5 pisos en 5 años gracias al libro Libertad Inmobiliaria.

Te voy a desgranar los secretos del libro Libertad Inmobiliaria, llamado a ser uno de los próximos bestsellers. Libertad Inmobiliaria ya no es únicamente una formación de inversión inmobiliaria. Además es un libro donde cuenta la metodología para conseguir la libertad financiera con este tipo de inversión.

Ya estaba tardando Carlos Galán en escribir un libro sobre inversión inmobiliaria. Un libro en el que enseñase paso a paso como construir un patrimonio de 5 pisos en 5 años para poder vivir de rentas.

Una historia de amor.

Y es que resulta que cuando Carlos empezó a gestionar el patrimonio familiar (no tan grande como podrías pensar), no le encontraba el gusto. El mundo de la inversión inmobiliaria más tradicional, de comprar para alquilar, no tiene el gusanillo de la bolsa o de algún otro tipo de inversión más volátil. ¿ Te suena la historia ?

Nos gustan las montañas rusas y no las cosas sencillas. Por eso, inevitablemente, el inmobiliario es la más bonita historia de amor que podemos tener con una inversión, pues una vez superado el rechazo inicial, no te hablo de miedo, si te decides a continuar, poco a poco, saborearas buenas rentabilidades, que atravesarán tu corazón como una flecha de cupido.

Como en muchas historias de amor, tendrás un final feliz en forma de libertad financiera. Pero mucho antes de eso, te puedo asegurar que estarás completamente enamorado y cuando te hablen de cryptos, bolsa, divisas, metales… etc., te darás cuenta de lo tranquilo que estás con tu inversión inmobiliaria siguiendo una metodología sencilla y eficaz.

¿Como te puedes enamorar tu? Lee libros de inversión, fórmate e finalmente invierte. Dudo que te llegues a enamorar si no llegas nunca a invertir. Es un paso necesario pues lo que te van a enamorar son las rentabilidades con el paso del tiempo. Ni los libros, ni las formaciones por si solo enamoran.

¿Por qué los inmuebles?

La respuesta es sencilla. Si te paras a pensar cuál es el gasto más importante en la vida de un ser un humano de casi cualquier país, verás que es la vivienda. Desde que nos emancipamos, bien sea de alquiler o comprando una vivienda, va a ser casi con toda seguridad un gasto para gran parte de tu vida.

Te das cuenta de la importancia de la vivienda al saber que los españoles destinamos el 36% de nuestros ingresos a este gasto.

¡Ojo! Más que a cualquier otro gasto, ocio, alimentación,transportes… etc. Es lógica una inversión que va a cubrir ese bien tan demandado y que ocupa tan alto porcentaje del dinero de los españoles.

Pero te voy a mencionar otras razones que comenta Carlos en el libro Libertad Inmobiliaria. Son factores económicos determinantes que puedes comparar con cualquier inversión. Y eso que no entra en factores como la pasividad de este negocio.

Cashflow.

Es el dinero limpio que te va a entrar todos los meses del alquiler, descontando todos los gastos, incluido la letra hipotecaria. Pocas inversiones te genera un sueldo tan estable.

Capital amortizado.

Conforme pasen los años, los inquilinos estarán pagando por ti la letra el banco y poco a poco el piso será más tuyo.

Revalorización.

A lo largo de la historia la vivienda se ha ido revalorizando. Lo lógico es pensar que en periodos medios o largo, el precio de la vivienda será más caro que el actual.

Impuestos.

Este es un buen melón. Debes entender que la vivienda, al ser un inmueble de primera necesidad, debe estar más bonificado que castigado. El mayor exponente de este punto es la deducción del 60% en alquileres de vivienda habitual.

Apalancamiento.

Lo que se conoce como deuda buena. Va a ser el dinero que te va a prestar el banco. Esto es único en este tipo de inversión. Pedir dinero al banco para otro tipo de inversión/negocio va a ser, si consigues la financiación, con unas condiciones muy distintas.

5 pisos en 5 años.

Esta es la propuesta del libro Libertad Inmobiliaria. Comprar 5 pisos rentables durante 5 años, a razón de uno al año. Te propone los importes de compra y el cashflow resultante que deberás adaptar a tu ciudad y tu inversión pero no deberían ser números que se fuesen en exceso.

En el libro viene desglosado todos los gastos necesarios para cada inmueble y el ingreso de alquiler para generar 250 euros mensuales. Luego realmente es sencillo ir multiplicando hasta llegar a los 5 años y 5 pisos generando una renta de 1250 euros todos los meses actualizables con el IPC.

Este plan es sencillo, pero tiene una parte complicada, que es superar todos tus miedos/excusas.

Esperar a acabar de pagar la hipoteca para generar cashflow.

Está claro que al finalizar la hipoteca después de 30 años, vas a aumentar considerablemente esos ingresos del alquiler, pero no es la idea en el reto que propone Carlos. Debes conseguir cashflow desde el minuto 1. Cualquier inversión que no genere un cashflow de alrededor de 200 euros desde el primer mes la descarto.

Claro que si pagases el inmueble al contado obtendrías más cashflow mensual. Pero, a no ser que tengas un capital inicial muy elevado o tengas otras fuentes de ingresos muy potentes, esa operación a tocateja te va a dejar incapacitado para seguir invirtiendo. Cash is king.

No tengo dinero para empezar.

Claro que hace falta dinero para empezar, pero en la mayoría de los casos que conozco es más un bloqueo mental. Conocidos míos han empezado con algún crédito personal. ¿Que ese crédito se te come el cashflow? Alquila por habitaciones. En ningún caso quiero que te endeudes si no tienes las cuentas ordenadas y saneadas, pero entre todas las deudas, la deuda buena que pagan tus inquilinos, es la única que me atrevería a recomendar. Yo mismo la he usado.

Este escollo inicial, lo superarás con el primer inmueble, así que ese será tu primer reto. En los siguientes estarás ya generando un cashflow que podrás reinvertir y acelerar el proceso.

¿Puedo conseguir 5 hipotecas?

Y más. Conseguir la segunda hipoteca fue un reto que me costó superar mentalmente. Necesité de la ayuda de un broker hipotecario para realizar esa operación. No lo veía posible. Ahora con 6 hipotecas puedo decirte claramente que es posible.

Créeme que sé lo que piensas si estás empezando con la financiación, porque lo he vivido. Si aun así no me crees solo te pido que lo intentes antes de decir que no es posible.

El camino para conseguirlo.

Quiero desvelarte un secreto del libro Libertad Inmobiliaria, que es el triángulo entre la inversión inicial para comprar un inmueble, el cashflow mensual que te generará el alquiler y el plazo de financiación en la hipoteca.

Esto es la madre del cordero y a lo que le tienes que dar vueltas para seguir tu camino en la inversión inmobiliaria. Como muchas cosas, algo totalmente lógico pero que hasta que no nos lo dicen no caemos.

Cuanto menor sea la inversión inicial, menor será el cashflow.

Para un mismo plazo de financiación, si bajamos la inversión inicial, estaremos reduciendo el cashflow. Mi consejo, por tanto, no es “finánciate al máximo de tus posibilidades en busca del ROCE infinito”. Debes tener en cuenta esa reducción de cashflow que se produce en hipotecas de alta financiación. Respeta el cashflow mínimo que le exiges a la inversión.

Cuanto mayor sea el plazo de financiación, mayor cashflow.

Poco se puede decir. Aumentar el plazo es una de las mejores decisiones para potenciar la inversión. Solo la edad del solicitante del crédito puede jugar a la contra.

A menor inversión inicial mayor tiempo de financiación.

Para conservar el cashflow exigido a la inversión, si reduces el capital de la inversión inicial, tendrás que aumentar el tiempo de financiación. Esto tiene el límite del plazo máximo de financiación que para mi es algo que deberías estirar al máximo teniendo en cuenta tu edad. Así que puedes jugar alargando el plazo de financiación para reducir la inversión inicial.

Estas tres variables son las que debes conocer antes de empezar a invertir. Que dinero dispones, que cashflow mínimo quieres conseguir y cuál es tu plazo de financiación.

¿Te das cuenta que esto es una ley universal? Pues, en el libro Libertad Inmobiliaria cuenta dos formas sencillas y lógicas de acelerar este triángulo.

La primera inversión inmobiliaria.

La que más va a costar y la más importante. Si te funciona bien pensarás que es el Santo Grial, pero si por casualidad te va mal, echaras pestes del mundo inmobiliario por los siglos.

Es por esto que hay un capítulo entero del libro de Libertad Inmobiliaria dedicado a la primera inversión que debes hacer.

Hacer números donde poner el foco.

Se trata de analizar cuál es el rango de precios de los inmuebles que vas a buscar para invertir. Deberían ser inmuebles económicos, sin entrar en trampas de rentabilidad. Son los inmuebles donde las personas con salarios medios van a vivir.

Detectar zona de inversión.

Ciudades de buen tamaño y zonas de clase media. Tiene que existir demanda actualmente pero en un plazo medio debería seguir siendo así. Deberíamos alejarnos de las zonas degradadas de la ciudad. Quizás esa sea para inversión en revalorización si finalmente mejora esa zona. Nuestro foco es el alquiler.

Buscar y analizar oportunidades.

No te compliques buscando inmuebles sin publicar. Debes saber que en los portales online Idealista/Fotocasa concentran la gran mayoría de inmuebles en venta y que es allí por donde debes empezar. No te obsesiones con buscar inmuebles fuera de mercado en busca de un punto más de rentabilidad si ni tan siquiera has empezado a invertir.

Por no extenderme, no te voy a contar aquí como analizar una oportunidad. Desde luego el libro da un buen paso a paso para realizar de forma correcta este análisis.

Descartar malas oportunidades.

Esto te lo da la experiencia por lo que en un primer inmueble vas a tener que hacer mucho estudio de campo. Preguntar a los APIs y visitar zonas para no entrar en inmuebles pocos seguros. Es por ello que siempre recomiendo empezar por la zona de confort que conozcas bien.

Otro descarte podría ser por tipología. Buscamos pisos con buena distribución, preferiblemente sin ascensor y en zonas de alta demanda.

Visitar y ofertar.

Para mí es el paso más importante. El fallar en el resto de pasos son cagadas que en muchos casos igual puedes salvar y que mejorarás con el tiempo, pero si no das este paso, nunca vas a empezar. Visitar inmuebles es clave para conocer la zona, crear relaciones con APIs y valorar cosas al entrar en un piso que solo tiene en cuenta un inversor.

Conclusiones.

Esté resumen del libro Libertad Inmobiliaria es solo un aperitivo. Lo bueno está dentro. A mí me parece un libro mágico, sencillo como todo lo que propone Carlos. Con contenidos y aprendizajes muy útiles.

Está lleno de conceptos muy valiosos que se repiten una y otra vez, pero que no podemos perder de vista, al revés, debes grabarlos a fuego en tu ADN. Releerlos, incluso para los inversores más experimentados, ayuda a no perder la senda.. Si por el contrario eres novel en esta inversión, el libro te ofrece felices descubrimientos que pueden dar un vuelco a tu vida en un periodo corto de cinco años.

El único punto negativo es para la gente que tenga más de 5 inmuebles. Hace falta un libro avanzado para replicar el modelo más allá de los 5 inmuebles y superados ya esos miedos iniciales que impiden invertir. Qué trate los problemas a los que te enfrentas en esa segunda etapa, desde los 5 inmuebles hasta la libertad financiera. ¿He oído segunda parte?

¿Quieres ver más reseñas de otros libros de inversión? Pincha para obtener el listado completo de reseñas de libros de inversión.

¿Quieres que te avise cuando publique una nueva reseña de un libro? Suscríbete al newsletter.