¿Quién paga el IBI en una compraventa?

Es creencia popular que el pago del recibo del IBI (impuesto de bienes e inmuebles) le corresponde a quien es propietario del inmueble a fecha 1 de enero. De esta forma en una compraventa el comprador no tendría que abonar el correspondiente recibo a la administración pública pues correría siempre a cuenta del vendedor. ¿Es esto verdad? Realmente ¿Quien paga el IBI en una compraventa ?

¿Qué es el IBI?

El propietario de una vivienda, local o plaza de garaje, debe tener en cuenta que hay unos impuestos asociados los cuales hay a pagar. Uno es el Impuesto de Bienes Inmuebles más conocido como IBI.

El IBI es un impuesto directo que grava la titularidad de los derechos reales de cualquier bien inmueble localizado en un municipio que es el encargado de recaudar el tributo. Lo cobra directamente el ayuntamientos en forma de tasa municipal.

En otras palabras, en el momento en el que adquieres una propiedad, ya sea un piso, una casa, un local comercial o un garaje, tienes la obligación de inscribirte en la Dirección General del Catastro y de pagar el IBI de forma anual.

¿Cómo se calcula el IBI?

Es el ayuntamiento de cada municipio el encargado de fijar la tasa por todos los inmuebles ubicados en su territorio municipal.

Para el cálculo del IBI se parte del valor catastral. Este valor se desglosa en otros dos; el valor catastral del suelo y el valor catastral de la construcción.

El valor catastral del inmueble dependerá de varios factores:

• Donde esté localizado el inmueble.
• Es la suma del valor del suelo y del de construcción.
• Características urbanísticas del suelo.
• Los materiales de las construcción.
• Antigüedad del edificio del inmueble.

Sobre este valor catastral, el ayuntamiento marca un tipo a aplicar Se utilizan unos coeficientes que realiza el Ministerio de Hacienda (Ley de Haciendas Locales) para calcularlo.

Los inmuebles de naturaleza urbana son los más habituales, y sus valores catastrales varían entre el 0,4 y el 1,3%. El valor final, entre esos límites, lo fija el ayuntamiento.

El IBI le corresponde pagarlo a quien es propietario del inmueble a fecha 1 de enero.

Salvo un pacto expreso en arras sería fácil pensar esto, pues el titular del inmueble a fecha 1 de enero, es al que le pasan el cargo del citado impuesto por parte del ayuntamiento.

Sin embargo, la Sentencia 409/2016 del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 15 Junio de 2016, Rec. 2110/2014, unifica el criterio jurisprudencial que viene a negar esta creencia popular.

El ayuntamiento se nutre del catastro a fecha 1 de enero para realizar el cargo del IBI y por tanto el vendedor es el sujeto pasivo del impuesto. Es decir, tiene la obligación de pagar el impuesto incluso aunque esté fraccionado. A pesar de esto, tiene derecho a repercutir sobre el comprador la parte proporcional del impuesto y este está obligado a abonarlo.

Si se vende un inmueble el 1 de agosto. La parte vendedora paga el Ibi completo al ayuntamiento, pero puede exigirle a la parte compradora la mitad del mismo correspondiente a los últimos seis meses del ejercicio. Pues hasta el 1 de enero del siguiente año la parte compradora no será titular del inmueble a efectos del IBI.

¿Cómo se prorratea el IBI entre el comprador y el vendedor?

Este prorrateo se hace en función del tiempo en que cada parte ha sido propietaria del inmueble durante el año fiscal. Por lo tanto, el comprador solo pagará la parte proporcional del IBI que corresponda al tiempo en que ha sido propietario de la propiedad durante ese año fiscal.

Por ejemplo, si el IBI anual es de 1.200 euros y la compraventa se realiza el 1 de julio, el comprador solo tendrá que pagar la mitad del IBI anual, es decir, 600 euros. El vendedor, por su parte, tendrá que pagar la otra mitad correspondiente al tiempo en que fue propietario de la propiedad durante ese año fiscal.

Es importante que esta información se incluya en el contrato de compraventa y que se establezca claramente quién debe pagar qué parte del IBI. También es recomendable que se acuerde cómo se realizará el pago y si se hará una liquidación final cuando finalice el año fiscal.

¿Se puede negociar quien paga el IBI?

En la práctica, se negocia siempre en el proceso de venta y se establece en la escritura de compraventa como se asumirá el pago del año en curso. Forma parte de la negociación igual que si el inmueble se entrega con o sin mobiliario o las derramas pendientes de la comunidad.

Si no hubiese acuerdo, el comprador no podría ponerse muy cabezón ya que en el peor de los casos le tocaría pagar la parte proporcional. En muchos casos es cierto que puede ser incluso un recibo que ya haya pagado el vendedor, y tal vez de por hecho que él se hace cargo, o no lo pelee pues al fin y al cabo ya está pagado.

Conclusiones ¿Quién paga el IBI ?

El recibo del IBI forma parte de la negociación, pero recordad lo que dicen los tribunales. Lo importante es no desperdiciar una buena compraventa por unos pocos cientos de euros. El vendedor habrá adelantado el dinero y ofrecerle una parte ablandará la negociación.

Para quitar algo de solemnidad al post contaré brevemente una anécdota en notaría, en la firma de una compraventa, en la que por error el notario, entendió al leer la escritura que dividíamos el recibo del IBI en las partes correspondientes de cada uno, cuando se dejaba claro que se hacía cargo íntegramente la parte vendedora.

El notario empezó a soltarnos un sermón sobre que lo justo dividir el recibo entre ambas partes y bla bla bla en el que dije: Tierra trágame. Si esto ya lo hemos cerrado, a ver si se va a levantar el vendedor de un salto y dice “pues yo no firmo”. Ya no recuerdo quien le saco del error al notario, pero desde luego pasamos un mal trago.

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