La Regla del 120

Regla del 120

Igual nunca antes has oído hablar de la regla del 120. Si es tú caso, seguro que este artículo te va a mostrar una forma sencilla y rápida  de evaluar las inversiones inmobiliarias y saber cuál es el importe que deberías pagar para obtener una muy buena rentabilidad.

¿Cómo puedes hacer que tus inversiones inmobiliarias sean mejores y consigas maximizar y rentabilidad de tú patrimonio?

¿Cómo puedes calcular de manera súper rápida el precio máximo a pagar por el inmueble?

Para hacerlo vamos a hacer unos números muy simples y es lo que llama Pau Antó (Inversor inmobiliario de experiencia) la ley del 120.

¿En qué consiste la ley del 120?

Consiste en que cuando tú estés viendo, por ejemplo, un piso y la propiedad (vendedor) o el agente inmobiliario (API) te diga ¿Por cuánto se puede alquilar ese piso?

No necesariamente tendrás que confiar en esa cifra, evidentemente no tenemos que creer todo lo que digan. Recuerden que en una venta la propiedad quiere vender el piso y el agente inmobiliario quiere que compremos el piso.

Pero esta regla nos sirve para tener una orientación.

Pasos para calcular la regla del 120.

Primero debemos contrastar el valor de alquiler mensual del piso.

Para ello debemos utilizar los portales inmobiliarios (Idealista /Fotocasa) y buscar en la zona de ubicación del inmueble en igualdad de condiciones y filtrando.

Además, en la sección de Informe de precios de Idealista podrás ver la evolución del precio de venta y de alquiler x m2 (dejo enlace a la pág.)

https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/

Para vender o alquilar un inmueble.

Aquí tenéis algunos links de métodos para buscar el precio del inmueble y del alquiler (estimados) de la zona:

https://www.idealista.com/maps/

Por ejemplo:

Buscando en Idealista/map, la ubicación de la propiedad (Vicente Zapirain, 1), puedes ver :

  • Referencia catastral del inmueble
  • Precio estimado de venta
  • Precio estimado del alquiler

https://www.idealista.com/maps/renteria-errenteria-guipuzcoa/calle-vicente-zapirain/1/

https://www.idealista.com/maps/renteria-errenteria-guipuzcoa/calle-vicente-zapirain/1/89951536066117H/

Este otro link, sirve para poder valorar un inmueble, puedes hacerlo introduciendo la referencia catastral o la dirección del inmueble:

https://www.idealista.com/valoracion-de-inmuebles/

https://www.fotocasa.es/indice/#/filter/eyJ0cmFuc2FjdGlvbiI6ImJ1eSJ9

Si sois de Barcelona ciudad:

https://www.bcn.cat/estadistica/castella/dades/timm/ipreus/hab2mave/evo/t2mab.htm

¿ Cómo funciona la regla del 120 según la experiencia de Pau?

Tenemos un piso, se puede alquilar (según el estudio de mercado de la zona) por:

Precio de alquiler (estimado): 500€/mes

Ahora tenemos que calcular según la fórmula

¿Cuánto podemos pagar por ese piso?

¿Cuánto nos podemos permitir pagar por un piso, incluyendo en ese precio de compra (gastos de compraventa + reforma + impuestos + comisiones +….) para poder hacer una buena compra.

Cálculos:

Precio a pagar por el piso = Precio del Alquiler x 120 meses

Precio a pagar por el piso = 500 €/mes x 120 meses

Precio a pagar por el piso =60 000 €

Es decir, un piso que tenga un alquiler de 500 €/ mes, debe valer 60 000€ (multiplicamos estos dos importes) y esa es la cantidad que debemos pagar, en segundos y muy rápido podemos calcular cuánto es lo máximo que podemos pagar por un piso.

Tener en cuenta que cuando se dice, < lo máximo que se puede pagar por un piso>, se refiere no sólo a la cantidad que pagaremos al vendedor de la propiedad, sino nos referimos a toda la compra,

-Cantidad que percibirá el vendedor,

-Gastos de la notaría,

-Gastos de impuestos,

-Gastos de reforma,

-Comisión del bróker financiero,

-Comisión de la agencia inmobiliaria (API) o la persona que nos ha traído este piso

Por tanto, lo máximo que podemos comprar este piso es por 60 mil euros

¿Por qué estos números?

Porque estos números son muy rápidos de hacer, para que al final resulte una buena compra y obtener muy buena rentabilidad.

Se pueden ajustar los cálculos para no ser tan exigentes y en lugar de 120 con todos los gastos pagados, podemos hacer los cálculos 120 (incluye todos los gastos pagados) + la Reforma

Es decir,

Precio a pagar por el piso= 60 000€ + Precio de la Reforma

Como criterio, sí aplicamos esta Regla del 120 en los cálculos, podemos obtener un precio muy bueno.

¿Por qué este 120?

Porque 120, al final son 120 mensualidades,

es decir,

Este inmueble en 120 meses = 10 años

Con el alquiler bruto sin descontar impuestos, ni gastos, etc.

Recuperas la inversión en 10 años.

En la práctica significa, que un piso si le descontamos los gastos, vamos a obtener una rentabilidad sobre un 8%.

Evidentemente esta operación es buena.

-Tanto si es para un inversionista que busca este tipo de rentabilidades buena sobre un 8%,

-Como para una a persona que compra a este precio (60 000 €), para luego revender a un precio superior, por ejemplo (90 000€) que sería muy buen margen (30 000€), más del 50% de rentabilidad

Sí compras bien te ayudará a:

    • Lograr una buena rentabilidad.
    • A tener un buen activo.
    • Comprado a un buen precio, podrás venderlo por más precio.

Si queremos comprar el inmueble para alquiler.

Datos:

Precio de compra: 60000 €

Precio del alquiler /año (10 meses): 5000 €/año

Se calcula por 10 meses, porque se tendrán en cuenta para los cálculos los gastos de comunidad, IBI, provisiones, etc. quedando 10 mensualidades limpias antes de impuestos.

Cálculos:

Ingresos Totales:

Ingresos= Precio del alquiler/mes x 10 meses

Ingresos= 500€/mes x 10 meses

Ingresos= 5000€/año (AI)

Si nos hemos gastado en total en la compra (con todos los gastos incluido) 60000 € y es un inmueble que nos deja 5000 €/año

Rentabilidad = Ingresos x 100% / Precio de compra

Rentabilidad= 5000€ x 100% / 60000€

Rentabilidad= 8,33%

– Obtenemos una rentabilidad súper buena.

Si queremos vender este piso a alguien que le dé una rentabilidad óptima, por ejemplo:

Precio de compra: 90 000€

Cálculos:

Rentabilidad = Ingresos x 100% / Precio de compra

Rentabilidad= 5000€ x 100% / 90000€

Rentabilidad= 5,5%

Se obtiene una rentabilidad buena, para esta persona que está comparado este inmueble pagando este precio.

Por lo tanto, tenemos la posibilidad de:

-Comprar un activo y nos lo quedamos patrimonialmente para alquiler o,

-Compramos un activo y tenemos la plusvalía muy rápida.

Conclusión.

Por lo tanto, la Regla del 120, nos sirve:

Para orientarnos cuando nos hablan de un precio de venta y en pocos segundos poder hacer rápido los cálculos
Para ubicarte en el precio y saber si vale la pena comprar ese inmueble.

Esta regla del 120 se puede aplicar y sería el escenario perfecto en una operación, pero podemos aplicar también en los cálculos 140, 145 y hasta 150 y estaremos haciendo una buena compra igual, pero menos rentable, cuanto más próximo estemos a 120 o si estamos por debajo mucho mejor.

Nota de Oscar.

Este artículo no ha sido escrito por mí. Lo escribió Mabel Moreira hace unos días  en los grupos de inversores y me pareció que estaba bien planteada la información. Le propuse publicarlo en el blog y aquí lo tienes. Quiero agradecerle su esfuerzo y generosidad por compartirlo con todos.

Cuando escuché la regla del 120 me pareció (y me sigue pareciendo) difícil de cumplir en Madrid. Estamos hablando de un PER 10 años lo cual es muy exigente. Aun así tenía un cierto encanto para los que nos gustan descartar oportunidades de forma rápida, que es al final una de las cosas que se puede hacer con la app de comprar para alquilar. No sé si en internet está del todo bien explicado el funcionamiento de la Regla del 120, pero me parecía interesante aportar también una explicación más extensa.

Etiquetas:

1 pensamiento sobre “La Regla del 120”

  1. Práctico y claro como el agua. Siempre hay muchas variables para acabar decidiendo pero est es muy útil para saber descartar rápido!!!

    Gracias como siempre por la aportación Óscar!!! Seguimos aprendiendo!

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *