Hoy os traigo una entrevista al experto en alquiler por habitaciones Ramón Molera, que hará las delicias de todos los fans de este tipo de inversión.
Nadie es ajeno al auge del alquiler de habitaciones. Es una forma de escalar la rentabilidad para el propietario por una parte, y de proveer una solución habitacional a un mercado muy tensionado en el que no hay vivienda de alquiler.
La oferta de habitaciones se ha multiplicado en los últimos años hasta ponerse en el ojo del huracán en muchos medios. Vamos a ver que opina Ramón Molera sobre la actualidad y cual es su modelo de negocio.
Tabla de contenido
Ramón Molera. Alquiler por habitaciones.
¿Quién es Ramón Molera?
Soy Ramon Molera, 38 años, nacido en Barcelona.
Estudié ingeniería industrial y un posgrado en administración y dirección de empresas en ESADE.
A los 26 años fundé mi propia empresa de software para el sector de las energías renovables. Al mismo tiempo siempre he sido ahorrador y me ha gustado la inversión.
Recientemente, durante los últimos 2 años me he centrado sobre todo en la inversión inmobiliaria, específicamente en el alquiler por habitaciones.
¿Cómo has llegado al alquiler por habitaciones?
Cuando empecé en el mundo de la inversión inmobiliaria, lo que buscaba era maximizar la rentabilidad, aunque representara una mayor dedicación de tiempo. Una vez hice mi primera inversión, me centré en intentar automatizar y escalar el máximo de tareas posibles con dos objetivos:
1. Poder escalar mi cartera de inmuebles.
2. Que la inversión sea lo más pasiva posible.
Modelos de negocio en el alquiler de habitaciones.
¿Con qué modelo te sientes identificado, premium vs básico?
Me gusta definirlo como un premium low cost. La forma en la que veo el mercado de las habitaciones es que el perfil de inquilino está muy marcado por el precio, por lo que no se puede ir a trabajar una oferta premium con un precio muy alto. Además, si subes mucho el precio, tienes un techo que es el coste de un alquiler tradicional de un piso entero. A partir de ciertas cantidades de alquiler, el inquilino prefiere irse a un piso él solo.
Pero, por otra parte, veo una parte del mercado de habitaciones donde compiten en precio, con una oferta de muy baja calidad.
Ni en este negocio, ni en cualquier otro, creo que es una buena idea competir únicamente en precio. Para competir aquí tendrás un producto de muy mala calidad e inquilinos todavía peores.
Por este motivo, me centro en conseguir una versión low cost de una vivienda premium. Es muy viable conseguir habitaciones muy atractivas con un precio muy competitivo. Aquí es donde se encuentran mis habitaciones.
Interesante eso de las habitaciones premium low cost. ¿Algunas pinceladas de cómo sería tu habitación tipo? ¿Les metes home staging?
En mi opinión, el mercado de las habitaciones ha hecho un boom en los últimos meses, motivo por el cual cada vez va a ser más necesario diferenciarse de la competencia.
En el espacio de mercado del low cost, no es una buena idea entrar, ya que únicamente vas a competir por precio y vas a tener a los peores inquilinos. Por el otro lado está el premium. Quién está en una habitación, no es por gusto, sino porque no puede pagarse un piso entero.
Por este motivo, por muy premium que sea una habitación, tienes un techo. A partir de cierto precio, los inquilinos preferirán pasar a un piso tradicional. Finalmente, entre estos dos espacios, hay el premium low cost.
Es posible hacer reformas muy vistosas con poco presupuesto, así como decorar las habitaciones y las zonas comunes, con un presupuesto ajustado pero con apariencia lo más premium posible. Aquí es donde está el mejor mercado, y donde intento ubicarme. Obviamente, no es sencillo conseguir este equilibrio.
¿Cuál es tu modelo de gestión?
Mi modelo de gestión se centra en que yo me encargo de toda la gestión, pero no de la ejecución. Tengo un equipo de confianza, personas que se encargan de distintas tareas necesarias para la gestión del día a día de este tipo de pisos. Manitas, limpieza, etc.
En lo que corresponde a mi parte, la gestión y organización, me apalanco en la tecnología para poder automatizar el máximo de tareas posibles.
Mi gestión se centra en dos áreas distintas:
1. Automatizar todas las tareas que sean posibles y que se puedan solucionar sin mi actuación.
2. En caso de que no sé posible automatizar, lo que intento es convertirlas en tareas asíncronas. Lo que significa es que estas tareas, esa respuesta o esa solución, no la tenga que dar en el mismo momento que el inquilino lo requiere. Se automatiza una primera respuesta que le da tranquilidad al inquilino, y yo tengo tiempo para poder solucionarlo más tarde cuando a mí me convenga o tenga disponibilidad.
Tienes las inversiones algo lejos de tu residencia habitual ¿Qué sistemas utilizas para automatizar las habitaciones?
Para automatizar la mayor parte de la gestión de mis inmuebles utilizo entre otras soluciones las cerraduras electrónicas, firma de contratos online, respuestas automatizadas, instrucciones de uso, así como distintos procesos de la gestión que se pueden automatizar en su totalidad o en parte.
Hay varías marcas de cerraduras electrónicas. ¿Cuál utilizas?
En mi caso empecé utilizando Nuki, pero tras varios meses de uso, me dió bastante problemas. Por este motivo decidí probar Akiles. Es verdad, que tiene un coste de instalación superior al de Nuki, y además tiene un coste de mantenimiento, pero hasta la fecha no he tenido absolutamente ningún problema.
Además, la usabilidad de la aplicación es mejor en mi opinión, y el coste de mantenimiento recurrente te permite estar más tranquilo de cara a posibles problemas con tus inquilinos, ya que ellos se encargan de solucionarlo.
¿Herramientas para gestionar tus pisos?
Para hacer el seguimiento correcto de mis pisos utilizo herramientas de gestión como Rentila. A través de Rentila tengo toda la información y detalles de mis habitaciones, inquilinos, contratos, contabilidad, canal de comunicación, etc.
Es un trabajo de hormiga, donde mes a mes vas incorporando toda la información, y a final de año se agradece.
Además, me apoyo mucho en Excel para hacer seguimiento de mucha información y detalles de los pisos.
Regulación en el alquiler de habitaciones.
¿LAU o CC?
Hasta la fecha me he centrado en contratos de código civil especificando que se trata de la vivienda habitual del inquilino.
¿Con una declaración responsable anexa al contrato o simplemente indicándolo en el contrato?
Más allá del contrato con un encabezado de vivienda habitual, se firma un documento en el que el inquilino declara que eso es su vivienda habitual.
Además, si lo crees conveniente, que se empadronen en el piso también da soporte a que realmente es su vivienda habitual.
¿Has recibido alguna inspección de la agencia tributaria o conoces a alguien que haya recibido alguna inspección y (no) haya tenido problemas con la deducción?
Por suerte, hasta la fecha no. Y espero que así siga 🙂 En todo caso, mi recomendación es que los temas fiscales SIEMPRE los lleves con un profesional.
¿Cómo ves toda la regulación que ha habido sobre la limitación de precios en Cataluña?
En primer lugar, lo veo un ataque a la propiedad privada. Esto es una muy mala noticia para cualquier país o cualquier sector.
Por otra parte, concretamente en el sector inmobiliario, estoy convencido de que no es el camino adecuado para solucionar el problema real que tenemos de vivienda.
Atacar la oferta nunca ha sido la solución, y en muchos otros países lo han intentado antes y nunca ha funcionado.
De todas formas, el dinero es inteligente, y siempre acaba encontrando una salida o una alternativa.
Espero que la solución sea encontrar una solución, porque si no, la inversión va a salir corriendo, desaparecerá la oferta y el problema será que se imposibilitará encontrar una vivienda en condiciones. Pasaremos de no poder pagar una vivienda a no poder encontrar ninguna.
Hace poco ha habido una sentencia que declaraba que los alquileres de habitaciones a estudiantes tenían derecho a deducción por vivienda habitual. ¿Qué opinión te merece?
Como siempre se ha dicho, da igual los meses que estés, lo importante es el uso real que le das a esa vivienda, y la realidad es que los estudiante, durante 10 meses, esa es su vivienda habitual. De todas formas, creo que todo esto va a cambiar con futuras regulaciones.
Parece que se avecina una regulación de los alquileres de habitaciones. ¿La crees necesaria y como crees que se va enfocar? Parece que tiene sentido que las habitaciones se incluyan en la LAU.
No la creo necesaria. Yo soy de la opinión de que regular siempre es mal, lo que tienes que hacer es dirigir al mercado hacia un lado o el otro en función de las necesidades de la población. Si tienes un problema de precio, la regulación lo empeorará. Lo que tienes que hacer es empujar a la oferta hacia arriba.
Que las habitaciones estén o no en la LAU creo que es irrelevante. El día que tengamos suficiente oferta en tradicional y en habitaciones para cubrir la demanda, todo se regulará de forma natural. El juego que están jugando los políticos hoy en día, únicamente va a empeorar la situación. Estoy 100% convencido.
Mercado habitacional.
¿Cómo ves el mercado de habitaciones actualmente ?
Es cierto que ha habido un boom en el mercado de las habitaciones y esto ha empezado a saturar el mercado en algunos lugares.
De todas formas, creo que la demanda que hay es muy sólida y que seguirá creciendo durante muchos años, y todavía más si seguimos con estas políticas.
De hecho, veo las habitaciones como una vía de aliviar la presión que hay en el alquiler tradicional. Está claro que hay falta de oferta. No hay suficientes casas para la demanda actual. Con las habitaciones, puedes cubrir la vivienda de varias personas en una única unidad de la oferta.
Por otra parte, cada vez es más habitual en la sociedad actual que un % más elevado y creciente está en una situación de divorcio, soltero, viudo, etc.
Este perfil no siempre quiere o puede vivir en una vivienda solo. Por este motivo los minipisos o las habitaciones todavía van a tener más demanda.
¿Y el mercado a futuro?
Nadie tiene la bola de cristal para predecir el futuro, pero todo va a depender de las políticas que se lleven a cabo.
Estoy convencido de que estas políticas restrictivas que únicamente imponen y prohíben se terminarán. La pregunta es cuándo.
Lo que espero y deseo es que sea más pronto que tarde y que la política y la sociedad no continúe durante décadas en esta dirección como ha sucedido en Argentina, en la que únicamente se ha destruido la economía y el bienestar de las personas.
Preguntas finales
Conoces o recomiendas alguna formación.
Espero poder compartir alguna formación propia próximamente. Mientras tanto, recomiendo formar parte de comunidades de inversión como Zona3, Libre a los 30, Balio, etc.
Aprendizajes más importantes. Recomendaciones a quien empiece en habitaciones
Mis principales aprendizajes y recomendaciones son:
1. Conocerte a ti mismo y aprender a gestionar tus emociones. Miedo, euforia, avaricia, envidia, etc.
2. Aprender a ahorrar de forma constante.
3. Capacidad de esfuerzo para maximizar tus ingresos.
4. Formarte. No te lances a la piscina si tener el conocimiento suficiente.
5. Empezar lo antes posible. El tiempo es el factor que marca una mayor diferencia. Además, se aprende haciendo.
6. Rodearte de personas que ya estén donde quieres estar, o que al menos estén recorriendo el mismo camino. Con los mismos objetivos e ilusiones.
¿Cuáles son tus próximos retos?
Mis retos principales son continuar escalando la gestión de mi patrimonio, así como continuar con la creación de negocios como emprendedor.
Aunque consiga la famosa libertad financiera, yo nunca dejaría de emprender e invertir. Es lo que me apasiona.
Conclusiones
Ha salido una entrevista bastante redonda y debo estar agradecido a Ramón Molera por la generosidad en sus respuestas. Si queréis contactarle, aquí os dejo su Instagram @arteinversor .
Si estás interesado en las habitaciones, te dejo una alucinante triple entrevista de alquiler por habitaciones a tres de los referentes del sector inmobiliario por habitaciones en España.
Como muchos no lo sabéis, os comento que Seag esta realizando garantías de impago en el alquiler por habitaciones, que en los tiempos que corren puede ser una buena opción a considerar. Si deseas más info puedes preguntarme sin compromiso.
Para no perderte entrevistas como esta, te invito a suscribirte al newsletter. Serás el primero en enterarte.
También tenéis el grupo de facebook y el canal de twitter de Comprar para Alquilar. Pueden ser una fuente de ayuda importante en la inversión inmobiliaria o una forma de ayudar tú mismo y conocer nuevos inversores.
Y por supuesto un video reciente de la entrevista que le hizo Germán Jover a Ramón Molera.
- Sobre mí
Coordina Comprar para Alquilar
No he pensado en la inversión de forma sería hasta hace unos 5 años, a pesar de jugar en bolsa desde los 16 años, era solo eso, un juego.
Después de la bolsa, en la que tuve disgustos y alegrías a partes iguales, encontré una parte más amable de la inversión en la compra de inmuebles para alquilar.
Fue una casualidad, al comprar la vivienda con mi pareja Rocío en 2015 y mudarme, que empezamos a alquilar mi piso de soltero y descubrimos este mundo.
En marzo del 2017 compramos otro inmueble para alquilar. En octubre del 2018 otro, 2020…. Y ahora ya no es juego.
——————————————————————————————————–