Libérate de Pau Antó: mi opinión y lo que aprendí

Este pasado fin de semana, 17 y 18 de septiembre se celebró un evento especial en el sector de la inversión inmobiliaria. Estoy hablando de Libérate de Pau Antó.

No se si será el más importante, pues en el futuro se espera mucho de este tipo de encuentros y hay varias propuestas potentes, pero desde luego es innegable que hasta la fecha ha sido la propuesta, abierta a publico, más atrevida y de mayor dimensión en España, en cuanto a inversión inmobiliaria se refiere.

Aunque hable de Libérate de Pau Antó, este evento no iba de él.

Iba de todos nosotros, los asistentes, tanto online como presencial. De lo que podíamos hacer, de tomar acción. Era un evento de «acción masiva imperfecta». Frase celebre de Pau y que esconde detrás ese empuje de hacer las cosas sin buscar la perfección. El «mejor hecho que perfecto» de Carlos Galán, otro de los grandes del sector, al que tuve la fortuna de poder entrevistar.

Te quiero contar en este post qué es lo que yo me llevé del evento.

Sin entrar en temas de ventas/marketing, pues es algo que al final aporta según la persona; quien haya contratado el curso Inversor Pro y/o Monest le aportará, y quien no, pensará que esas horas de «publicidad» fueron una pérdida de tiempo.

Tengo que decir que TODAS las intervenciones tuvieron cosas positivas y se extraen valiosas conclusiones. Eso es lo verdaderamente importante y en lo que nos tendríamos que fijar. Yo desde luego me quedo con eso.

Os voy a hacer un resumen de la chicha, para que no tengáis que pasar a limpio los apuntes, para que os quedéis con las cosas que habéis aprendido, e incluso, más allá de lo que hayáis aprendido, toméis acción.

¿Preparad@?

Libérate de Pau Antó, comienza el espectáculo

Todo empezó con Rocío Lizán, speaker del evento, que tras una breve sesión de baile introductoria, presentó a modo de rockstar a Pau Antó.

Aquí en España no estamos tan acostumbrados a estos eventos donde los audiovisuales juegan una parte tan importante, ya me entiendes, como en USA. Así que la sensación fue de alucinar por la puesta en escena: música a ritmo de AC/DC, efectos de luces y humo en el escenario.

Vamos, un auténtico espectáculo, en el que incluso un palo como yo al que le cuesta bailar, pudo disfrutar.

Análisis de la situación actual inmobiliaria

Esto fue de lo primero que se habló. Del momento actual del mercado. La que se avecina. Solo hay que ver algunos de los titulares de los vídeos de Ury Vyce.

Para conocer la situación actual y anticiparse a un escenario incierto, lo que ha hecho Pau es preguntar a gente de su entorno cómo se están protegiendo.

No le ha preguntado a Pepito qué está haciendo con su patrimonio. No. Ha preguntado a Family Office, SOCIMIS y demás gigantes de la inversión inmobiliaria. Gente con mucho conocimiento del sector y que se juegan muchos millones.

Y nos dio estas 5 claves de esas conversaciones:

Clave nº 1 : Rotación de cartera

Sí, las Familiy Office están haciendo rotación de cartera.

La rotación de inmuebles es algo que todos deberíamos hacer y es de lo que más pereza me da.

Yo, en mi caso, siendo honesto no hago rotación. Mantengo los inmuebles y hay razones que justifican esto, más allá de la pereza, que conste.

El principal motivo es que esa rotación se basa únicamente en rentabilidad y yo siempre he creído que hay más cosas. La gente mide la rentabilidad (actual) del inmueble y si ha dejado de ser rentable según sus parámetros de exigencia los vende. Y esto está muy bien pues te permite reinvertir el dinero en otros inmuebles más rentables.

Nosotros (Rocío y yo) pensamos que aunque un inmueble baje de rentabilidad, siempre calculándola con el precio actual de mercado, no con lo que costó originalmente el inmueble, genera más cashflow y al final yo me retiro por cashflow, no por rentabilidad.

Esos inmuebles de mayor rentabilidad, difícilmente te generarán más cashflow y seguro que tienes que asumir otros riesgos. Aunque repito que el principal motivo es la pereza 😉 . Esto no quita que el día de mañana venda un piso en el momento que pongan ascensor en la finca.

Clave nº 2: Financiación

Seamos sinceros. Aunque los intereses actuales son bajos en el contexto histórico, nos fastidia pagar más ahora que hace 12 meses por un préstamo hipotecario.

Es la naturaleza humana.

Da igual que los números del inmueble te cuadren, en tu ventana solo ves el euribor en los 12 últimos meses. Y ha subido, MUCHO! No obstante, en las noticias del telediario es el dato que te van a mostrar… y así es muy difícil tener perspectiva.

También te digo que si dijesen que «históricamente el euribor no está alto», no habría noticia, o mejor dicho, no sería tan impactante.

Si entendemos que los tipos actuales no son altos, concluimos que es buen momento para financiarse. Y por si te lo estas preguntando, sí, estos gigantes de la inversión inmobiliaria también se financian y se aprovechan del apalancamiento.

Clave nº 3: Genera nuevos ingresos

Esto es abrir nuevas vías de negocio.

Al final es una forma de diversificar ante escenarios inciertos. Si viene una debacle en inmobiliario y me quedo cojo, tengo otra pata para caminar.

Cuantas más patas tengas menos vulnerable eres.

No te puedo decir mucho más pues posiblemente esos nuevos ingresos de estos inversores se nos quedan lejos. Pero lo importante es que se entienda el concepto.

Clave nº 4: ¿Cuánto van a bajar los pisos?

Aquí entramos dentro de la adivinación y según las SOCIMIS se estima entre un 20-25%. Obviamente esto no es anual. Así que quien se espere a las rebajas de enero para comprar el chollo inmobiliario va listo. Son medias muy generales y previsiones a varios años.

¿Qué son las SOCIMI? Las SOCIMI (siglas de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

Algunos ya sabéis que no pierdo mucho tiempo en preveer qué es lo que va a pasar, porque no tengo ni la más remota idea, principalmente. Simplemente diré, y no me remonto al 2008, sino al 2020 durante la pandemia, que se estimaron caídas en los precios de compra del 30%. Todos sabéis lo que ocurrió.

Clave nº 5: Siempre hay oportunidades

Me encanta este punto.

Siempre hay oportunidades y hay que aprovecharlas. Y los grandes inversores inmobiliarios de este país lo saben.

¿Alguien piensa de verdad que están parados sin invertir en inmobiliario? ¿Crees que como se supone que va a caer el mercado un 20% (según ellos), mejor esperar? Si piensas que van a bajar los precios y quieres meter esa bajada en tu excel, hazlo. Exígele más a la inversión. Es lógico, pero ¿estar de brazos cruzados mientras la inflación te esta haciendo perder poder adquisitivo?

Estar esperando las caídas, como últimamente escucho/leo, para comprar más barato un inmueble, puede hacer que te pierdas oportunidades actuales, por cantos de sirena de mejores inversiones.

Óscar Osuna

Inversiones reales Pau Antó
Pau Antó al centro con 4 alumnos explicando sus casos de éxito

Cómo construir tu Patrimonio Invencible

Cuando Pau Antó proyectó el cuadro resumen que define el patrimonio invencible empezamos todos a sacar los móviles para hacer fotos como locos.

Un cuadro resumen muy completo donde se plantea la construcción de un patrimonio inmobiliario. Este cuadro lo mostró en varias ocasiones y se analizaron de forma algo condensada todas las opciones disponibles para la construcción de ese patrimonio.

Aunque por respeto no pondré la diapo, que se queda para los asistentes, si te contaré las líneas para conseguir vivir de rentas a través de lo que Pau define como Patrimonio Invencible.

Gran parte de las charlas de Pau giraron alrededor de este cuadro, pero voy a explicar el contenido de golpe para que tenga más sentido y no te pierdas. Estamos hablando de varías horas, así que será un resumen.

La inversión se divide en tres fases:

  • Una primera que es la acumulación de capital
  • Una segunda, o al mismo tiempo, que debería intentar multiplicar el dinero.
  • La tercera fase cuyo objetivo es vivir de rentas y sería la inversión inmobiliaria pasiva.

Que prefieres ir directamente a la fase tres, como es mi caso e invertir en inmuebles para alquilar, perfecto. Que ahora me quedo sin liquidez y me apetece cambiar a la fase uno o a la dos, perfecto también.

Esto son solos ideas y un orden lógico, pero a veces las cosas no se hacen en el orden adecuado. ¡Y no pasa nada! Acción masiva imperfecta. Tomar acción.

1ª FASE: Acumulación de capital

Para obtener dinero podemos usar las finanzas personales, para ahorrar en el día a día conteniendo el gasto y jugar con los ahorros actuales que podemos y debemos invertir.

Pero, y aquí vienen algunas ideas, también puedes conseguir dinero a partir de lo que se conoce como negocios inmobiliarios. O sea, conseguir dinero del inmobiliario pero sin poner dinero de nuestro bolsillo. Por ejemplo:

1 – Gestiona el alquiler de terceros, lo que los modernos llaman rent to rent o rent2rent.

2 – Ejerce de personal shopper: busca, negocia y calcula rentabilidades de inmuebles para aquellos que no tienen tiempo para buscar. A cambio te llevarás una comisión: tu ganas un extra y tu cliente gana tiempo y seguridad.

3 – Invierte con dinero de otros. Busca socio o socios, de este modo podrás empezar a generar ingresos pero sin necesidad de tanto capital o incluso con cero. O te dejan el 100% del capital, tú lo administras, generas ingresos y vas a comisión.

Se hizo mucho énfasis en lo de invertir sin dinero, pues también es la forma con la que empezó Pau Antó.

Me sorprende cuando la gente todavía dice que sin dinero no puede empezar a invertir en inmobiliario. ¿No es la gestión del capital de inversores una forma de obtener ingresos sin capital propio?

Y para muestra un botón.

Quiero mencionar a José María:
Un chico que conocí hace algo más de un año y me contaba que no tenía dinero para invertir, quería comprar inmuebles para alquilar. No podía ahorrar nada de su sueldo por diversas deudas y de lo que disponía era de tiempo y no de dinero. Hace unos meses me lo encontré en un chat por casualidad y me contaba que estaba gestionando propiedades de terceros. Un edificio entero a través de vacacional y larga estancia.
Sin duda esta segunda fuente de ingresos le va a ayudar en sus inversiones. Él está capitalizándose y ante un problema se ha hecho más grande y ha encontrado una solución.

2ª FASE: Inversiones activas

Si pasamos a la parte de invertir, una vez conseguido capital. encontramos dos tipo de inversiones, activas y pasivas. Las inversiones activas son las que nos van a permitir multiplicar el capital y acelerar el proceso para llegar a vivir de rentas.

Las características de las inversiones activas son:

1 – En las inversiones activas tienes que estar al pie del cañón.

2 – Los ingresos pueden ser muy elevados pero son difíciles de predecir. Incluso puedes «patinar» si se realiza una mala acción.

3 – El tiempo requerido para una inversión activa es bastante alto. Sucede igual con el esfuerzo necesario. Es un trabajo. Va a costar multiplicar el dinero a través de inversiones activas y la recompensa será en la misma proporción.

Si tienes claro lo necesario para iniciarse en la inversión activa. Te doy tres ideas:

1 – Subarriendo. Alquilar un inmueble para realquilar por espacios (no solo habitaciones) o a corto plazo (no solo vacacional).

2 – Comprar reformar y vender. Comprar un inmueble, aportar valor bien con la reforma o resolviendo un problema, y venderlo con un beneficio.

3 – Comprar y alquilar por espacios o corto plazo. El punto uno pero haciéndolo directamente.

Hay que tener muy claro que las inversiones activas son un trabajo por la dedicación que necesita. No es un vivir de rentas. Así que si es ese tu objetivo es ser rentista, el siguiente paso sería rotar a la inversión pasiva. Ojo, quedarse en este punto de inversión activa es totalmente lícito y mucha gente se dedica a esto sin plantearse invertir en inversiones pasivas. Les gusta el barro.

3ª FASE: Inversiones pasivas

Son las que nos van a permitir vivir de rentas, precisamente por su pasividad. No es un trabajo.

Las características de las inversiones son:

1 – Se pueden delegar de forma fácil.

2 – Con las inversiones pasivas los ingresos son bajos. Pero son fácilmente predecibles y seguros. Estamos hablando de los ingresos por alquiler.

3 – El tiempo requerido para las inversiones pasivas es bastante más bajo y requiere poco esfuerzo, hasta el punto de poder desde la compra del inmueble hasta la gestión posterior. Incluso en el precio de compra tienes más margen en un comprar para alquilar que un comprar, reformar y vender.

Este podría ser el punto final de un patrimonio invencible que nos llevaría a vivir de rentas. Comprar, reformar y alquilar con todo el dinero que hemos generado con el resto de inversiones. Se trata de comprar un inmueble y alquilar a largo plazo para obtener unas rentas pasivas mensuales.

Ejecutivo hippie
Mike Küettel, ejecutivo hippie con su tabla de surf

Ponencia de Vicent Ginés Romero

Tengo que decir que me atrapó desde el primer momento. Si se junta algo que me gusta mucho a algo que me encanta, el resultado no puede ser malo. Y el truco de magia me enamoró… casi tanto como el casoplón en Mallorca con el que fantaseaba un asistente y que adivinó Vicent. Además de esta parte de espectáculo, nos dió algunas claves para tomar buenas decisiones.

1- Qué quieres. Como vas a tomar una decisión correcta si no sabes que es lo que quieres. Es lo primero que te debes preguntar.

2 – Para que lo quieres. Y no se puede responder para ganar dinero. La pregunta en ese caso sería, ¿Para que quieres el dinero?

3 – Por qué lo quieres. Cual es la razón primaria.

Un ejemplo para entender el concepto podría ser: Quiero Comprar el piso que he visto esta tarde, para dar otro pasito en la libertad financiera, por qué no me gusta mi trabajo por cuenta ajena. ¿Se entiende? Hay que tomar la decisión.

A partir de esto hicimos una dinámica muy bonita buscando los motores en nuestra toma de decisiones. Tal vez pienses, que lo habitual es pensar en la libertad financiera, en nosotros, en nuestro dinero y que nuestras decisiones van en ese foco. Pero cuando yo pensé el verdadero motor en la toma de decisiones, o lo que hace que me levante todas las mañanas, pensé en la familia; en Rocío y Uxía. Yo te pregunto ¿Cual es tu motor? ¿Cual es el fin de tus decisiones?

Ante un dilema de si hago o no lo hago, de si tomo una decisión u otra, deberíamos analizar la decisión bajo cuatro puntos:

1 – Mente. Control. Saber que es una buena decisión.

2 – Corazón. Amor/conexión. Sentir que se hace algo correcto.

3 – Vísceras. Tener una garantía, una seguridad sobre la decisión.

4 – Órganos sexuales – Estimulación. Si te pone o no te pone la decisión.

Vicente finalizó su intervención con una frase que la aplicaríamos al hecho de no tomar decisiones por miedo a equivocarnos; «Las únicas decisiones de las que te arrepientes son las que no tomas».

Juan Carlos Castro
Juan Carlos Castro en una dinámica de grupo

Ponencia de Ismael Antó, hermano de Pau.

No le conocía y es muy buen comunicador. Muy claro, cercano, empático.

Nos dio 10 claves para invertir con éxito.

1 – Saber para que queremos el inmueble.

Dependiendo de lo que busquemos un inmueble se adaptará mejor que otro No es lo mismo un alquiler tradicional de uno por habitaciones ni es lo mismo un comprar para alquilar que un comprar para vender.

2 – Encuentra el inmueble de forma proactiva.

No sirve únicamente con quedarte en casa esperando que te salte una alarma de Idealista. Podemos ir directamente a las inmobiliarias y preguntar. Hay que patear.

3 – Analiza el inmueble.

No se deben analizar únicamente los números. Debe ser un análisis cuantitativo y cualitativo.

4 – Negocia el precio.

Es básico saber porque se vende. Con este datos podrás utilizar una fuerza u otra en la negociación. Por ejemplo:

Pagar al contado o crédito personal para acelerar el proceso si tienen cierta prisa el vendedor.

Aumentar el importe de arras para garantizar la compra y dar más seguridad al comprador.

5 – Revisar tema legal y técnico.

Punto crítico y algo farragoso. Hablaríamos aquí de la ITE o de cualquier incidencia urbanística, reconversión de locales a vivienda…

6 – Firma de Arras

Las arras tendrán sus condicionantes, sus plazos, sus penalizaciones: Arras penitenciales y penalización de doblar arras. Y las claúsulas extra; por ejemplo una cesión a terceros o condicionadas a la hipoteca.

7 – Buscar financiación.

Esto es lo que te va a dar el plus de rentabilidad vía ROE, al aportar menos capital de tu bolsillo. Hay que tener en cuenta que tenemos dos palancas de financiación la hipotecaría y la del crédito personal.

8 – No confiar en la buena voluntad.

No cubrimos poniendo en arras todo lo que se pacte (por ejemplo, si van a de dejar los muebles), pidiendo el borrador de las escrituras al notario, realizando una visita al inmueble previa a la compra… etc.

9 – Post compra.

Pago de los impuestos, cambio de suministros y lo más importante el acondicionamiento del inmueble.

10 – Alquilar.

En esta fase es fundamental filtrar un buen inquilino a largo plazo. Que garantice el alquiler durante el máximo tiempo posible.

Foto grupal Liberate
Foto grupal Libérate

Networking

Creo que todos los que salimos de allí con más de un contacto.

Es cierto que pasé gran parte del tiempo con personas ya conocidas, pero pude compartir más momentos con ellos. Sobre todo en la parte de las comidas y la cena del sábado. Estrechar lazos es afianzar la relación y en las inversiones conjuntas o negocios creo que más importante que el fin, es la confianza.

¿Voy a hacer negocios con amigos? No lo sé, pero difícilmente lo haré con un desconocido.

Además de la parte inmobiliaria que surgió en el networking, pasamos buenos ratos: El correr buscando sitio para comer, y el correr volviendo al evento. La cena de 16 personas del sábado. No os puedo mencionar a todos. ¡Ya sabéis quienes sois! La mesa redonda que hicimos junto a Cerdo Estratega el domingo en la comida, muy instructiva y de agradecer por dos expertos del marketing.

Sin duda esto fue lo mejor, las personas.

En los ratitos entre ponencias teníamos 15 minutos para salir, estirar las piernas y por supuesto conocer gente.

Lo pasé bien, a pesar de ser algo tímido estaba en un ambiente en el cual no podías serlo. Era el momento para eso. Conocí a José Carlos y a ver si me echa una mano con la app y unas ideas que tiene y que tengo. Conocí a Médico capitalista y esta tarde empiezo a escuchar sus podcast.

También conocí al gran Javier Medina de Libre a los 30 y comentamos una situación de la que fui testigo y no puedo dejar de mencionar. El encuentro en el baño entre dos de los grandes de Youtube; Uri y Javier. En el baño no…. de pie, en el urinario, mirando a la pared, que hay que especificar para poner en contexto la situación. Y es que no se conocían físicamente de antes.

Dentro de un tiempo podré decir que yo estaba allí!

Mis conclusiones (sinceras) de Libérate de Pau Antó

Obviamente en la charla solo tome unas notas y he metido en este artículo mucha opinión personal. Estoy seguro de que este artículo y mi opinión de lo que escuché, difiere de la opinión del resto de personas que asistieron a Libérate 2022. Esto hace más rico un networking en el que se puede contrastar las conclusiones que sacamos cada uno.

No he contado nada de una sesión que tuvimos el sábado después de comer con cuatro invitados que presentaron operaciones realizadas y no tenían experiencia previa. Muy motivadora para tomar acción, que fue uno de los ejes de Libérate. Liberarse y tomar acción!

También me he dejado en el tintero la charla de Juan Carlos Castro, la actuación de Mario Moraga o la ponencia de Mike Küettel, ejecutivo hippie, entrando con su tabla de surf al escenario. La cantidad de dinámicas que hicimos y de ejercicios que me extendería en varios post para contarlo todo.

¿Mereció la pena? Indudablemente sí.

Por todo el valor que aportaron los invitados, por todo el valor que se generó en el networking, por un curso «Despega» que ha regalado durante unos meses a los asistentes… El precio era muy inferior al coste de todo lo aportado. Incluso tengo dudas sobre si el ganó dinero con el evento. No lo sé, pero podéis suponer que alquilar este tipo de espacios no es barato. La parte técnica del evento tampoco la regalan.

¿No os importa lo que le costase el evento a Pau? A mi sí. Porque veo que la finalidad principal no ha sido hacer caja. Aunque el ofreciese sus cursos en el evento, no fue lo fundamental.

¿Asististe al evento? ¿Te gustó? Si sacáste al menos una cosa positiva me gustaría leerlo en los comentarios.

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Oscar Osuna Delgado Administrator

Coordina Comprar para Alquilar

Inversor en inmuebles. Amante del largo plazo. Buscando la IF.
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No he pensado en la inversión de forma sería hasta hace unos 5 años, a pesar de jugar en bolsa desde los 16 años, era solo eso, un juego.

Después de la bolsa, en la que tuve disgustos y alegrías a partes iguales, encontré una parte más amable de la inversión en la compra de inmuebles para alquilar.

Fue una casualidad, al comprar la vivienda con mi pareja Rocío en 2015 y mudarme, que empezamos a alquilar mi piso de soltero y descubrimos este mundo.

En marzo del 2017 compramos otro inmueble para alquilar. En octubre del 2018 otro, 2020…. Y ahora ya no es juego.

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1 comentario en «Libérate de Pau Antó: mi opinión y lo que aprendí»

  1. Una vez más Óscar gracias por compartir tu experiencia, tu opinión y tu conocimiento. Es imposible especificar una sola cosa con la que me quedo de esta publicación, porque todas son de gran valor. Me guardo en favoritos este post para que cada cierto tiempo vuelva a leerlo y no dejar recordar cual es vector director. Muchas gracias Óscar!! 😉

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