Invertir en habitaciones. Triple entrevista. 3ª parte.

Llegamos a la recta final de la entrevista para aprender a invertir en habitaciones. En esta trato el futuro del alquiler, la formación y entramos en preguntas algo más desenfadadas y hasta cierto punto personales. Pero después de estas dos entregas estoy seguro de que queréis conocer un poco más a los entrevistados.

Si no has leído el resto de la entrevista te pongo el enlace de la primera parte y de la segunda parte para que las leas en orden.

Recordaros que al final del post desvelaré a quien pertenece las fotos de cabecera de las diferentes partes de la entrevista.

De esta foto podríamos decir que es una cómoda habitación doble, con el extra de tener baño propio completo, y un amplio armario empotrado lo que permite tener la habitación despejada de muebles innecesarios.

Para esta parte me he guardado una sorpresa, y es que he invitado a Alejandro Duarte a la entrevista como gran conocedor de este tipo de alquiler. Él ha querido hacerles un par de preguntas adicionales a los entrevistados. Ojo con las respuestas!

Futuro del alquiler

¿ Qué situación podría hacer que bajase notablemente la demanda de las habitaciones con respecto al alquiler tradicional ?

Carlos IEH. Bajo mi experiencia de haber vivido ya los dos escenarios macroeconómicos principales (crisis y bonanza), puedo decir que la demanda de habitaciones nunca baja. En tiempos de bonanza hay más gente que tiene suficiente dinero y estabilidad laboral como para alquilar un piso entero, pero sin embargo entran al país más inmigrantes que tienen que iniciar su vida desde cero y por lo tanto por ese lado se demandan más habitaciones. En caso de crisis, la gente no tiene dinero y se ven forzados a compartir piso.

Realmente el negocio de las habitaciones es uno de los mejores negocios que existen, en mi opinión. Pocos negocios hay que son buenos en ambos escenarios macroeconómicos.

Paqui Mancilla. Que el alquiler de un piso completo bajase tanto de precio que resultase asequible para todas las personas.

En el segmento de estudiantes, que las universidades optasen por realizar el 100% de las clases online.

Sam Garrido. Que baje la demanda lo veo complicado, porque hay muchísima necesidad de alquiler asequible y de calidad. El otro día leía un artículo que decía que España estaba prácticamente a la cola de Europa respecto a la cantidad de vivienda social disponible.

El acceso a la vivienda es complicado en nuestro país, los jóvenes no pueden emanciparse. Para una persona sóla es muy difícil encontrar alojamiento, los sueldos son bajos, en fin…

Otra cosa diferente es que a nosotros propietarios en un momento dado no nos interese alquilar por habitaciones. Por ejemplo, si no podemos alquilar al precio que queremos, ya no va a merecer tanto la pena.

¿ Cómo afecta la inflación, que ya es una realidad, a nuestro negocio del alquiler ?

Carlos IEH. El negocio inmobiliario en general (y por lo tanto el de las habitaciones también) es tremendamente resistente a la inflación. Los inmuebles, en general, es el mejor tipo de activo (junto con el oro) para resistir la inflación, pues se revaloriza al mismo ritmo a medio y largo plazo. Las rentas también se revalorizan con la inflación, aunque no tan bien como el valor del piso. Ambas cosas hacen que este negocio sea perfecto en situaciones inflacionarias. Paqui Mancilla. Creo que el fuerte incremento previsto de la inflación incrementará la demanda de alquiler de habitaciones porque reducirá el poder adquisitivo de muchas personas.

Sam Garrido. Por ejemplo, la subida del precio de la luz y del gas yo ya lo estoy notando, puesto que incluyo los suministros en el alquiler. De momento todavía tengo margen, pero si fuera necesario tendría que revisar el precio de los gastos en la próxima rotación.

Y ahora mismo que estoy amueblando otra vivienda estoy notando también un aumento bastante significativo en el precio de los muebles.

Una de las ventajas de tener un contrato CC es que al ser más corto lo puedes revisar más a menudo si fuera necesario ajustar el alquiler.

Por otra parte, si el euribor sube afectará directamente en el cashflow a los que tengan hipoteca variable. Pero hasta que esto se note significativamente, pasarán años, creo yo…

Los pisos han subido bastante en los últimos años ¿Sigues realizando compras de inmuebles ?

Carlos IEH. Desde luego que sí. Actualmente no existe una burbuja inmobiliaria (como sí existía en el año 2005), por lo que no hay problema en seguir comprando inmuebles. Además éste es un negocio de tipo cash-flow, no es un negocio para especular. No se compra para vender más caro en el futuro, sino para poseer el activo durante toda la vida y recibir las rentas (el cash-flow) que da. 

Por lo tanto lo importante es analizar la rentabilidad actual de un inmueble para decidir si comprarlo o no. Su precio da un poco igual… lo que importa es la relación entre su precio y el cash-flow que se puede obtener con él. Si mañana los inmuebles bajan por una crisis económica, seguiremos recibiendo rentas.

Con el negocio de las habitaciones el margen es enorme (recordemos que la rentabilidad está en torno al 30%), por lo tanto se pueden seguir teniendo beneficios aún bajando muchísimo las rentas. Pero, aún así, es improbable que bajen muchísimo las rentas de las habitaciones, pues en momentos de crisis hay todavía más demanda de habitaciones porque la gente tiene poco dinero y se ve forzada a vivir en habitaciones.

Paqui Mancilla. En estos momentos estoy en “modo hibernación”.

Sam Garrido. No se debe esperar a invertir…. sino invertir, y esperar.

El mercado inmobiliario son ciclos. Y independientemente del ciclo en el que estemos, nuestra prioridad como inversores debe ser comprar bien. Comprar por debajo del precio de mercado. Luego habrá altos y bajos, y se podrá comprar más caro o menos caro, pero siempre por debajo del precio del mercado en ese momento.

Si se compra bien, casi seguro que no habrá problema para alquilar bien, estemos en un mercado al alza o a la baja.

Ahora mismo, en este preciso instante no estoy buscando para comprar porque tengo otros dos proyectos en reforma y amueblado, y los quiero sacar al mercado antes de meterme en otro. Pero seguro que para Q2 ó Q3 2022 empezaré a buscar para comprar.

También me gustaría en este 2022 diversificar con el rent to rent, que todavía no lo he probado y me parece una excelente estrategia.

¿ Cómo te ves en 10 años ?

Carlos IEH. No planifico tan a largo plazo porque me genera una cierta ansiedad. Pero en general espero tener un patrimonio mayor que el actual… pero sobre todo seguir siendo feliz y tener salud.

Paqui Mancilla. Más libre y más feliz.

Sam Garrido. En los últimos 5 años mi vida ha cambiado bastante y creo que en los próximos 5 cambiará aún más.

Será un giro completo de 180º.

De pasar de empleada a empresaria a tiempo completo.

De no tener ni residencia habitual, a construir un patrimonio rentable.

Ahora quiero poner el foco en el desarrollo de Club Rentable. Acompañar a quien desea ganar en libertad con un patrimonio propio, y haciendo las cosas bien. Profesionalizando el alquiler rentable, muy lejos de las viviendas cutres y de la gestión improvisada.

Quiero contribuir a que el mercado del alquiler sea más digno. ¡Se me ponen los pelos de punta viendo ciertas viviendas en los portales inmobiliarios! Considero a mis inquilinos como mis clientes, y su satisfacción es una de mis prioridades.

Si puedo inspirar a alguien con mi manera de ver las cosas y además puedo contribuir con lo que pueda a mi nivel, ofreciendo viviendas de calidad, ya habrá merecido la pena todo esto.

Tengo una mente muy inquieta y siempre estoy pensando ¿qué más se podría hacer? ¿Dónde hay una necesidad no cubierta?
Tengo un montón de ideas relacionadas con los inmuebles que a día de hoy son sólo ideas, pero que creo pueden tener un impacto importante si las consigo llevar a cabo.

También me gusta mucho el vino y siempre he querido lanzar una actividad relacionada con el mundo vinícola. Aunque tengo alguna idea, no sé qué será exactamente, ni cómo, ni cuándo, pero seguro que las cosas vendrán cuando tengan que venir.

¿ Cual es tu libro favorito ? y no tiene por qué ser de inversión.

Carlos IEH. Mis libros favoritos son la trilogía original de “La Fundación”, de Isaac Asimov. En cuanto a libros de auto-aprendizaje, son varios. Entre ellos, destaco “Cómo superarse a si mismo” (de A.L. Williams) y “Los 88 peldaños del éxito” (Anxo Pérez).

Paqui Mancilla. Es muy difícil elegir solo uno…, “Padre Rico, Padre Pobre” de Robert Kiyosaki fue muy importante, porque me dio el impulso necesario para lanzarme a invertir.

Sam Garrido. Me gusta muchísimo leer y siempre tengo un libro en la mesilla. Me encanta aprender cosas.

Mi libro favorito es El Principito, que me lo leí en clase de filosofía cuando estaba en 3º de BUP (para quien conozca la EGB 😉) y aún leo ciertas partes de vez en cuando. Tengo varios en casa.

He leído muchos libros de esos que dicen “que te cambian la vida”, pero ninguno de ellos ha cambiado la mía. Hasta que me recomendaron SDAM, de Kim Bennour. Lo leí el año pasado y ha sido para mi un verdadero game changer. Es un libro de desarrollo personal que habla de descubrir quién eres y qué quieres realmente en tu vida. Simplemente autorizamos a soñar, y hacer que las cosas pasen (no tiene nada, pero nada que ver con El Secreto para quien lo haya leído. Esto es completamente otro nivel.)

De los clásicos me encantan Madame Bovary de Gustave Flaubert, y Cien años de soledad de Gabriel García Márquez. Son muy diferentes y disfruté mucho con los dos cuando los leí.

¿Hobbies?

Carlos IEH. Hago mucho deporte en la naturaleza y me encantan los videojuegos de estrategia. Me encanta también aprender sobre economía, historia y astronomía.

Paqui Mancilla. Meditación, desarrollo personal y espiritual. Lectura. El rock & roll de los años 50. Bailar swing, rock & roll. Viajar y pasar tiempo con mi familia.

Sam Garrido. Lo que más me gusta es simplemente pasarlo bien. Disfruto con todo, soy muy entusiasta. Una simple cerveza con amigos, es genial.

Invertir en inmuebles es para mí como un hobbie 😀. ¡Me encanta y me lo paso bien!

Me gusta mucho bailar, y admiro a los artistas bailarines. Creo que en mi otra vida fui bailarina.

Me gusta muchísimo aprender. Invierto regularmente en formaciones de todo tipo, me encanta aprender cosas nuevas.

Y mi gran pasión es viajar. Cuando mis hijos se independicen (esperemos antes de que cumplan 35 😅… tienen 4 y 7 ahora así que aún queda) seré Digital Nomad. Me encantaría vivir un día aquí y otro allí, y trabajar donde quiera y cuando quiera.

Por último, pero no por ello menos importante, me gustan los pequeños platos y los grandes vinos.

¿Te gusta viajar? ¿Cuál fue el último destino (tiempos pre-covid)?

Carlos IEH. Supongo que a todo el mundo le gusta viajar, aunque no soy un fanático de ello. Me gustan mucho los viajes históricos y cercanos, pues España está llena de ciudades muy antiguas e impresionantes. A este respecto, para mí las ciudades más bellas de España son Burgos y Salamanca. Respecto a grandes viajes, tengo pendiente desde hace algunos años visitar las Pirámides de Egipto, pero por una razón u otra aún no lo he hecho. El último gran viaje pre-Covid que hice fue a Texas, un lugar que me encanta porque la gente de allí valora mucho la libertad individual.

Paqui Mancilla. Me encanta: un viaje es una experiencia que acaba integrándose a quien eres.

El confinamiento justo nos pilló preparando un viaje a Egipto, que tuvimos que anular y todavía no hemos realizado…

Sam Garrido. Me encanta viajar.

Mi último viaje, si no recuerdo mal, fue a Marruecos en 2019. Me encantó. Hicimos un tour por varias ciudades, fuimos al desierto algunos días y a la costa. Estuvo genial. Cada año solíamos hacer un viaje mi marido y yo hasta que llegó Covid y desde entonces hacemos turismo local en Francia o en España. Está muy bien también, pero echo de menos ir lejoooooos. He viajado a tantísimos sitios y cuanto más descubro, más me queda por descubrir.

Mi viaje favorito fue a Argentina, mi segundo a Kenia-Tanzania y mi tercero estoy entre Islandia y Japón. Es que el mundo es tan diferente que parece increíble que todos esos paisajes y esas culturas existan… tengo una larga lista de espera de lugares que seguro son maravillosos.. qué destino me recomiendas 😉?

Óscar Osuna. Hay muchísimos… Me quedo con el último, Malasia, contraste brutal,  mezcla interesante de culturas y religiones, y me parece un país algo más “salvaje” que otros países del entorno (p.e. Tailandia). Playas alucinantes con el mejor snorkel que he hecho, senderismo, naturaleza y la parte de ciudad con las impresionantes Torres Petronas para disfrutarlas desde la azotea del hotel con piscina infinita. Muy completo.

¿Qué opinas de obtener la libertad financiera a través de inmuebles en alquiler en general y en tu caso en particular?

Carlos IEH. Desde luego es un método perfecto para hacerlo. Con un impresionante 30% de rentabilidad anual uno consigue la libertad financiera en muy pocos años.

Paqui Mancilla. Creo que se lo escuché decir a Rober Kiyosaki: “no inviertas nunca en algo que no entiendes”, y creo que tiene toda la razón.

Es muy fácil entender como un piso en alquiler genera ingresos pasivos. Es algo que está al alcance de cualquier persona. Por eso me encanta!

Sam Garrido. Si por libertad financiera entendemos generar suficientes ingresos como para vivir completamente de tus inversiones sin tener que trabajar en nada más, te puedo decir que es posible pero no es fácil.

Es un proceso lento y no está exento de riesgos. Ya sabemos que toda inversión conlleva un riesgo.

El dinero no compra la felicidad, es cierto. ¡Pero la falta de dinero no compra nada!

Con dinero puedes incluso “comprar” tiempo. Lo primero que hice en cuanto pude, fué reducir mi jornada laboral y emplear ese tiempo en mis hijos y en desarrollar otros proyectos importantes para mí.

En mi caso particular, yo decidí acelerar porque piso tras piso, aparte de ser lento, en un momento dado conseguir financiación se complica. Por eso compré un edificio de 6 pisos, porque con ir una vez al banco, ya tienes 6 financiados de golpe. Es un excelente acelerador.

Con dinero puedes además “comprar” el tiempo de los otros, por ejemplo en mi caso reclutar un equipo para ofrecer una experiencia genial a los miembros de InmoRenta PCP.

Está muy de moda, y he hablado con varias personas que están en esta situación: sueñan con la libertad financiera, con generar ingresos pasivos sin hacer nada, pero no tienen trabajo o están en una situación muy precaria y sin ahorros.

Desde luego, quien quiera conseguir la libertad financiera con inmuebles tiene, antes que nada, tener un trabajo, unos ahorros para poder apalancarse en el banco, y otros ahorros para su fondo de seguridad.

Y por supuesto, hay que currárselo. Los ingresos no son completamente pasivos. Son recurrentes y automatizados, pero sin hacer nada, sin ponerse las pilas, francamente no se consigue nada.

Óscar Osuna. Alto, alto… ¿ un edificio de seis pisos ? Acabando ya la entrevista y me sueltas eso ? Cuenta algo de esa operación!

Sam Garrido. Jajajaja! Me hace muchísima gracia porque cuando digo que tengo un edificio la gente se imagina un rascacielos en la Gran Vía de Madrid 😊 Mi edificio, ni es un rascacielos, ni está en Madrid.

Este tipo de productos no te creas que son fáciles de encontrar. Hay otro tipo de competencia, y es complicado encontrarlos en Idealista o Fotocasa.

En concreto, este edificio me lo propuso el mismo agente inmobiliario al que le compré mi primer Piso Compartido Premium. Es muy importante mantener el contacto con todo el mundo y crear relaciones para tener acceso a bienes off market.

Son 6 viviendas de entre 1 y 3 habitaciones, que alquilo en alquiler turístico. La ventaja es que como no hay vecinos, estás mucho más tranquilo y tomas tú sólo las decisiones. El inconveniente es que el día que hay que correr con un gasto… pues te haces responsable del coste al 100%.

Formación y mentorías

¿Por qué crees que es importante la formación en general y a la hora de invertir por habitaciones en particular?

Carlos IEH. Meterse en un nuevo negocio tiene un gran riesgo, pues no tienes ni idea. Sea lo que sea, es así. Aunque hagas supuestos cursos “que te convertirán en millonario”, sigues sin tener ni idea. Esto es así porque la mayoría los cursos comparten información muy general y poco valiosa que en muchos casos se puede encontrar gratuitamente en Internet, y que sólo la organizan y la muestran de forma coherente. Desde luego es mejor que nada, pero sólo con eso es muy difícil tener éxito en el negocio que empieces.

Yo siempre he tenido claro que el verdadero tesoro es tener un mentor/asesor que se dedique al negocio que quieres iniciar. Que te “adopte” como su hijo empresarial y te cuente todos los detalles y te asesore en los numerosos problemas prácticos que te vas a encontrar. La asesoría tiene que ser absolutamente personalizada, por lo que habría que sospechar de las personas que venden mentorías o asesorías masivas que se anuncian masivamente en Internet.

Yo NO tuve la suerte de tener un mentor/asesor en este negocio (hay poca gente que alquile habitaciones de forma masiva y profesional), por lo que he ido aprendiendo a fuerza de muchas desgracias y de mucha perseverancia. Si lo hubiera tenido, hubiera evitado gran parte de los problemas que he tenido, los cuales me han costado mucho dinero y disgustos. En mi caso, he estimado que, si hubiera empezado en este negocio sabiendo lo que sé ahora (con la ayuda de un mentor), tendría más o menos tres veces el patrimonio que tengo ahora.

Sin embargo, ahora quiero meterme también en el negocio hotelero y pagaré lo que sea por una persona que esté en este negocio, con sus propios hoteles. Al final tener un mentor personalizado te ahorra muchísimo más dinero del que gastas en la mentoría. Pero muchísimo más. Es la diferencia entre el fracaso y el éxito.

Óscar Osuna. ¿ Negocio hotelero ? ¿ Lo dices en serio ? Desde luego tiene más parecido con el alquiler de habitaciones de lo que parece. Esto será en otra entrevista pero, ¿Puedes adelantar en que parte del proceso estas o sin mentor no te has atrevido a dar el paso ?

Carlos IEH. No, el negocio hotelero es totalmente diferente al del alquiler de habitaciones como vivienda habitual. Se parecería más al alquiler turístico (como por ejemplo BNB). Estoy en una fase muy inicial aún, de aprendizaje.

Paqui Mancilla. La formación es importante porque te permite “aprovecharte” de los errores cometidos por otras personas que han pasado por ese camino que te interesa antes que tú. La formación te permite ahorrar mucho tiempo y dinero.

En el caso de invertir en habitaciones, es especialmente interesante porque es un segmento poco profesionalizado. Muy pocas personas tienen claro el marco legal, hay muchas dudas.

Dicho esto: es importante formarse, pero lo es aún más pasar a la acción. La primera inversión siempre genera un poco de “vértigo”. Es normal, todos hemos pasado por ahí.

Sam Garrido. Exacto! Estoy muy orgullosa de presentar InmoRenta PCP, un programa de 9 meses en el que acompaño a los inversores que desean construir un patrimonio rentable, a crear su primer (o su próximo) Piso Compartido Premium con total confianza.

He diseñado el programa utilizando una metodología 3C, que combina el Contenido (toda la teoría y todos los documentos prácticos en una plataforma online) con el Coaching (acompañado se consiguen resultados) y la Comunidad (acceso a otros inversores y expertos para triunfar juntos).

En InmoRenta PCP explico la estrategia Poker de Ases en cuatro módulos, que cubren todas las etapas de la inversión: ♣️ Análisis y Adquisición, ♠️ Apalancamiento, ❤️Aportar Valor y ♦️ Alquiler Automatizado. Optimizando todas y cada una de las etapas, estamos ante la jugada ganadora.

Es desde luego el programa que me hubiera gustado tener a mí cuando empecé. Lo junta todo. Porque he comprobado que los cursos de únicamente teoría no son suficiente. Sobre todo en inmobiliario, que comprar una vivienda y alquilarla es cuestión de meses. Las preguntas surgen cuando vas haciendo las cosas, por eso he querido asegurar las mentorías presenciales durante 9 meses. Mi objetivo es que todos los miembros tengan éxito.

Además incluye una sesión individualizada con mi asesor fiscal, pues me parece muy importante en este sentido que cada uno pueda recibir los consejos que mejor se adapten a su situación particular.

Lo que más orgullosa me hace sentir es que a pesar de ser un programa muy nuevo, (nació a mediados del año pasado), los miembros que empezaron ya están consiguiendo resultados. ¡Es genial!

Tienes un programa de formación/mentoría especializado en invertir en habitaciones. Me gustaría que contases qué es lo que ofreces.

Carlos IEH. Ofrezco ser el asesor/mentor que me hubiera gustado tener cuando empecé en esto hace 10 años. Ofrezco todos los modelos de contrato y plantillas que yo uso, tal cual los uso. Ofrezco dos  años de consultas ilimitadas, que contesto de forma ágil inmediatamente a los pocos minutos. Y ofrezco contar todos los detalles del negocio, hasta el último de ellos. En el alquiler de habitaciones los detalles son transcendentales y suponen la diferencia entre tener éxito o fracasar. Ofrezco “adoptarte” como hijo empresarial y ayudarte personalizadamente con todo mi conocimiento.

Nunca me anunciaré masivamente por Internet porque no quiero tener a muchos asesorados, pues quiero siempre tratarles personalizadamente y darles todo mi apoyo. Si tuviera muchos, no podría ayudar de forma individualizada, pues no me daría tiempo.

Por otro lado, para que yo pueda aceptar a alguien como mi asesorado, tiene que cumplir algunos requisitos. Lo importante es que sea una persona abierta al aprendizaje, que no se crea un dios porque una vez fue inquilino de habitaciones o porque ya tiene un piso alquilado o porque su cuñado le ha contado que este negocio se hace de tal o cual forma.

Busco a alguien que le guste mi modelo de negocio y que comparta mi filosofía sobre ello. Que esté dispuesto a hacerme caso en la mayoría de los consejos que le daré. Que sea una persona mínimamente despierta y con muchas ganas de prosperar. Que sea una persona que valore el servicio de mentoría que le ofrezco, y que sea consciente de lo poco que cuesta frente a lo que se va a ahorrar en disgustos y problemas muy graves.

Puedes contactar conmigo en www.InvertirEnHabitaciones.com, ya sea para preguntar por mi asesoramiento/mentoría o para cualquier otra cuestión. Ahí también tengo colgadas las entrevistas por voz que me han hecho.

Paqui Mancilla. Ofrezco una formación rápida, de una única mañana. Muy práctica y con mucha documentación complementaria.

El curso incluye toda la información necesaria para iniciar un proyecto de alquiler de habitaciones: rentabilidades, equipamiento, promoción, selección de inquilinos, contratos…

Todas esas dudas y trabas con los que me encontré cuando decidí iniciar esta actividad y que nadie sabía contestarme.

También ofrezco sesiones individuales de asesoría y una mentoría.

Sam Garrido. Hoy en día la información precisamente no es lo que falta. Puedes encontrar todo lo que quieras gratis en internet.

A mí me encanta aprender e invierto muy regularmente en formaciones de pago en varios dominios de mi vida, no sólo en inmobiliario.

Si hablamos únicamente de formación inmobiliaria:

Mira, tras haber comprado mi primera vivienda, con un montón de miedos y dejándome llevar por unos y otros (así me fue!), empecé a buscar información gratis sobre inversión inmobiliaria en internet. Encontré muchísimos youtubers franceses que me abrieron los ojos a una nueva realidad. Estuve más de un año, durante una hora cada mañana y cada tarde de camino al trabajo escuchando vídeos, conferencias, leyendo artículos. Todo gratis. Pero al cabo de 12 ó 15 meses todavía no había, ni siquiera, visitado una simple vivienda.

Te aseguro que mi vida cambió el día que decidí invertir de verdad en formación y compré un programa que me costó una pasta, pero que me enseñó una metodología para identificar y negociar una vivienda rentable.

Luego compré una formación para alquilar por habitaciones.

Y un curso para aprender a automatizar la gestión.

Y sobre fiscalidad, y sobre financiación, y he asistido a muchos eventos donde he podido hablar con inversores, experimentar cosas nuevas y perfeccionar todo lo que iba aprendiendo y aplicando.

He participado también en un mastermind que me ha permitido trabajar la mentalidad, que es muy importante cuando eres emprendedor.
La gran mayoría de todo esto, en Francia.

Es cierto que hay mucha información gratis, pero suele ser simplemente teoría para contarte qué es lo que hay que hacer. El cómo se hacen las cosas para que funcionen, es rarísimo que lo encuentres gratis.

Y desde luego lo que no se encuentra gratis son los contactos, el grupo, y el hecho de poder acceder directamente al formador, y hacer tus preguntas concretas.

La formación de pago es sin lugar a dudas un acelerador para tomar acción y para conseguir tus objetivos muchísimo más rápido.

Sabes que esta entrevista es a tres bandas. ¿ Conoces a Carlos IEH / Paqui Mancilla/Sam Garrido ? ¿ Qué opinas de la visión de este negocio de cada uno ?

Carlos IEH. Me temo que no he oído hablar de ellos, al menos en el círculo de inversores profesionales en el que muevo.

Paqui Mancilla. Valoro mucho el trabajo Sam y Carlos porque ayudan a otras personas a hacerse responsables de sus finanzas, sus resultados y por lo tanto de sus vidas.

Cada uno tenemos nuestro propio estilo, nuestras propias experiencias y nuestra forma de comunicar, y eso está bien.

Sam Garrido. Si, conozco un poco a los dos. He escuchado una entrevista de cada uno pero no he tenido la ocasión de hablar con ellos aún. Gracias Óscar por darnos esta oportunidad!

Por lo poco que he escuchado, creo que los tres proponemos una visión distinta de este modo de alquiler. Creo que mi estrategia está algo más próxima de la de Paqui, y no tanto de la de Carlos.

Precisamente ahí es donde está la riqueza. En tener diferentes puntos de vista, que no existe una sóla estrategia, todas pueden ser válidas, depende de los objetivos de cada uno, y de con qué se sientan más cómodos. Y no hay unos mejores que otros.

Preguntas de Alejandro.

Como ya anticipé, para la última parte de la entrevista y antes de las preguntas rápidas, he invitado a Alejandro Duarte a sumarse, aportando un par de preguntas.

¿Qué porcentaje de tiempo tienes las habitaciones libres entre inquilino e inquilino siguiente y como intentas reducir ese tiempo?

Carlos IEH. Tengo prácticamente un 100% de ocupación. Lo hago de tal manera que, cuando se va el inquilino actual, entra ya el siguiente.

Paqui Mancilla. El tiempo justo para realizar una limpieza a fondo y poner todo apunto antes de que se incorpore en nuevo inquilino. 3, 4 días, o una semana como máximo.

Me pongo en marcha un mes antes de que finalice cada contrato para buscar a la nueva persona.

En los contratos solicito a los inquilinos, que en caso de marchar antes de la fecha de finalización del contrato, nos avisen con un mes de antelación para poner el proceso en marcha.

Sam Garrido. 0 % 😁

El objetivo es 0 días, claro. La mayoría de las veces lo organizo para que se vaya un inquilino y entre el siguiente el mismo día, así solo hay que hacer una entrada/salida.

O como mucho, en la misma semana.

El máximo tiempo que he tenido una habitación sin alquilar fue 2 meses durante el confinamiento, como he explicado antes.

La clave para reducir la vacante está en anticipar, y para ello, otra vez, se tiene que tener un contrato muy atado con las cláusulas adecuadas. Un inquilino no puede avisarte hoy de que se va mañana.

Tiene que avisar con antelación, y ese tiempo es el que te permite a ti encontrar sustituto.

Si ya tienes los procesos definidos, se ponen en marcha y normalmente antes de que se vaya una persona, ya está la siguiente identificada.

El peor enemigo de la rentabilidad inmobiliaria es la vacante, por eso debe ser la prioridad nº1 evitarla. Ya desde antes de comprar, con el estudio de mercado… es importantísimo. No puedes comprar una vivienda y “descubrir” que luego no se alquila. Que pasan meses entre inquilinos. Eso sería una catástrofe.

Si has estudiado la demanda y si ofreces una vivienda de calidad, francamente, se va un inquilino y entra otro casi automáticamente.

¿Qué porcentaje de impagos tienes y como te enfrentas a esa circunstancia?

Carlos IEH. Porcentaje de inquilinos que se han retrasado en el pago en alguna ocasión (pero pagando la penalización y sin mayores problemas): alrededor de un 15%. Porcentaje de inquilinos que se han ido dejándome a deber algo (una vez hechas las cuentas con la fianza): menos del 1%. Porcentaje de inquilinos que me han dado problemas de pago y les he tenido que expulsar por esa razón: algo menos del 4% (aquí se incluye el 1% anterior).

En mi opinión, lo importante es la prevención. Estas cifras son buenas y las consigo filtrando muy bien a los inquilinos por varias vías. Además en el contrato pongo varias salvaguardas y formas de pago que hacen que sea fácil expulsar a un inquilino problemático sin que él se sienta mal y por lo tanto sin que se ponga en tu contra.

¿Cómo gestionar ese 4% de problemáticos? Hay que tener mucha mano izquierda y nunca discutir con ellos, como principio. Hay que intentar convencerles para que ellos quieran irse, para que no sientan que tú les estás expulsando. Hay muchos trucos para hacer esto. Las leyes españolas son muy hostiles para el propietario, por lo que no conviene nunca que el inquilino sienta que eres su enemigo, pues tienes las de perder.

Y un principio que creo que es muy valioso es que siempre es mejor un mal acuerdo que un buen juicio. En ocasiones uno de estos inquilinos locos se va simplemente si le perdonas los gastos o le pagas la mudanza. Es una cantidad muy pequeña para nosotros (50 ó 100 euros) pero muy grande para él. Si fueras a juicio por orgullo, podrías perder miles de euros al final y, sobre todo, perderías en salud por el estrés de la situación.

Paqui Mancilla. Nunca he tenido ninguna experiencia de impago desde que empecé la actividad.

Creo que la clave es la selección de los inquilinos. Seleccionar un buen perfil es una consecuencia directa de tener una buena oferta, y de poner consciencia y cariño en el proceso de selección.

Sam Garrido. De momento (tocamos madera) no he tenido ningún impago. Retraso en el pago, si, pero impago no.

Preguntas rápidas

Estas son unas preguntas rápidas que deberías contestar también de forma rápida. No más de una frase.

¿Inmobiliaria o particular?

Carlos IEH. Particular. La inmensa mayoría de las inmobiliarias aportan muy poco valor.

Paqui Mancilla. Cualquiera de las dos, hay oportunidades en ambas.

Sam Garrido. Da igual. Donde esté el producto en cuestión.

¿Reformar o para entrar a vivir?

Carlos IEH. Los números suelen salir mejor cuando es a reformar, pero no siempre. Dependerá de las otras condiciones de la vivienda y de su precio. Al final hay que hacer los números individualmente por cada piso candidato.

Paqui Mancilla. Depende del precio y la rentabilidad que permita obtener.

Sam Garrido. Reformar es indispensable para aportar valor.

Financiación ¿Sí o no?

Carlos IEH. Sí. Lo más que se pueda. En este negocio, cuanto más financiación más rentabilidad.

Paqui Mancilla. Si, pero sin que llegue a asfixiar. Existe vida antes de la libertad financiera.

Sam Garrido. Por supuesto que sí, y cuanto más, mejor.

¿Revalorización o ingresos mensuales?

Carlos IEH. Este negocio es de ingresos mensuales, como ya comenté. Es erróneo enfocarlo con una mente de revalorización, pues te llevará a tomar malas decisiones y a perder dinero. El negocio de comprar, reformar y vender es un negocio diferente… rentable pero diferente.

Paqui Mancilla. Ambas, pero valoro más los ingresos mensuales

Sam Garrido. Los dos. Visión a corto, medio y largo plazo.

¿Apartamento en la playa o piso en la ciudad? 

Carlos IEH. Para alquilar por habitaciones para vivienda habitual (que es el modelo que yo sigo), mejor piso en la ciudad.Paqui Mancilla. Pisos en la ciudad generando ingresos pasivos que me permitan vivir en la playa. Sam Garrido. En la ciudad. Alquilas 365 días. Y es además otro tipo de inquilino. 

Juego de las fotos de cabecera.

Llegó el momento de desvelar a quien pertenece cada foto que hemos ido viendo en las diferentes partes de la entrevista. Aunque a estás alturas deberías haber asignado las fotos a los entrevistados y haberlo razonado. Reconozco que aun así no era sencillo.

1. Primera habitación.

Esta habitación tan apetecible pertenece a Sam Garrido. Las Toallas indicaban que podría ser una habitación de alquiler vacacional y creo que era la pista pues Sam nos ha dicho que explota este tipo de alquiler, lo cual no hace ninguno de los otros dos invitados.

2. Segunda habitación.

Para mí, la pista de esta habitación era el escritorio, el sillón cómodo, el panel de corcho y la luz frontal natural. Sin duda el escritorio es el protagonista de la foto. Todo indicaba que era una habitación orientada a estudiantes que es uno de los  modelos preferidos de Paqui.

3. Tercera habitación.

Esta es la foto trampa que no pertenece a ninguno de nuestros invitados y es que es de una habitación nuestra que decoró Rocío con mucho gusto para Airbnb. Como siempre hay que dar propuestas diferentes y originales, este inmueble tenía dos habitaciones dobles con dos baños, para intentar abarcar un nicho que no está muy  explotado.

El tener el baño incorporado en la habitación no es lo habitual en el alquiler por habitaciones y esa era la pista… Ahora que caigo, esa pregunta recurrente no la he hecho… ¿Cual es el ratio de baños por número de habitaciones? Siempre hay que dejar algo para preguntar 🙂

Conclusiones.

No se vosotros pero yo aluciné en su día con la calidad de las respuestas y sobre todo con la sinceridad y naturalidad con la que contestaron todos los entrevistados. Viendo el resultado final y los comentarios que he ido recibiendo parece que ha superado las expectativas que ya eran de por si altas. ¿Qué te ha parecido a ti? Se agradece un comentario.

Con esta entrevista triple hemos aprendido todos muchísimo y de nuevo quiero agradecer a Carlos, Paqui y Sam el tiempo, la dedicación y la honestidad en las respuestas.

Esta claro que el negocio de invertir en habitaciones tiene cierta complejidad y te animo a que consideres pagar una formación/mentoría si crees que debe ser tu foco.

No tengo afiliación y no recibo nada si contratas algún curso. Es tan solo un consejo pues yo también me he tenido que formar y es lo que me ha ido bien y lo digo de forma sincera. Te dejo el enlace a sus páginas por si quieres contactarles:

Carlos IEH – https://invertirenhabitaciones.com/

Paqui Mancilla – https://www.alquilahabitaciones.com/

Sam Garrido – https://clubrentable.com/

Además si estás interesado en este negocio te puede interesar el grupo de Telegram sobre alquiler por habitaciones. Sin duda será otra fuente para seguir aprendiendo.

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