Desde el verano del 2022 uso a Zazume como empresa de gestión integral en un inmueble en alquiler y voy a dar mi opinión sincera. Te voy a contar sus pros y contras y si merece la pena contratarles para obtener un alquiler seguro.
También voy analizar los diferentes servicios de Gestión Integral que ofrecen para que veas cual es el que mejor se adapta a tus necesidades.
Incluso te voy a ofrecer un regalo al final del artículo, para que también lo pongas en la balanza sobre si merece la pena probar el servicio de gestión del alquiler de Zazume.
Tabla de contenido
Cómo conocí a Zazume
Compré un piso en verano del 2022 fuera de mi zona de confort. Delego los alquileres que tengo en Madrid, y con más razón iba a delegar un alquiler que quedaba a más de 300 km. de mi casa. Como puedes suponer tengo bastante experiencia delegando la gestión del alquiler. Trabajo con varias empresas diferentes desde hace más de dos años.
He tenido muchas experiencias con inquilinos y se lo que me gusta y lo que no y en que soy bueno y en que no. Y mi modelo ideal del inversor no es gestionar inmuebles.
Esta vez, busqué una empresa de reconocido prestigio para confiarles la comercialización y la posterior gestión integral del inmueble. La experiencia fue nefasta y me hubiese encantado que hubiese salido bien, de verdad. Se llaman Housfy e igual les conoces. De ellos hablaré otro día. Vi todas las deficiencias en el proceso de comercialización por lo que no les di la gestión integral. Todavía estoy esperando que me respondan, pues le di un buen feedback de “cosas a mejorar”.
Llegué a Zazume de rebote. Necesitaba una empresa con cierta urgencia y la respuesta de ellos fue rapidísima. Buscaba una empresa que diese cobertura a nivel nacional y que fuese económica. Tengo los alquileres de Madrid gestionados con empresas locales y estoy muy contentos con ellos. Probablemente si estas empresas locales hiciesen una cobertura nacional, no habría tenido la suerte de conocer a Zazume.
Puntos diferenciadores
Zazume vs empresas de gestión tradicional
El punto fuerte de Zazume es el uso de la tecnología web para crear una herramienta online para cubrir una necesidad global. Justo las Inmobiliarias tienen el foco a nivel local y carecen de una web con esas características.
El servicio de Zazume es muy eficiente, seguro y rápido. Las inmobiliarias pierden eficiencia en busca de un trato más cercano al propietario.
Zazume ofrece en su intranet visibilidad del alquiler, control y gestión del inmueble, algo que las inmobiliarias tradicionales les cuesta llegar.
Proceso digital
El proceso de comercialización y posterior firma de contrato y gestión del inmueble es 100% digital.
Todo se puede hacer desde la plataforma de Zazume desde casa sin tener que desplazarte. La empresa cuenta con profesionales que se encargarán de realizar las fotos del piso, las visitas y lo que sea necesario para hacer del alquiler un proceso cómodo y que no de problemas.
Cobertura nacional
Esta es una de las grandes ventajas de Zazume. Ofrece la gestión integral en todo el territorio español.
Te voy a decir cual es uno de los miedos de muchas personas que les impiden invertir fuera de tu zona de confort. Sí, es lo que piensas. El inversor tiene miedo de no poder reaccionar a tiempo a las incidencias, a la gestión del día a día y en definitiva a no tener un alquiler seguro como el que tienen en su misma ciudad.
Zazume ofrece cobertura nacional. Es muy sencillo; si se estropea la nevera del piso alquilado, envían a un técnico a revisarla. Es un servicio subcontratado igual que hacen las aseguradoras cuando abres un siniestro y envían a un reparador a tu casa. Es una forma de garantizar un servicio a un coste controlado.
La desventaja de esto es que podrían perder el control del operario, algo que en las empresas tradicionales no les pasa, pues tienen a trabajadores de confianza.
Búsqueda de la perfección en la gestión integral
Te voy a ser sincero. Zazume no es perfecto.
Te digo una cosa más, con experiencia y con tiempo, tu podrás hacer la gestión integral mejor que Zazume.
Si tu objetivo es buscar la perfección en la gestión integral, solo la podrás conseguir tu mismo. Delegando en Zazume no será posible.
Te voy a contar por qué yo no busco la perfección en la gestión integral.
Desgaste
Si bien es cierto que puedes intentar alcanzarla, el desgaste es alto. Yo lo considero un trabajo y para ser bueno en un trabajo, hace falta tener una experiencia de años. Ser un profesional de la gestión integral va a producir un desgaste.
Es más eficiente, una vez conoces los conceptos básicos, delegar y orientar a una empresa conforme a tus intereses. Y desde luego el desgaste es mucho menor que hacerlo directamente por tu cuenta.
¿La perfección es un mito?
¿De verdad existe la perfección? Yo creo en las cosas bien hechas, o razonablemente bien hechas. Lo mejor que uno puede e incluso darlo todo para que salgan perfectas. Alcanzarla es otro cantar.
Por qué siempre se podría haber hecho una visita más. Por qué siempre se podría haber gestionado la incidencia con otra empresa más eficiente. Por qué siempre se podría haber gestionado el impago de una forma diferente.
El beneficio de la perfección
Vamos a suponer que haces las cosas perfectas y gestionas los inmuebles de una forma muy eficiente. Surgen pocos problemas por un buen filtrado de inquilinos y los que surgen los resuelves de forma rápida. Te hago esta pregunta. ¿Representa esto una mejora sustancial en tus ingresos?
Sí, te ahorras la gestión integral, un coste realmente bajo que te cuento en detalle en el siguiente punto. ¿Algo más? Si buscar la perfección no es para obtener un gran beneficio, tal vez sea mejor no buscarla y delegar en profesionales la gestión del alquiler.
Planes de Gestión Integral de Zazume
Primeramente os voy a mostrar una imagen con todos los servicios que ofrecen y luego os detallo los aspectos más destacados de cada servicio.
Actualización 2023. A raíz de la nueva Ley de la vivienda, Zazume ha debido adaptarse y dejar de cobrar los honorarios al inquilino conforme venía haciendo. Te cuento la forma legal en la que no se repercute sobre el propietario de forma inmediata.
Autogestión del alquiler (gratis)
Esto no incluye la gestión, ni la comercialización del inmueble.
Lo más llamativo es que es un servicio gratuito para el propietario. Zazume cobra una mensualidad al inquilino que decide alquilar el inmueble y pasa el filtro. Esos son sus honorarios en la búsqueda de inquilinos.
Es una vía de entrada a Zazume básica, sin coste, y por tanto no ofrece nada más que una forma de testear la plataforma y comunicarse con el inquilino de una forma poco intrusiva.
Gestión del alquiler (2% del alquiler mensual)
Esta modalidad de gestión es la que yo tengo contratada. Gestiono yo mismo la garantía de impago como agente colaborador de Seag. Esto me ayuda también a ver el perfil económico del posible inquilino. Delego únicamente la gestión por un 2% del alquiler mensual.
Mucha gente considera un punto crítico el alquiler del inmueble por la elección del inquilino. Piensan que se pierde control al delegar esta parte. Y tienen parte de razón, pero solo parte. Te voy a contar como no perdí el control en la elección del inquilino.
En la última comercialización que delegué, me molesté en hablar con el anterior casero del posible inquilino. De hecho estaba dudando entre un par de inquilinos y ese factor fue el determinante. Delegué todas las visitas y todo el filtrado previo de inquilinos. Son tareas que llevan bastante tiempo. En 10 minutos de llamada, yo ya había seleccionado al mejor inquilino. Esto se que la inmobiliaria no lo hace.
En esta modalidad se incluye tanto la comercialización del inmueble como la posterior gestión. Te enumero las que creo que son más importantes, para que las tengas en cuenta.
1 – Fotos profesionales de la propiedad. Es un servicio que tiene un cierto coste y solo por esto ya debería hacer que te lo plantees. El anuncio tendrá mucha más calidad y por tanto más visibilidad con unas buenas fotos.
2 – Scoring y verificación del inquilino. Para mi es vital que hagan un buen filtro de inquilinos y aunque la decisión al final es tuya, te lo tienen que dejar muy mascadito.
3 – Gestión documental y firma digital. Todas las empresas que he trabajado cuentan con firma digital. No se me ocurre ni por asomo desplazarme a firmar un contrato de alquiler. Lo hago así desde hace tres años que decidimos Rocío y yo delegar nuestros alquileres.
Es la primera modalidad de contrato que ofrece Zazume que realiza una gestión integral del alquiler. Las características básicas de la gestión son:
1 – Gestión de pagos. Casi todas las empresas de gestión integral funcionan de esta forma. Ellos cobran del inquilino y luego te pagan a ti descontando sus honorarios.
2 – Gestión de incidencias. Esto es lo básico de cualquier gestión integral. Qué resuelvan las posibles incidencias del día a día. La comunicación con el inquilino y el mantenimiento del inmueble.
3 – Plataforma para la gestión documental. Para mi es muy necesario pues no soy todo lo ordenado que quiero. El tener tanto las las facturas de Zazume como las facturas de posibles reparadores en una plataforma online me ayuda a tenerlo todo más ordenado y en la declaración de la renta.
4 – Financiación de gastos hasta 1.000€. Es para reformas y mantenimiento varios a devolver en 6 mensualidades.
Alquiler garantizado (4,9% del alquiler mensual)
Esta es una gestión integral con un alquiler garantizado. Esto obliga a Zazume a realizar, bien una provisión de fondos o contratar alguna garantía adicional para asegurar el alquiler al propietario. Sería el equivalente a tener contratado un seguro de impagos, al garantizarte la renta en caso de que el inquilino deje de pagarla. Esta modalidad sería lo que se consideraría un alquiler seguro o renta garantizada.
Estas son las características fundamentales:
1 – Cobro garantizado del alquiler el 10 de cada mes.
2 – Cobertura actos vandálicos 6000€
Cobertura legal en caso de impago de 15.000€
4 – Financiación de gastos hasta 3.000€. Es la misma ventaja de anteriores modalidades de contrato pero aumentando el crédito.
Cobertura total (10% del alquiler mensual)
Otra ventaja frente a la anterior modalidad. Cuesta el doble, del 4,9 pasamos al 10%. ¿Crees que es mucho? Te explico como obtengo ese porcentaje. Si la anterior modalidad la considero un alquiler seguro, esta creo que es un alquiler asegurado. (ojo el matiz)
Permíteme decirte antes que no hay compañía que te asegure el alquiler en periodos vacíos. Tan solo lo he visto en el rent to rent (no es motivo del artículo). Otra forma de negocio que no tiene nada que ver pues la explotación final del activo es por tiempo/espacio para garantizar la renta. Aquí el alquiler es de larga estancia obteniendo la deducción del 60% por vivienda habitual del inquilino.
1 – Recibe tu renta incluso si el piso se queda vacío. Con esta cobertura eliminaríamos el porcentaje de periodos vacíos de la calculadora de rentabilidad. Ya no nos quedaríamos ningún mes en dique seco esperando a los nuevos inquilinos. Igual que algún desperfecto que haya en la vivienda entre inquilinos y que nos demorase la entrada.
No se vosotros pero yo, en la calculadora de rentabilidad, suelo poner el porcentaje de periodos vacíos sobre el 5%. Es cierto que me gusta hacer las visitas antes de que se vayan los inquilinos (previo apruebo entre las partes) y que en larga estancia minimizo ese porcentaje. Alguna vez enlazo inquilinos y lo reduzco días. La realidad suele ser menos de un 5% en mi caso.
Pero también te digo que como te toque cambio de inquilinos en julio en Madrid, sabes que no lo vas a tener alquilado hasta septiembre (o bajas la renta). Y son dos meses perdidos.
2 – Financiación de gastos hasta 3.000€. Es la misma cobertura de anteriores contrato, pero aumentando el crédito.
3 – Descuento del 50% en la búsqueda del inquilino. Una de las novedades que ha traído la nueva ley de la vivienda y que Zazume rebaja de forma considerable al contratar el producto top de gestión. En el siguiente punto abordo esto en detalle.
Honorarios de la inmobiliaria
Con la Ley de la Vivienda aprobada en mayo del 2023. Las inmobiliarias no pueden repercutir los honorarios del alquiler en el arrendatario.
La solución de compromiso que propone Zazume para que los propietarios no se vean envueltos en un gasto inicial con el que no contaban, es cobrar al inquilino un mes de garantía adicional perfectamente permitido por la LAU, del que saldrían sus honorarios. Con una factura legal y deducibles en hacienda para el arrendador.
Como son inquilinos de larga duración, la idea es que en el momento de la salida del inquilino, si todo está en orden, sería cuando el propietario tendría que abonar esa mensualidad al inquilino. Al finalizar el contrato, no antes.
En alquileres de vivienda en los que el inquilino puede desestimar el contrato a partir del sexto mes, Zazume se compromete a no cobrar esa mensualidad adicional por la búsqueda del nuevo inquilino. Esta garantía tendría una validez de un año.
Tanto las opciones de Gestión del alquiler como la de alquiler garantizado es una mensualidad que inicialmente saldría de la garantía adicional que paga el inquilino, pero en el producto Prime de Zazume “Cobertura Total” hay un descuento del 50% en los honorarios de gestión. Es algo muy importante a tener en cuenta y que puede hacer decantar la balanza por esta modalidad.
Zazume opiniones de los clientes
Pensarás que esta es únicamente mi opinión. Algunas veces nos fiamos del criterio de una sola persona. No deberías hacer eso.
Otras veces vemos opiniones antiguas de empresas y no tenemos en cuenta que cambian a lo largo del tiempo, por lo que es muy importante saber lo que se dice a día de hoy de Zazume. Fijaros en las fechas de los comentarios de Zazume. Podéis ver lo que opinan otros clientes y la fecha de sus publicaciones.
Estas tres opiniones de Zazume recientes son de la web de Trustpilot. Una web dedicada precisamente a valorar servicios y empresas. Puedes pensar que están manipuladas. Para que veas otras opiniones de los clientes desde otra fuente, te dejo el enlace a las opiniones sobre Zazume de Google.
Regalo de Bienvenida
Actualmente hay una promoción de 200€ de regalo por invitar a propietarios. 100 € sería para ti al formalizar algún contrato con Zazume y los otros 100 para mí al invitarte. Desde luego si tenías alguna duda con esto igual se te disipa.
Para obtener el regalo tengo que pasar vuestros datos a la compañía y un agente comercial se pondrá en contacto con vosotros para presentaros el servicio, por si acaso no os ha quedado claro o tenéis alguna duda con todo lo que os he contado. No hay ningún compromiso para contratarlo si finalmente no os convence.
¿Cuales son los pros y contras de Zazume?
Motivos para delegar la gestión integral en Zazume
Puntos para rechazarlo.
Conclusión
Delegar la gestión de un inmueble en alquiler me parece un acierto a nivel general y Zazume entra en el juego del alquiler seguro con una oferta que rompe con el mercado.
Se puede delegar la gestión a partir del 2% del alquiler mensual ¿A que es poco? Pues he escuchado gente que dice que si delega la gestión integral no le salen los números.
Yo, con el paso del tiempo y a medida que invierto en inmuebles le encuentro más sentido a delegar la gestión. Empiezas a querer disfrutar en parte de lo que estás consiguiendo. Prefiero dedicar ese tiempo a mi hija o a mis hobbies.
Por supuesto, esta gestión es opcional y mucha gente al final deciden gestionar ellos mismos los inmuebles.
Estelar artículo amigo, me ha encantado!!!, como siempre muy claro todo su contenido y de mucha utilidad para la comunidad.
Es cierto todo lo que planteas y mejor aún ese final. Delegar la gestión de tus inmuebles en un gestor patrimonial de confianza, para disfrutar más de la familia, el ocio y los amigos, es de pensarlo por un servicio de calidad y por ese coste.
Muy a la par con tus criterios, buen artículo y bien planteado Oscar.
Gracias Mabel. Muchas veces pensamos en servicios muy caros y ni siquiera vemos que se puede tener un alquiler garantizado por muy poquito dinero.
Muy buen artículo. También gestionan alquiler por habitaciónes?
Están empezando justo ahora. En grandes capitales de momento. Tiene un coste del 10%. En breve lo publicarán en la página web de Zazume.
muy claro el articulo. muchas gracias.
una consulta adicional: Zazume gestiona tambien departamentos a alquilar por menos de un año? es decir 6 u 8 meses? hay periodos cortos del año en que necesitaria del dpto.
Hola Luis Felipe. Según se no. Los alquileres temporales requieren otra gestión más dedicada y tendría otro coste.
Genial articulo Oscar, estoy barajando opciones aqui en comunidad valenciana, como wolo, comunidad propietarios o zazume total es un poco mas que el seguro de impago y me has ayudado bastante aunque sigo sin decidirme, te desgravas igual el 50% de vivienda habitual aunque te lo gestione empresa o te facturan ellos?
Buenas. Sí.
La deducción es si va a ser vivienda habitual del inquilino independientemente de que te gestione el piso una empresa. En estos casos hay dos contratos uno de arrendamiento que haces tu con el inquilino y otro que haces con la compañía para la prestación de servicios.
Muy buenas
Me gustaría saber la experiencia con algún impago, si responden bien o no.
Por otro lado, para completarlo todo, ¿Que tal un artículo sobre el tema seguros de viviendas arrendadas?
La manera óptima de quedar cubierto entre el seguro comunitario, seguro impago, seguro inquilino, seguro propietario.
Hay mucho lío y mucha duplicidad de seguros y al final no sabes que tienes contratado y que te cubre.
Saludos y gracias
Hola Kam
Depende de la modalidad que contrates con Zazume está incluido los impagos o no. No he podido probar si responden bien ante el impago pero detrás de Zazume esta la asegura DAS que tiene un largo recorrido y buenas opiniones.
Por otra parte yo, que tengo contratada la modalidad en Zazume de solo gestión, contrato la garantía de impago por mi cuenta. En este sentido me gusta tener el control de la solvencia del inquilino incluso aunque cueste un pelín más.
Al ser agente de Seag lo tramito directamente. Te dejo la web y si quieres que te mire la solvencia de algún inquilino me escribes a oscar.osuna.delgado@gmail.com
https://comprarparaalquilar.com/garantia-de-impago-del-alquiler-seag/
Hola buenas,
¿Qué tal la gestión de incidencias urgentes para fines de semana/festivos o en horarios poco habituales? Me explico. Inquilino se deja la llave dentro y no vuelve hasta las 23:00 de la noche. ¿Sabes cómo actuaría Zazume?
Hola César.
Tienen un teléfono de guardia los fines de semana. Yo no he tenido que usarlo y no te se decir si funciona mejor o peor. Me imagino que será solo para urgencias.
Sí el inquilino se deja las llaves es responsabilidad suya. Ni debe llamar a Zazume, ni al propietario. No es un buen ejemplo 🙂
Gracias Óscar.
Te cambio el ejemplo. Inundación 😀
Inundación. Hay que ver el origen del problema para luego determinar responsabilidades.
No es lo mismo que se deje el grifo abierto un inquilino a que se rompa una tubería. Llamarían al seguro del hogar para tramitar el siniestro y en este caso se haría de urgencia. Los seguros de hogar tienen este servicio (a falta de conocer la póliza). Buen el fontanero o bien un perito posterior determinaría los daños y el origen. Depende de tu seguro del hogar o del seguro RC del inquilino se actuaría en consecuencia.
Zazume te haría la gestión con el seguro del hogar.