Humedades en un inmueble

Uno de los mayores problemas, dentro del tema técnico de las reformas, que puedes tener en una inversión inmobiliaria, además obviamente de los estructurales, es que aparezcan humedades en un inmueble de tu propiedad. El agua es el mayor enemigo de la construcción. Intentarás eliminarlas y si no terminan de desaparecer te las comerás si es tu propia vivienda o pagarás una pasta para intentar erradicarlas. Pero si es una vivienda alquilada el inquilino acabará saliendo más pronto que tarde.

Hace poco traté en un artículo general, todas las derivadas de acometer una reforma en un inmueble de inversión, si bien es cierto que pase de puntillas el tema de las humedades debido a su complejidad. En este artículo profundizaré sobre las dichosas humedades.

Veremos los riesgos asociados a las humedades y sus efectos negativos. Como compradores o inversores es importante que sepamos identificar y diferenciar los distintos tipos y fundamental conocer el origen; mencionaré diferentes soluciones que suelen emplearse. El objetivo es que tengamos un cierto criterio, y no comprar activos que tengan humedades importantes, pero si ya los tenemos, al menos que podamos abordar las más “fáciles”. No obstante, este es uno de los temas donde particularmente preferiría ir acompañado de un especialista experimentado, sobre todo cuando la humedad tiene afectación estructural (especialmente en forjados). Y no son actuaciones nada baratas. 

Parte de los contenidos de este artículo, especialmente los fundamentos más técnicos, están basados en los expertos de Hume Ingeniería, una empresa especializada, entre otros, en resolución de humedades. Recomiendo que visitéis su página www.humeingenieria.es

Riesgos y efectos negativos.

Riesgo estructural. 

Aunque es verdad que humedades muy fuertes de capilaridad sí pueden debilitar los cimientos es raro que una estructura colapse por una humedad persistente, ya que se diseñan con mucho margen de seguridad. Podemos fijarnos eso sí en detectar si la humedad, sobre todo de filtración, ha llegado a la armadura de acero de la estructura y la ha oxidado. Sabemos que lo más habitual es encontrarnos estructuras, pilares, vigas, de hormigón, y dentro llevan esos redondos de acero. Pues si nos encontramos por ejemplo lo de esta imagen deben saltar las alarmas. 

daño en estructura por humedad

Óxido por humedad

Hay que erradicar el origen de la humedad, pero también habrá que sanear esos hierros. Con esa afectación la estructura pierde capacidad.

Algo más habitual puede ser encontrar esta situación en la parte baja de los balcones o cornisas (una filtración fuerte o acumulación de agua mantenida por ausencia de goterones). Puede acabar provocando desprendimientos y es fácil fijarse.

riesgo estructural en balcón

Si hablamos de estructuras de madera, la humedad favorece la aparición de insectos y hongos que la atacan y disminuyen su resistencia. Como inversor evito los forjados de madera. Es otro ejemplo clarísimo de la necesidad de un técnico competente.

Daños estéticos. 

Muy claros: paredes ennegrecidas, manchas, olores, afectación a la ropa o colchones. Todo muy agradable,  ¿verdad? 

Colchón con humedad

En una ocasión tuve que tirar un traje que me costó un dinerillo al salirle unos lamparones que la tintorería no puedo eliminar. La humedad por condensación a veces tan silenciosa.

Por supuesto también las goteras son un efecto negativo que podemos encontrar (en humedades de filtración).

Riesgos para la salud.

Las humedades favorecen enfermedades respiratorias, reuma, artritis, alergias, moho, hongos, etc.

Otro riesgo, aunque algo extremo, es el de electrocución por encontrarnos paredes muy mojadas. También cortocircuitos e incendios son posibles en esa situación.

En definitiva, NO las queremos.

Tipos de humedad.

Básicamente podemos encontrarnos tres tipos de humedad. Las de capilaridad son humedades donde el agua asciende desde el terreno, las de filtración se dan cuando el agua encuentra algún camino para llegar al interior desde el exterior (fisura, mala impermeabilización) y las de condensación son las que se producen en el interior de la vivienda por diferencias de temperatura con el exterior.  

Capilaridad.

Las humedades por capilaridad aparecen porque el agua del terreno asciende por los poros o capilares de los materiales de construcción. Se da en plantas bajas y sótanos y aparece en suelos y sobre todo partes bajas de paredes, alcanzando una altura no superior a un metro o metro y medio.

Puede chocarnos pero el agua sube en el sentido contrario a la gravedad. Imaginad un azucarillo y posadlo sobre el café, veréis como este sube. Cuando los cimientos de la casa están mal aislados o directamente no hay aislamiento ocurre esto. También el agua arrastra sales en su ascenso y estas quedan depositadas en las paredes. Esas manchas blancas que a veces vemos se llaman eflorescencias y suelen ser una pista que delata este tipo de humedad.

Humedad en pared

Daño en la pared por humedad

Posibles soluciones a esta temida humedad son:

  • Barrera impermeable en la base del muro, acometiendo esos huecos de forma salteada para no comprometer la estructura…esto hay que hacerlo muy bien con la dirección de un arquitecto, y en muros de carga ojito! 

  • También se puede inyectar una resina que se expande y crea una barrera impermeable que detiene el ascenso del agua. No siempre se puede hacer, depende del material del muro, y la mano de obra es especializada…Habrá también que sanear esa pared y hacer un nuevo revoco con mortero adecuado.

  • Electroósmosis, activa si se introducen electrodos en el muro o pasiva, con un “simple” aparato que genera ondas electromagnéticas capaces de desplazar la humedad del muro hacia el subsuelo. 

  • Los higroconvectores ventilan el interior del muro, aunque se suelen colocar en la parte externa de dichos muros, cámaras permeables o enlucidos con morteros macroporosos permeables, morteros de cal y pinturas al temple. En definitiva, no se detiene la ascensión del agua sino que se ayuda a evacuar ese vapor, aumentando la humedad en las estancias y por tanto habrá que instalar un sistema de ventilación adecuado…más dinero. Colocar higroconvectores será relativamente barato pero el sistema de ventilación ya costará bastante más.

Aplicar morteros flexibles, antihumedad y demás no ataja la capilaridad. Hará que aparezca mas arriba o se pospondrá, pero acabara saliendo. Tampoco me gustan los trasdosados de pladur con cámara ¿todo ese moho queda ahí, no? No la veo una solución sostenible, a menos que se ventile bien esa cámara.

Filtración.

En las humedades por filtración el agua se cuela por algún hueco. Tela asfáltica rota, terraza mal impermeabilizada o sencillamente una impermeabilización que presenta discontinuidades por el avance del tiempo. Muy común los defectos en impermeabilizaciones perimetrales y de elementos como chimeneas, antenas o desagües. Una tubería o bajante rota dentro de una pared también provoca filtración. Suele darse en áticos y últimas plantas y más cuando hay lluvias, claro. Pero muchas veces no es evidente de donde viene el agua porque aparece a metros de donde se ha producido la filtración. El agua encuentra su caminito por el interior y aflora. 

Techo con humedad

humedades en el techo solución

Estas humedades las diferenciamos porque se dan manchas con cerco más oscuro alrededor o con forma de gotera que corren hacia abajo en la pared (si hay una gotera claramente es filtración), desconches de pintura en la pared (la humedad ha estado en el interior de la pared por mucho tiempo llegando incluso a empujar la pintura y romperla), o manchas de color óxido (ese hierro que hay en el interior de la estructura se está oxidando por efecto del agua). 

Posibles soluciones:

  • Zanja perimetral. Por ejemplo para esas filtraciones laterales de muros soterrados que se suelen confundir con capilaridad (se excava zanja, se coloca tubo drenante que recoge esa agua y la canaliza a saneamiento, al tiempo que impermeabiliza la cara exterior del muro)

  • Por supuesto impermeabilizaciones, muy comunes de terrazas o cubiertas (que las podemos hacer con caucho, tela asfáltica, poliuretanos…en función de si es transitable o no, etc), reparación del propio tejado (sustitución de tejas rotas por ejemplo), fachadas, tuberías…es decir, hay que atajar el origen de esa filtración.

Importante que cuando se impermeabiliza una cubierta se aplique impermeabilizante verticalmente a los muros o pretiles al menos 15 cm; a veces el agua se acumula porque un desagüe traga mal, el nivel sube, y por ahí se dan filtraciones. ¡Muy común! De ahí que entre otras cosas haya que revisar esos desagües de las cubiertas un par de veces en la época de lluvias y limpiarlos de ramas, piedras, elementos ajenos en general. En la mayoría de ocasiones son actuaciones que corresponde pagar a la comunidad.

Condensación.

La humedad por condensación se produce cuando el vapor de agua del aire se transforma en líquido al entrar en contacto con una superficie fría. Esto pasa en las viviendas cuando se produce un choque de temperatura entre el exterior y el interior. Me parece importante que sin entrar en demasiado detalle técnico sepamos bien el origen. Cuanto más caliente está un aire más vapor de agua puede contener en su interior. Cuando ese vapor toca una superficie fría por debajo de su punto de rocío tiende a condensar ahí, a crear gotitas de agua.

¿Quién no ha estado en invierno en el interior de un coche con su pareja, ventanillas subidas, y aumento de temperatura y humedad en el interior? No hay que esperar mucho para que los cristales se empañen absolutamente, ¿verdad?

marco de ventanas con humedad

Los síntomas típicos de humedad por condensación son la aparición de moho en paredes y techos que dan al exterior. Aparecen primero en las esquinas de la habitación, o siguiendo el trazado de las vigas o pilares, donde hay puentes térmicos (la temperatura del exterior digamos llega a esos puntos por falta de aislamiento). En sitios de difícil ventilación o detrás de muebles o armarios. Son manchas más dispersas que las de filtración; suele presentar puntitos y no cercos bien delimitados.

Diréis, lo de las temperaturas entendido, pero ¿por qué sube la humedad en el interior? Muy claro, la producimos nosotros: respirando, cocinando, cuando nos duchamos, al secar ropa dentro de la casa.

Para saber si una mancha existente es filtración o condensación, existe un truco casero que no requiere de ninguna inversión. Otra cosa es que si vamos a comprar una vivienda tengamos el tiempo necesario, pero sepámoslo al menos. Se emplea papel de aluminio y cinta adhesiva. Se pega sobre la mancha de humedad. Al día o dos días aparecerán unas gotas de agua. Si las mismas están entre la pared y el papel, la humedad se debe a una filtración. Si las gotas aparecen sobre el papel, estaremos hablando de condensación.

Para resolver humedades de condensación atacaremos su origen: o bien disminuimos la cantidad de humedad generada en el interior o bien eliminamos los puntos fríos donde condensa. Son soluciones por tanto:

  • Costumbres adecuadas. Además es lo que hay que decir al inquilino si se queja de esto cuando nunca nos había pasado. Hay que evitar costumbres como secar la ropa dentro de la vivienda (lo de poner ropa húmeda sobre los radiadores es de nota porque además afecta a la seguridad…), no ventilar el cuarto de baño tras la ducha, cocinar sin tapar las cazuelas y ollas, dormir con las puertas cerradas… y sobre todo, sobre todo, debemos ventilar la vivienda un mínimo de 20-30 min al día.

Con esas pautas y si acaso un deshumidificador seguramente hagamos desaparecer la humedad de condensación en muchos casos. 

  • Pero puede persistir. Por tanto ataquemos esos puntos fríos del interior de la vivienda mejorando aislamientos. Por ejemplo con pinturas antimohos o térmicas, que aumentan un par de grados la superficie, mejorando el sellado de ventanas o directamente sustituyéndolas por unas con rotura de puente térmico, usando trasdosados de pladur con aislante o llevando a cabo actuaciones de más envergadura como por ejemplo inyectando en cámara de aire, poniendo fachadas ventiladas o SATE (aislamiento exterior del edificio).

Solución a las humedades

Cuidado al aislar viviendas que puede ser contraproducente! Algo curioso es que a veces tras reformar casas antiguas aparecen humedades de condensación porque se ha ganado en aislamiento pero claro se crea un “efecto búnker” donde la humedad no sale de la vivienda. Antes era un coladero, había pérdidas térmicas sí, pero se “ventilaba” la casa de forma natural y continua, y ahora la humedad no sale y condensa. Por eso antes de gastarnos dinero en aislamiento estudiemos bien el caso y pidamos opinión profesional. 

Una solución, cara pero sí muy efectiva (diría que, bien dimensionada, es definitiva para acabar con condensación) es instalar un sistema de ventilación. Hablamos de sistemas de conductos. Bien de flujo simple, es decir se extrae aire del interior, mínimo cocina y baños, y se deja que generalmente a través de rejillas autoregulables entre aire nuevo, o bien de doble flujo usando recuperadores de calor mediante el aire que se extrae ayuda a calentar el que entra, que se impulsa en otras habitaciones.

En qué fijarse durante una visita.

Bueno, ya conocemos los tipos de humedad que puede haber. ¿Cómo desarrollar el sentido arácnido para detectar posibles humedades ocultas durante la visita a una vivienda?

Obviamente si vemos el ennegrecimiento, el moho, la mancha… pues ya está, sepamos diferenciar el tipo, preguntemos al API o vendedor y por supuesto hagamos palanca, si estamos decididos a comprar, en este defecto importante para conseguir una buena rebaja sobre el precio. Pero ¿y si no vemos manchas pero sí una pared, solo esa pared, pintada recientemente? ¿Huele mal, verdad? ¿O solo una habitación? Preguntemos por qué solo esa estancia está pintada. Puede esconder algún tipo de humedad. 

O una franja de metro o metro y medio pintada o con pintura distinta, o con un zócalo. Si es de madera fíjate si están algunas partes ennegrecidas o abombadas. O empapelado relativamente nuevo. Frisos de plástico, cerámica, ¡pregunta por qué están ahí!!

Si te encuentras un trasdosado de pladur en casa antigua, solo en determinados lugares (a ver, que han podido renovar para alisar paredes, pero si solo se trata de determinados sitios), el sentido arácnido empezará a funcionar. Ya sabes, golpeando pared suena a hueco.

En una vivienda de edificio comunitario, la escalera de vecinos puede mostrarte directamente que hay problemas generales en la finca. La capilaridad suele ser general en una edificación. Seguramente todas las plantas bajas estarán igualmente afectadas. Fíjate en el vestíbulo, y detecta ya de entrada un problema de capilaridad.

Por supuesto, retira algún mueble, detrás de armarios, busca esa pelusilla blanca que dejan dentro de los armarios y muebles las humedades de condensación. Incluso habiendo pintado es menos probable que hayan limpiado a conciencia las traseras de los muebles.

Obviamente el olor. Ese particular olor a aire viciado.

Las de condensación son las más difíciles porque si se ha pintado todo el piso y ventilada bien toda la vivienda antes de la visita, si no hay muebles, complicado. Puede parecer paradójico, pero claramente prefiero una casa que se vea que no está pintada y pintarla yo cuando la compre, a que esté impoluta en ese sentido. 

Conclusiones de humedades en un inmueble.

Con este artículo he profundizado en un tema recurrente como son las humedades, enseñándote a diferenciar unas de otras, alejarte de las más complejas, evaluarlas y tratarlas. E incluso te he dado las pautas para reconocerlas en una visita al inmueble.

¿Te ha gustado? Déjamelo en los comentarios. Además como ya sabes tengo un canal de Youtube y he publicado varios videos hablando de las humedades, con el toque de humor que me caracteriza. Te dejo aquí la primera parte.

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Alex, del canal de YouTube “El Excel de Alex”

Padre de familia. Ingeniero que ejerce siendo manitas. Inversor que trabaja en Ventas.

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Siempre tuve aversión a la deuda y he sido ahorrador; al principio por necesidad, ahora por seguir un plan. Un plan que me permite cada día ser más independiente y dueño de mi tiempo.  

Poseo varios inmuebles como inversión y sigo flipando al ver las transferencias de los inquilinos cada mes. Como le digo a mis hijas: “el dinero tiene hijitos”. ¡Pero no todo es inmobiliario! Tras años engrosando el grupo de inversores que no bate a la media he acabado convencido de la potencia de los fondos indexados. 

He reformado varios pisos con mis manos. Me gusta mancharme, crear y ver el resultado del esfuerzo.  

Puretilla, algo contrarian…y también youtuber. En “El Excel de Alex” comparto mis inversiones y hablo de reformas (criterio, precios y seguimiento). También meto alguna broma mala, no lo puedo evitar. 

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7 comentarios en «Humedades en un inmueble»

  1. Felicidades por el post, Óscar. Me ha interesado mucho, puesto que tengo en alquiler un inmueble con el problema de la condensación. Me ha aparecido especialmente con el último inquilino, quizás porque al tener un bebé ventilaba menos la casa. El tema es que, como es lógico , se muda y me planteo hacer alguna mejora para evitar este problema. He pensado en cambiar las ventanas de madera por ventanas de PVC con rotura de puente térmico, construir un muro de Pladur en la estancia mas problemática e instalar bomba de calor como sistema de calefacción, puesto que es el que más reseca el ambiente. Me gustaría saber tu opinión al respecto. Muchísimas gracias por todo lo que aportas.

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    • Gracias Nieves por la felicitación. Pero he de reconocer que el Autor del post es Alex. Creí que lo había dejado claro en la entrada. De hecho reconozco también que no tengo demasiada idea de humedades. Rocío sabe bastante más que yo.

      Para tu problema he hablado con Alex y te pego la respuesta tal cual. Espero que te sirva

      Hola Oscar. A ver, las medidas que propone obviamente van a servirle, pero estamos hablando de que igual se gasta casi 2.000 eurazos haciendo eso:

      -Ventana si no es medida estándar agárrate 500-700 €?

      -Pladur metiéndole aislamiento…500-700 € una habitación completa?

      -Split colocado, 600 €?

      Habría que ver la magnitud de la humedad en esa estancia. Quizá está matando moscas a cañonazos y mejorando las costumbres se soluciona (porque de su pregunta se desprende que antes no pasaba y con esta familia sí). Fundamental ventilar cada día.

      Podría probar también con un deshumidificador primero y con una pintura antimoho en las paredes/techo donde haya salido. Y si persiste, entonces gastarse más…

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      • Gracias, Óscar y Àlex (mil perdones por no fijarme bien en la autoría del artículo)
        Finalmente he decidido cambiar ventanas porque en mi comunidad actualmente hay ayudas que te subvencionan el 40% y también las desgravaciones fiscales por mejoras de eficiencia energética y voy a aprovechar para darle un plus a la vivienda. El trasdosado no lo tengo claro, aunque también entraría en las subvenciones. Estoy esperando presupuesto y según a cuánto ascienda lo haré o no, porque no tengo claro si va a servir para algo. Me he quedado escandalizada al ver las cifras que me ha dado Alex, lo esperaba más barato…
        Ahora estoy valorando el tema calefacción: Es por arreglar el piso ya del todo e intentar que los inquilinos se queden más tiempo (aunque hasta ahora no me ha ido mal). He mirado la calefacción de gas y sale por unos 3500 pero me tira para atrás tener otro suministro, revisiones, etc. Y más con la que está cayendo con el gas… También he mirado bomba de calor: con un par de splits me sale por unos 1500 € y si es por conductos la cosa ya se pone por unos 4000. La ventaja es que tendría aire acondicionado en verano, muy necesario en un último piso, pero el calor del Split no resulta agradable a todo el mundo.
        Y luego hago cuentas y para la rentabilidad extra que le voy a sacar, me planteo comprar unos radiadores convencionales y se acabó. La idea es dirigirme a un target más amplio por el tema calefaccion. Me gustaría saber tu opinión y que me aconsejaras.
        Un saludo y muchas gracias de nuevo.

        Responder
        • Hola Nieves. No tengo claro si estás en la fase de la reforma. En ese caso si me plantearía poner el aire acondicionado (2 splits). Olvídate de los conductos a no ser q sea un inmueble muy prime, que no creo. El gas si lo tienes que poner nuevo también lo descarto. Un solo recibo es mejor y todo eléctrico.

          La otra opción de poner radiadores convencionales, no es mala. Sobre todo si no tienes pasta, el inmueble está ya alquilado o tienes muchas dudas de ese gasto extra. Tiras por lo barato y dentro de unos años vemos. Tampoco sé la zona de España que es para saber si es muy crítico el punto de la calefacción .

          En resumen con los datos que me aportas. Yo elegiría la opción de AA con sus splits frío/calor.

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          • La ciudad es Zaragoza, con temperaturas extremas en verano e invierno, aunque parece que los inviernos cada vez son más cortos. La orientación de la vivienda es Sur y es un último piso, por eso creo que el aire acondicionado se hace casi más necesario que la calefacción.
            Aún no he comenzado las obras. Voy a poner ventanas de PVC para evitar la condensación que pudiera producir el aluminio y, a falta de presupuesto, aún me estoy planteando el Pladur, aunque sea en las habitaciones problemáticas (en otra vivienda con condensación lo instalé y me fue muy bien). Esta actuación también es subvencionable al 40% y también desgravable en el IRPF por mejoras de eficiencia energética.
            De momento este es mi presupuesto:
            – ventanas: 3.000 €(susceptibles de subvención el 40%+eficiencia energética IRPF).
            – muros de Pladur?
            -1 Split marca conocida con colocación: 700-800 €
            -2 Split marca conocida con colocación: 1800 €
            Me planteo también poner solo un split en el salón y comprar emisores térmicos. Cuestan unos 100 € para los m2 que tengo, por tres habitaciones ~300 €.
            O dejar lo del Split para más adelante y poner solo los radiadores.
            Ahora mismo voy a hacer cambio de inquilino, aún no sé quien ocupará la vivienda, me planteaba hacer mejoras aprovechando el mes que estará vacía. Estoy cobrando 460€ de alquiler, no sé si te parece que me voy a meter en demasiado gasto para la renta que voy a percibir. No llevo idea de subir la mensualidad, me interesa que se queden el mayor tiempo posible.
            Gracias de nuevo por tu interés y por compartir tus conocimientos.

          • Gracias por los datos.

            En las reformas se puede ir algo de rentabilidad, además de perder el mes de alquiler. Como decía Alex, lo que planteas va a funcionar pero tiene su coste. Pq no haces la mitad de las cosas únicamente y ves que tal funciona? Hay que educar también a los inquilinos a que ventilen. Por ejemplo las cosas que tengan subvención no me parece mala idea hacerlas y dejar el AA para otro momento. (además que requiere un mantenimiento el AA).

  2. Gracias, Óscar. Voy a seguir tus consejos y, de momento, voy a realizar solo las actuaciones subvencionables y compraré radiadores eléctricos para evitar el uso de estufa de butano y más adelante ya veremos.

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