Igual nunca has oído hablar de las siglas MiFID así que empezaré desde el principio para que se entienda para que sirve y de que forma se podría aplicar al inmobiliario.
MiFID.
El MiFID que traducido es Directiva Europea sobre Mercados de Instrumentos Financieros, es un conjunto de reglas que regulan la prestación de servicios de inversión. Tratan de mejorar la transparencia y la eficiencia de los mercados financieros europeos, aumentando la competencia entre entidades y reforzando la protección al inversor.
Afecta a aquéllos productos cuyo grado de complejidad es mayor; desde las acciones, los fondos de inversión, los pagarés y la deuda pública, hasta más complejos como las deudas, productos derivados, seguros de cambio u opciones sobre divisas.
Quedan excluidos de la normativa MiFID las cuentas corrientes, las de ahorro, las imposiciones a plazo tradicionales o los planes de pensiones.
Sin entrar en los diferentes perfiles del inversor (prefesional, minorista…), el banco deberá ofrecer a cada cliente los productos en los cuales tenga el suficiente conocimiento. Se realizará un test de idoneidad y otro de conveniencia para ver si el inversor tiene los conocimientos adecuados y para evaluar si el producto de inversión se ajusta.
El test de ideonidad evaluará:
- Sus objetivos de inversión.
- Su situación financiera.
- Sus conocimientos y experiencia en los mercados financieros
El test de conveniencia tratará:
- Conocimientos concretos sobre los mercados financieros: Por ejemplo, si el cliente tiene alguna titulación académica o si ha hecho cursos de formación sobre el funcionamiento de la bolsa.
- Experiencia inversora previa: Cuántas veces ha contratado durante los últimos 3 años derivados OTC, por ejemplo.
¿Y qué pasa con el inmobiliario ?
La inversión inmobiliaria están fuera del sistema bancario. No son productos que te venda directamente el banco, y por lo tanto quedan fuera del MiFID y carecen de esa protección. Si estaría protegido el producto hipotecario bancario, pero no existe el MiFID orientado a la inversión inmobiliaria.
Cuando decides invertir en inmuebles te encuentras todos los productos en el mismo mercado. Inmuebles con mas riesgo y rentabilidad y otros con menor rentabilidad y riesgo, están al alcance de tu mano y solamente tú puedes decidir cual va a ser tu foco. Nadie va a evaluar tus conocimientos de inversión, ni te va a recomendar invertir en un inmueble u otro según tu adversión al riesgo.
MiFID Inmobiliario.
Es por esto que se hace todavía más importante conocernos a nosotros mismos y saber que riesgos queremos asumir para dormir tranquilos con nuestras inversiones inmobiliarias.
He diseñado 4 preguntas sobre el perfil del inversor (género, edad, estudios y salario) al igual que se haría en el test MiFID y 8 sencillas preguntas para conocer el nivel de riesgo que estás dispuesto a asumir en la inversión inmobiliaria de comprar para alquilar. Esto sirve para conocernos mejor y es una recomendación sin más pretensiones. No tomes el resultado al pie de la letra y la última palabra la tienes tú. Recuerda que cualquier inversión conlleva riesgo.
Simplemente se trata de poner un número al riesgo que estas dispuesto a asumir, y a partir de ahí tu deberás poner niveles de riesgo a los inmuebles, zonas, o barrios en los que quieras invertir para saber si son acordes a tu perfil.
Indicarte también que las preguntas son anónimas, son para que te conozcas mejor. No tienes que dejar tu email para realizar la encuesta por lo que no podré enviarte publicidad, ni lo pretendo. Para no perderte actualizaciones del blog tienes el newsletter al cual te recomiendo que te suscribas pinchando aqui.
Resultados del MiFID inmobiliario.
He indicado el nivel de riesgo que estás dispuesto a asumir en forma de barrios de Madrid en los que las inversiones son más o menos seguras, según mi criterio, y con muchos matices. Recuerda que es un juego.
Los posibilidades de inversión de más riesgo a menos son:
1 – Villaverde. Barrio muy rentable en el sur de Madrid. Zonas de okupación y bastante peligrosas se alternan con otras inversiones muy interesantes.
2 – Vallecas. Barrio con buenas rentabilidades pero con zonas un tanto peligrosas o de okupas.
3 – Usera. Barrio en los alrededores de la M30 bastante equilibrado. Rentabilidades interesantes con un riesgo moderado.
4 – Arganzuela. Bien ubicado y comunicado, céntrico. Se pierde algo de rentabilidad por tener un inmueble algo más seguro.
5 – Barajas. Buena renta per cápita. Inmueble con buenos flujos de caja y con seguridad en la inversión.
6 – Salamanca. Barrio seguro de Madrid donde se busca proteger el patrimonio con un buen cashflow y con poca rentabilidad.