Una de las grandes novedades para este año en el terreno inmobiliario ha sido la introducción del nuevo valor de referencia.
Me inicié a principios de esta semana con un post hablando de la derrama en una compraventa que me metió en un buen jardín, al acercarme a temas más legales, que desconozco y menos mundanos. Y aunque voy a seguir en esa línea en parte, quiero recuperar en este post un mixto dando bastante información práctica pues el post se titula como reclamar el valor de referencia.
Solventadas las dudas de las primeras semanas de esta nueva ley, llegamos a un periodo del año en el que muchas personas tienen un intereses legítimo en reclamar el valor de referencia al no estar de acuerdo con esta valoración del catastro. Os indicaré de una forma sencilla como hacerlo, pero permíteme primero que explique los conceptos básicos.
Tabla de contenido
¿Qué es el nuevo valor de referencia de un inmueble?
Es el valor determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan. Se puede consultar en el siguiente enlace:
https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
La teoría nos dice que el valor de referencia no debe superar el valor de mercado. Para ello, el catastro aplica un factor de minoración en su determinación.
No hay que confundir el valor de referencia con el valor catastral de un inmueble que se utiliza como base imponible para el cálculo del impuesto de Bienes e Inmuebles.
A que impuestos afecta.
El valor de referencia de cada inmueble sirve como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.
Si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.
Importe mínimo de escrituración
Anteriormente al año 2022 veníamos usando el importe mínimo de escrituración que ofrecía cada comunidad autónoma con el mismo propósito. Esta nueva medida aglutina de forma estatal un nuevo cálculo del valor del inmueble y sustituye el importe que ofrecía la comunidad.
Desde este punto de vista es una medida unificadora en cuanto a criterios y más justa, al contrario de lo que la gente piensa, al no existir 17 criterios diferentes, uno por cada comunidad autónoma, que dependiendo de donde comprases el inmueble tocaba pagar o no.
Ahora bien, si hay una diferencia fundamental con respecto al antiguo importe mínimo de escrituración y es que la carga de la prueba ahora recae sobre la parte adquiriente del inmueble. Es decir el comprador es el encargado de probar la certeza de los hechos, mientras que antiguamente era la administración la que debía demostrar que su importe era el correcto.
Algunas administraciones tenían serios problemas para reclamar el importe mínimo de escrituración y demostrar que su valor calculado era el real. Hasta que el 2018 el Tribunal Supremo dictó sentencia el 23 de mayo de 2018. Su conclusión es que no se trata del mejor método de cálculo, pero sobre todo y más importante incluso, no permite a la Administración tributaria invertir la carga de la prueba y, por tanto, el interesado no está obligado a probar que ese valor del inmueble no se corresponde con el real. El modelo había muerto.
A partir de este año, invirtiendo la carga de la prueba, la administración salva ese escollo. Por tanto, lo recomendable actualmente, si te toca liquidar el impuesto por el valor de referencia, es pagar primero y reclamar el valor de referencia después. En caso contrarío puede haber sanciones muy duras pues se considera una infracción grave.
Como reclamar el valor de referencia.
Para reclamar el valor de referencia hay que enviar el recurso de reposición a la administración de forma oficial. Entre las diferentes vías para iniciar el procedimiento administrativo os aconsejo la de correos usando lo que se conoce como procedimiento administrativo y que iniciará el proceso administrativo pertinente.
El coste del envío varía según el número de páginas pero puede rondar los 6€ y el documento debe tener varias partes diferenciadas.
1. Expongo.
Es el preambulo del texto donde identificas el inmueble con su correspondiente importe de compra, indicas el valor de referencia, y por supuesto, te muestras disconforme con dicho importe que da origen a la reclamación.
2. Alegaciones.
Esta parte del recurso debe ser sobre todo gráfica y debes justificar el precio de compra del inmueble inferior al de mercado. Puedes tratar tanto el inmueble como la comunidad pues en cualquiera de los casos produciría un decremento del valor final.
Hay vecinos okupas o la misma vivienda ha estado okupadas, se muestran grietas o problemas estructurales, agujeros en las paredes, mobiliario en mal estado. Incluso es posible que haya sufrido una plaga de cucarachas. Aportar un certificado energético bajo podría también inclinar la balanza a tu favor en el recurso. Hay muchos motivos por lo que un inmueble sale a mercado por un precio inferior al que le correspondería.
3. Solicito.
Un sencillo párrafo en el que se solicita una valor de referencia y la rectificación del importe abonado.
¿Quieres tener un guión para redactar tu reclamación? Tres párrafos más abajo te indico como.
Tiempos
La resolución puede tardar únicamente un mes desde que se inicia. A ver si ahora saturamos a la administración y se alargan los plazos. La devolución del importe puede alargarse más.
¿Por qué debes reclamar el valor de referencia?
Mucha gente cuando tiene que pagar ITP según valor de referencia, pues ha sido más alto que el valor de compra, no lo reclama, principalmente por varios motivos que voy a intentar razonar:
1. Es complejo recurrir.
Como has visto el recurso no es nada complejo y para ponértelo todavía más fácil, puedes acceder a un modelo de recurso gratuito que te podrá servir de base.
Tan solo debes acceder si eres suscriptor o registrarte de forma gratuita. Con el usuario registrado, el modelo será accesible aquí mismo.
2. Piensan que el coste del recurso es elevado.
Seis euros es el precio de dos cervezas y no se pierde nada por intentarlo.
3. Solo han sido unos cientos de euros.
Pero son tuyos. Piensa que si el inmueble tenía mucha reforma, lo cual justificaría el precio inferior a mercado, precisamente esos cientos de euros te pueden ayudar a realizar en parte esa reforma. Es posible que esos pocos cientos de euros te permitan pintar el inmueble incluso o cambiar algún electrodoméstico.
4. No sirve de nada a la larga.
No pienses esto. Soy un firme creyente de que muchos pequeños movimientos pueden cambiar cosas grandes. Si recurrimos, estoy seguro de que pueden cambiar la forma de calcular el valor de referencia minorándolo aun más, hasta que sea un espejo más fiel del mercado.
Conclusiones.
Mi agradecimiento profundo a Enrique por la ayuda en este post, sin la cual no hubiese podido redactar. Él ha recurrido el valor de referencia con éxito y ha sido todo un ejemplo para mucha gente. No obstante, es la primera persona de entre todos los inversores que conozco. Y son unos cuantos.
Reclamar el valor de referencia depende de tí únicamente, pero piensa que no pierdes nada, puedes ganar mucho y sobre todo ayudar a otras personas, sean inversores o no, haciendo punta de lanza del colectivo y predicando tu ejemplo. Difunde este post para ayudarles.
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Hola Oscar. Tengo entendido q para reclamar el valor de referencia de una vivienda,tienes q ser propietario de la misma. En mi caso yo firme un contrato de alquiler con opción a compra, y ahora q quiero ejercer la opción, me encuentro con q tengo q pagar si o si , el impuesto de trasmisiones patrimoniales en base a ese valor de referencia astronómico. Mi idea era reclamarlo previamente a tener q tributar, para q me lo resuelvan antes de tener q hacerlo, pq la actual propietaria no está para trámites q no le van a influir en nada. Puedo iniciar yo como inquilina y futura propietaria el recurso?
Hola Marta.
Qué casuística más interesante. Efectivamente la compra en un Alquiler con Opción a Compra es más económica pues ya has destinado mes a mes buena parte del alquiler a reducir el precio de compra.
Reclamarlo antes de liquidar el impuesto no se puede. El procedimiento es liquidar por el mayor importe (bien referencia o bien compraventa) y reclamar después.
Lo que sí puedes es realizar la consulta a la oficina liquidadora explicándoles tu situación. Es clave argumentar el importe mensual que estás destinando a reducir el importe de la vivienda.
Me encantaría saber lo que te dicen y como acaba todo, si no te importa volver aquí a actualizar. Gracias
Buenos días,
Mi pregunta es la siguiente: ¿En caso de tributar por herencia en el impuesto de DyS, se toma en cuenta para la liquidación el valor de referencia a fecha del hecho causante(es decir la del fallecimiento del titular) o la fecha en que se liquida que se sabe se dispone de seis meses de plazo para hacerlo?
Por otro lado, ¿ como se tributa y a qué clase de impuestos se enfrenta si el bien es compartido y uno de los herederos extingue el condominio? Si el importe por el que el heredero extingue el condominio es inferior al del valor de referencia, a qué impuestos, tributos, está expuesto?
Saludos, Gracias.
Efectivamente también se usa el valor de referencia en la liquidación del impuesto de sucesiones aunque el artículo trata más el valor de referencia en ITP en compraventas.
Respecto a tu primera pregunta, los bienes y derechos que se adquieren por sucesión deben valorarse por su valor a la fecha de fallecimiento.
La segunda pregunta tiene algo más de miga:
Cuando un bien heredado es compartido entre varios herederos y uno de ellos decide extinguir el condominio, esto implica que ese heredero está adquiriendo la propiedad exclusiva de ese bien. En este caso, el impuesto aplicable suele ser el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) o el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como “plusvalía municipal”), dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el bien.
La base imponible para estos impuestos será el valor de mercado del bien en el momento de la extinción del condominio, es decir, el valor por el cual el heredero extingue el condominio. Si este valor es inferior al valor de referencia a la fecha del fallecimiento del titular, es posible que no se generen impuestos adicionales o que el importe a pagar sea menor que si se hubiera vendido el bien a un tercero por su valor de mercado en ese momento.
Es importante tener en cuenta que las regulaciones fiscales pueden variar según la comunidad autónoma, por lo que es recomendable consultar con un asesor fiscal o abogado especializado en herencias y sucesiones para obtener información específica y actualizada sobre su situación particular.
Muchas gracias, me ha servido de mucho su respuesta.
Saludos