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La derrama en una compraventa

Derrama en una compraventa

Hay ciertas dudas generales sobre a quien corresponde pagar una derrama aprobada en junta previa a la compraventa. En este post intentaré arrojar algo de luz sobre la derrama en una compraventa. 

Este es el primer post de una serie que he realizado intentando arrojar algo de luz sobre temas complejos o confusos que no son mi especialidad, pero que como inversor, me tocan de cerca y he de conocer. Vaya por delante que no soy abogado, por lo que he tenido que hacer un sobre esfuerzo y aún así he tenido la precaución de consultarlo antes con gente que sabe bastante más que yo.

Empezamos ya con el primer post que trata sobre quien se hace cargo de la derrama en una compraventa de un inmueble.

Lo que dice la ley.

Alguien que compra una vivienda con una derrama aprobada puede alegar que no estaba en la junta de vecinos en el momento de su aprobación y no autorizó la reforma y por tanto desentenderse de los pagos. Y podría tener sentido. Si no fuese porque la ley es muy clara en este sentido.

El articulo 17 de la Ley 47/1970 sobre la Propiedad Horizontal en su punto 11 es tajante:
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

La Ley habla únicamente de mejoras.

Hay que destacar la mención expresa en el texto de la palabra mejoras. Por ejemplo, la instalación de un ascensor, quedando excluidas obras urgentes de reparación y conservación. 

En caso de que no sea mejora hay que acudir a la denominada jurisprudencia menor, que indica que la deuda no se genera en el momento de emisión del recibo, sino, en el momento en el que se aprueba y cuantifica el importe de las correspondientes derramas, de tal manera que aunque se fraccione el pago de la suma acordada, el obligado al pago será la persona física o jurídica que fuese propietaria del inmueble en el momento en que se adoptó el acuerdo. Es interesante consultar en este sentido la Sentencia Civil Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 168/2012 de 28 de Mayo de 2013

Como se reparte la derrama por mejoras en una compraventa.

Es importante destacar que incluso cuando las mejoras ya han sido realizadas y quedan recibos pendientes, estos les corresponden a la parte compradora, atendiendo a lo que dice la ley, pues menciona  reformas realizadas o por realizar.

Por lo tanto los recibos de la derrama de una mejora en una compraventa antes de la compra corresponden al vendedor, y los recibos después de la compra corresponden al comprador.

¿Esto es siempre así?

Sucede que, al final, después de la interpretación del juez, nada es negro o blanco a priori y existen sentencias en ambos sentidos, por lo que nunca se debe considerar una regla para todos los casos.

Respondiendo a la pregunta sobre si siempre se debe hacer cargo el comprador de la parte proporcional de derrama de una mejora restante del pago, puede haber algún supuesto en el que el vendedor no informe de las posibles derramas existentes al comprador. Esto podría considerarse vicio oculto y en este caso serían exigibles las cantidades a la parte vendedora si así lo determina un juez, máxime si como comprador del inmueble has preguntado al vendedor por posibles derramas y la información se ha ocultado deliberadamente.

Como bien apunta Pelayo de Salvador, especialista en derecho inmobiliario, hay que tener cuidado al hablar de vicios ocultos. «Para que puedan ser considerados como tales tienen que ser de tal envergadura que, habiéndolos conocido, no se hubiera comprado o no se hubiera pagado el precio total. Para que esto sea así, la derrama tiene que ser monumental, del orden del 15% del precio de compra.»

Ahora bien. hay que dejar muy claro que en el ejemplo anterior, frente a la comunidad de propietarios, el comprador debería hacerse cargo de las cuotas de la derramas pendientes y abonarlas, para después reclamarlas a la parte vendedora.

Un buen consejo es que al solicitar el certificado libre de cargas al administrador de la finca, figuren las derramas satisfechas, posibles impagadas y las pendientes porque no han sido devengadas todavía.

Como he realizado este post y que te espera.

Como dije al principio del post, no soy abogado ni mucho menos y este post ha requerido de un esfuerzo importante por mi parte para intentar meter la pata lo menos posible. Aun así debo pedir disculpas por la redacción y por lo errores que haya podido tener y en cualquier caso, aconsejo consultar a un abogado especialista ante cualquier duda.

Es por esto que debo a gradecer a Miguel Arribas la lectura del texto original, las correcciones y sugerencias. Es bueno contar con un asesor fiscal que además esté especializado en inmobiliario. Del mismo modo, quiero eximirle de cualquier responsabilidad sobre el texto. 

¿Que publicaré en las próximas semanas? Te avanzo que hablaré de la duración de los diferentes contratos de alquiler, del recibo del IBI, de las subidas del IPC en el alquiler, de las visitas para enseñar el inmueble antes de la finalización del contrato… etc.

Lo voy a tratar todo desde una óptica personal y sencilla, apoyándome en la ley lo máximo que pueda y sepa y contando en algunos casos, trucos legales para para mejorar la inversión.

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2 comentarios en «La derrama en una compraventa»

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