la otra. Te encontrarás a fervientes defensores de la inversión en inmuebles sin financiación y la versión contraria. 

Así que advertido estás desde el principio que la respuesta a esa pregunta te la vas a dar tu mismo si sigues leyendo, y yo solo te puedo contar mi forma de ver y hacer las cosas.

Liquidez en la operación.

Para la mayoría de las personas es muy difícil acceder a viviendas sin financiar. Ya a muchos nos cuesta ahorrar el dichoso 30% (20% del valor de compraventa + 10% de gastos), como para pagar la vivienda entera. Financiando conseguirás acceder a la propiedad antes, a costa de deber el importe financiado más los intereses al banco. Apalancándote podrás preservar parte de tu capital sin hacer el desembolso total del inmueble.

Intereses al financiar.

Al financiar con una hipoteca la compra de una vivienda estás pagando un suplemento que corresponde a los intereses. En una hipoteca de 100.000€ a 30 años con unos intereses del 2%, se van a pagar más de 30.000€ euros en concepto de intereses.

Lo habitual es mirar únicamente la cuota mensual y el interés para determinar si queremos financiarnos o no y nos sorprendemos cuando calculamos los intereses finales. Igual no esperabas pagar tanto.

Aún así hay que decir que estamos en tasas de euribor negativas de record y que nunca ha sido tan barato financiarse.

Escalabilidad inmobiliaria.

No es un detalle menor. Al final al financiar consigues preservar dinero y no descapilatizarte. ¿ Cual es el fin ?

La finalidad de guardar efectivo es la de poder acceder a nuevos negocios rentables, y en este ejemplo sería seguir comprando nuevas viviendas para destinarlas al alquiler. 

Es más posible escalar el negocio con financiación que sin ella. Como ya he dicho antes, si es complicado comprar una sola vivienda a «tocateja» imaginaros hacerlo año tras año.

Con un buen plan y apalancándote en el banco es factible acceder a una vivienda por año. Hay que pensar que cada persona tiene unos ingresos/gastos diferentes y una capacidad de ahorro individualizada y obviamente estoy generalizando. Si tus ahorros a fin de mes es 0, antes que comprar una vivienda deberás mejorar tu economía. Aun así existen fórmulas para entrar en inmobiliario con cero euros (alguien ha hablado de creencias limitantes), aunque no son el motivo del artículo.

Riesgo y carga emocional.

El riesgo es directamente proporcional a la carga emocional. Cuantas más hipotecas tengas, más riesgo has adquirido y más carga emocional tienes. ¿Es fácil dormir debiendo 100.000€ al banco ? ¿ Y si lo que debes es 1.000.000 ? Aunque pienses que puedes dormir tranquilo en alguna cantidad estará tu límite (o no) y te aviso que va a ser personal. 

Mucha gente va a dormir más tranquilo no debiendo nada al banco y es respetable. En mi caso el seguro de impago me da esa tranquilidad ya que opté por la vía de hipotecarme para hacer crecer el negocio.

Indudablemente se corren riesgos que ni el seguro de impago te cubre. Puedes preferir hipotecas fijas a variables para reducir otro de los riesgos al tener varias hipotecas y es que el euribor suba. Asegurarte un alquiler lo suficientemente holgado para pagar la hipoteca y que sobre dinero, por si el día de mañana baja la renta.

A pesar de todo y más después de este año de pandemia, lo cierto es que la seguridad 100% no se tiene y puede pasar cualquier cosa. Los alquileres se pueden hundir por la baja demanda. Imagínate de repente que tienes 10 hipotecas y tienes que poner de tu bolsillo 100€ de cada piso porque el alquiler no cubre gastos… vaya plan.

Como gestiono yo las hipotecas.

Normalmente firmas arras y buscas financiación y así lo hacía yo al principio. Actualmente hago las cosas al revés, primero la financiación y luego ya busco el piso. 

Reconozco que cuando tienes más de una hipoteca estás pensando en si te van a dar otra más o no y tienes algo de vértigo y por eso lo hago de esa forma. Me cubro buscando hipotecas de vez en cuando para operaciones ficticias o hablando con mi broker hipotecario.

Las condiciones bancarias cambian con el tiempo y también me gusta saber lo que se ofrecen en cada momento. Quiero tener claro que si entro en una operación voy a poder financiarla en buenas condiciones.

Mís hipotecas.

Mis operaciones son con pisos económicos. Hay gente que se compra una vivienda para vivir y debe 300k al banco. Yo con varias viviendas no llego a deber ese dinero y además me están generando unos ingresos pasivos todos los meses.

Pongo el plazo máximo en las hipotecas, pues al minimizar la cuota de la letra hipotecaria voy a generar más cashflow mensual. Efectivamente, pagaré más intereses al final del prestamos, pero la idea es generar más cashflow hoy, para incrementar mi base de ingresos pasivos. Con una cuota hipotecaria más elevada, aunque acaben de pagar la hipoteca en 20 años no vas generar tantos ingresos extra durante ese tiempo.

Tengo hipotecas fijas y variables. Las fijas me dan cierta tranquilidad a pesar de, posiblemente, pagar más de intereses. Las variables con el nivel actual del euribor son una golosina para quien quiera pedir dinero al banco.

A pesar de correr riesgos, todavía tengo margen para seguir endeudándome sin llegar al límite emocional que no me permita hacerlo. 

Hago mis números para saber mi porcentaje de endeudamiento. Haz bien los números y evita endeudarte por encima de 35%, aunque el banco tampoco te lo va a permitir.

Conclusión.

Soy pro-hipotecas por si no ha quedado claro hasta ahora, tengo que reconocerlo, este sueño no hubiese sido posible para mí sin la ayuda del banco. Yo no tuve elección y nunca pude plantearme este negocio pagando al contado. Las ventajas que he encontrado al hacerlo de esta manera han  superado mis expectativas iniciales.

Y tú ¿Te inquieta deber dinero al banco? ¿Prefieres pagar al contado? Cuéntame que tal te llevas con la financiación.

Recuerda que decidas lo que decidas tu elección será la acertada para tí, que es la que te hará descansar tranquilo.

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8 pensamientos sobre “Financiación hipotecaria en la inversión”

  1. Estoy de acuerdo, en que al financiarte, puedes aumentar el negocio, comprar más pisos en memos tiempo. Pero, si quieres tienes el dinero, la ventaja, de pagar con tu dinero, es que el beneficio es mayor, aunque vayas más despacio.

    1. Hola Asun.
      Tienes razón y al no pagar una letra mensual vas a obtener más cashflow, pero si tomas la rentabilidad sobre el capital invertido es probable que te interese financiar ya que cuando juegas con dinero ajeno puedes reducir enormemente el aporte necesario para entrar en la operación.

      Digamos

  2. Buenas tardes Oscar!
    En cuanto a la tipología de activo coincidimos bastante. La cuestión es que me ha costado siempre pasar del 80% de financiación. Entiendo que tu estrategia se basa en encontrar pisos por debajo del precio de mercado y basar la financiación sobre el valor de tasación…. Pero qué entidades te dan esas condiciones? Qué brokers utilizas?
    Te agradecería contestación por privado si entiendes no aplica trasparentar esta información.
    Felicidades por el blog.
    Un fuerte abrazo

    1. Hola Javier.

      Me alegra poder responderte vía comentarios por qué al final es algo que se queda guardado y puede ayudar a mucha más gente que cualquier comentario privado.

      Lo que preguntas no tiene una respuesta sencilla y aunque se escapa un poco de la entrada del blog, te comento unas líneas generales que igual rompen tu esquema y el de mucha gente sobre mi estrategia.

      Hablas de «encontrar pisos por debajo de mercado» y es algo deseable por todo el mundo, pero no es un pilar de la estrategia. En inversiones a largo plazo el momento de compra solo es un factor más. Al contrario de un flip en el que comprar por debajo de mercado es fundamental. Es muy probable que a lo largo de los años en inmueble suba y baje de precios y al final lo que buscas en un flujo continuo y estable de dinero, unos ingresos pasivos. El precio de compra al estar financiado se diluirá en el tiempo de vida del préstamo y tendrá poco impacto. Pero por supuesto es deseable comprar inmuebles por debajo de mercado y yo soy el primero que busca chollos.

      Luego hablas de la estrategia de basar «la financiación sobre el valor de tasación». Esto puede ser que ocurra y hay muchísimas historias de que inspiran para conseguir financiarse a un 90% o 100% del valor de compraventa aportando un capital mínimo de entrada. Pero tampoco es mi estrategia por qué hay otros factores que pueden hacer que puedas obtener altas financiaciones o no. Financiarse constantemente al 90% una y otra vez es complicado pero te animo a que lo intentes. Lo habitual es al 80% y por lo tanto tampoco es un pilar de mi estrategia financiarme sobre tasación. Y ya que pides bancos concretos (esto va cambiando con el tiempo) te diré 3 que financian hasta un 80% de tasación con un límite de un 90% de compraventa… Pibank, ING y Liberbank. He usado a un broker hipotecario (Novagalma) pues me ahorra tiempo y son muy efectivos, pero no siempre. Muchas operaciones las he negociado yo mismo y estoy casi siempre mirando temas de financiación, pues cuando tienes más de dos hipotecas debes saber si vas a tener más o menos facilidad para conseguir el crédito antes de presentarte en el banco con un contrato de arras.

      Y como estoy dando vueltas a mi estrategia sin decir cual es. Te voy a confesar que mi estrategia es el largo plazo. Ir metiendo inmuebles a mi cartera, generar ingresos y mantenerlos en el tiempo. No hay más secreto que la constancia y es el pilar fundamental de comprar para alquilar. El resto de cosas que he comentado son detalles deseables pero que carecen de valor si no hay un trabajo continuo en el tiempo de años.

  3. Buenas Oscar .
    Una duda que no me acaba de quedar clara. ¿ como un banco te facilita una tercera o cuarta hipoteca?
    Y otra duda, ¿ que es un co trato de arras?
    Aviso que estamos iniciando ( mi pareja y yo ) en este mundo y nos queda muchísimo por aprender. Gracias

    1. Hola José Manuel.

      Pues el banco te financia segundas y terceras hipotecas si ve que todavía no tienes un nivel de endeudamiento peligroso. Esto es en torno como máximo el 30-40 de tus ingresos. Si respetas esa regla podrás conseguir muchas hipotecas. Yo tengo cinco pero hay muchos casos de gente con más.

      Perdona que para responder a lo del contrato de arras lo copió de internet:

      El contrato de arras o arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor previo donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del total.

  4. Me encanta tu blog.
    Somos propietarios de 4 viviendas, parte de un local y parte de un solar. Todavía no lo sé, pero desde hace tiempo tengo obsesión por comprar, especialmente viviendas. La primera vez, metí la pata hasta el fondo y todavía lo estoy pagando…!! Ahora mismo, llevo unos días mirando alguna otra , aunque ya me empieza a dar vértigo.
    Eres de mucha ayuda por tu experiencia y seguridad.

    1. Gracias Marta. Con cuatro viviendas y lo que me dices estoy seguro que podría aprender mucho de ti! Enhorabuena.

      Es normal cometer errores. Yo sigo comentiendolos ahora y en el futuro también… Es parte del aprendizaje del ser humano.

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