Cuando encuentras la fórmula de la rentabilidad en las inversiones parece que has descubierto el Santo Gríal. Acabas de ver la forma de calcular si una operación es rentable o no y comparar diferentes inversiones. A menudo nos nubla la vista pensando que es el único indicativo de la operación. ¿Hay más indicativos? ¿Es posible que una operación con buena rentabilidad sea mala inversión? y lo contrario ¿Es mala una operación con baja rentabilidad?
Tabla de contenido
Rentabilidad en las inversiones y la trampa del porcentaje
Alguna vez he preguntado a gente de mi entorno la sencilla pregunta de si preferirían que les regalasen un piso con una rentabilidad de 10% u otro con una rentabilidad del 20%. Nunca nadie me ha dicho que prefiere el piso del 10%, lógicamente. Cuando añado a la celada el dato de que el piso del 10% cuesta 100k y el de 20% cuesta 40k algunas personas empiezan a mosquearse viendo por donde va la jugada.
Efectivamente, el piso de 100k con una rentabilidad del 10% tendría un beneficio de 10k y el piso de 40k con una rentabilidad del 20% tendría un beneficio de 8k. En este punto la persona está totalmente desarmada y escucho respuestas de todo tipo. La más común es decir que por el precio del piso de la rentabilidad más baja tienes dos de rentabilidad alta y sumarían mas importe neto… cuando yo en el ejemplo dejé muy claro que era un regalo… le pides al benefactor que te regale otro piso no ?
El porcentaje se utiliza en rebajas en una competición por quien da el descuento más alto en el cartel más grande. Como si el porcentaje tuviese algo que ver con el precio final, calidad del producto… etc, que me puede llevar a comprar una chaqueta u otra. Dígame cuanto vale esta chaqueta y yo ya decidiré si es barata o no y si me conviene.
Sabiendo que el porcentaje de rentabilidad en las inversiones, al igual que cualquier otro porcentaje, no sería el factor único a la hora de adquirir un inmueble, aunque si a tener muy en cuenta, voy a apuntar otro para evaluar una operación inmobiliaria.
Flujo de caja
Como hemos visto, en inmobiliario, hay que andar con cuidado vinculando siempre el porcentaje de la rentabilidad en las inversiones, al importe de la operación, ya que el dato de la rentabilidad por si solo no nos puede anular o aprobar una inversión.
Perdonar si no entro en explicaciones extensas y doy por sabido lo que es el flujo de caja o cashflow. De forma rápida diría que es el dinero neto que ingresas por la inversión. Si queréis profundizar os dejo un enlace a un interesante artículo que escribí en Opinatron hace algún tiempo donde se explica el cashflow entre otras cosas.
Este dinero es el factor, junto a la rentabilidad, que me va a hacer entrar en la inversión. Si me genera un buen flujo de caja mensual me está ayudando a realizar nuevas inversiones y me está cubriendo de posibles bajadas de rentabilidad futuras.
En un ejemplo práctico imagínate que un inmueble en alquiler por 500€, te genera un flujo de caja de tan solo 50 euros, descontando obviamente el pago de la hipoteca. Ahora imagínate que sube el euribor y te quedas sin ese cashflow o que baja el alquiler en el inmueble y se te come ese beneficio, o que ese mes se rompe la caldera simplemente. El cashflow es un buen colchón para imprevistos.
Riesgo de la inversión
No podía dejar de mencionar un factor no cuantificable que siempre hay que evaluar. Se escapa de todas las calculadoras y es de gran importancia. Es proporcional a la rentabilidad en las inversiones y no tenerlo en cuenta nos puede confundir y entrar en operaciones nefastas.
El riesgo es personal en amplia medida y un miedo que te impide empezar a invertir, pero incluso aunque seamos los más valientes del mundo debemos echar el freno en algunas operaciones, puesto que eso no sería valentía sino inconsciencia.
Rentabilidad en las inversiones sin cashflow
El otro día hablando con un primo me comentaba que había realizado una inversión en un garaje y estaba muy contento. Le daba un 30% de rentabilidad!! Sin duda es un beneficio que ya lo quisiera cualquier persona, pero apenas tuve tiempo de hablar con él pues me estaba montado en el coche para irme y mi comentario fue un poco más del estilo “no estoy interesado en garajes”. No pude explicarme.
Obviamente con algo más de tiempo hubiese hablado del cashflow con él y de mi forma de ver las cosas. Todo esto no significa que fuese una mala operación. Hay mucha gente invirtiendo en garajes que les va muy bien. Y sería muy ignorante por mi parte no ver todas las ventajas que presenta este activo. Sin mantenimiento, inquilinos no molestos, gastos mensuales bajos… etc.
Se pueden buscar operaciones con bajo cashflow y elevada rentabilidad y, si la inversión es baja, será una buena operación.
A nivel personal no encajan en mi forma de ver la inversión, principalmente porque los bancos no financian la compra de garajes en términos generales. Hay que tener en cuenta que las hipotecas, con la nueva ley hipotecaria, tiene unos gastos para el banco algo más elevados que antes y son independientes del importe financiado. Por lo que le interesará operaciones de mayor importe.
Cashflow sin rentabilidad
¿Se puede hacer lo contrario? Pues si, es muy habitual poner el foco en el cashflow y dejar la rentabilidad en las inversiones en segundo plano. A muchos os parecerá una locura invertir en un piso en el barrio de Salamanca de Madrid para alquilar por la baja rentabilidad. Yo también he hecho los cálculos y se que no son inversiones para mí (por otro motivo que no es la rentabilidad), pero este tipo de inversiones son las favoritas de la gente que tiene más dinero. El motivo es precisamente el cashflow.
Por ejemplo, se pueden plantear comprar, alquilar y más tarde vender un edificio en un corto espacio de tiempo con únicamente un 5% de rentabilidad… sobre 1M de euros. Son operaciones con bajo riesgo en las que el inversor genera una gran cantidad de dinero. Obviamente detrás de estas inversiones hay muchas personas analizando la operación desde aspectos que ni podríamos comprender, pero este factor sería el principal.
Aunque la rentabilidad en la inversiones es fundamental, la importancia del cashflow se hace más latente conforme la operación es de un importe más elevado.
Conclusión
Para mi la rentabilidad en las inversiones y el cashflow es la pareja de baile perfecta. No tiene sentido la una sin la otra.
Si antes ponías el foco únicamente en la rentabilidad en las inversiones, revisa los cálculos, e incluye el cashflow. Plantéate escenarios malos y bajadas de rentabilidad. Tal vez una buena operación actual no lo será en pocos años.
Lo que intento contar en el blog no deja de ser reflexiones y experiencias propias y no tienen ni la verdad absoluta, ni están libres de errores. Solo es una opinión y me encanta debatir y discutir sobre la forma de ver las cosas en general y las inversiones en particular. Cualquier comentario es bien recibido.
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No he pensado en la inversión de forma sería hasta hace unos 5 años, a pesar de jugar en bolsa desde los 16 años, era solo eso, un juego.
Después de la bolsa, en la que tuve disgustos y alegrías a partes iguales, encontré una parte más amable de la inversión en la compra de inmuebles para alquilar.
Fue una casualidad, al comprar la vivienda con mi pareja Rocío en 2015 y mudarme, que empezamos a alquilar mi piso de soltero y descubrimos este mundo.
En marzo del 2017 compramos otro inmueble para alquilar. En octubre del 2018 otro, 2020…. Y ahora ya no es juego.
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Hola yo compré dos pisos con rentabilidad bruta 9 pero el miedo del largo plazo me hizo cometer el error de no pensar en el Cashflow lo cual te doy la razón si que lo tendré pagado en 6 años pero tengo que poner pasta cada mes y mi limita las siguientes operaciones.Gracias y saludos
Hola Francisco. Es como dices. Si no genera cashflow es más difícil obtener financiación del banco para la siguiente compra. A todo esto añadiría que la hipoteca fuese al máximo plazo por ese mismo motivo.
Gracias Oscar estoy negociando el próximo con el banco y al ser un préstamo y no tenerlos hipotecados parece que suena bien.
Saludos
Hola Francisco. Pues si te cuadran los número perfecto. Ahora con esto del Covid parece que están un poco más exigentes, pero siempre depende de tu perfil. Ya nos contarás como avanza la negociación.
Cada uno debe de seguir su estrategia personal teniendo en cuenta sus ingresos mensuales, si es funcionario , …. hasta dónde puede asumir esas letras o derramas si la inversión no se alquilase por lo q desea… para mi la premisa fundamental sería : si sale todo mal , tengo la capacidad de asumir todos los gastos de ese inmueble sin verse mermada mi calidad de vida? Si la respuesta es SI , pues adelante con ello..
Y otra maxima sería q la letra de la hipoteca fuese la mitad de la letra del alquiler para no pillarse los dedos , hablamos de años como si el tiempo fuese rápido y hablamos de sobreapalancamiento como si todo fuese un camino de rosas..
Hay q invertir pero asumiendo siempre la
Capacidad de pago para no pillarse los dedos
Hola Quique. Coincido. Tan solo una cosa a tener en cuenta. Intentar que el alquiler sea el doble que la letra hipotecaria como minimo no es válido puesto que hay pisos de 30k con letras inferiores a 100€. Obviamente el alquiler será el doble o más que la hipoteca pero igual el cashflow no es tanto.
En estos pisos el coste de repararar una caldera por ejemplo, será el mismo que en otro piso con alquiler más caro por lo que hay que tener cuidado.
Yo prefiero hablar de un cashflow mínimo en las inversiones.
Buenas noches compañeros, simplemente añadir que estoy parcialmente de acuerdo en tu exposición Oscar. Ninguno de los indicadores que se utilizan para valorar una inversión son condición suficiente si los consideramos aisladamente. Ya sea la rentabilidad, el casflow o el ROCE, todos tienen su importancia y deben ser ponderados, eso sí, acorde a nuestro estilo de inversión y circunstancias economico-financieras. El binomio rentabilidad-casflow es buen indicador, pero sin saber cuanto has puesto de tu bolsillo, a mí se me queda corto. Desde mi punto de vista, cuanto más apalancamiento, mejor, pero hay que saber que va en perjuicio del retorno mensual. En fin, es cuestión de gustos y de si nos sentimos cómodos o no con los números de cada operación. Gracias por compartir tus experiencias y conocimiento Óscar, un saludo.
Gracias Chema por la aportación. Siempre hay que buscar algo en lo que cada uno se sientas cómodo invirtiendo. Indicadores hay muchos como comentas y con el artículo tan solo quería quitar el foco de la rentabilidad, viendo otro fundamental. Y lo del apalancamiento que comentas es digno de decicarle otro artículo en el blog, pero también comparto tu
filosofía y más al tipo de interés actual.