Reformas en la comunidad. Experiencia personal.

Imagina despertar una mañana y descubrir que tu comunidad de propietarios, una finca con más de 120 años de historia, ha sido sacudida por un evento inesperado. Las vigas que sostienen el edificio, testigos silenciosos del paso del tiempo, han colapsado sin previo aviso.

La seguridad y estabilidad de tu hogar, así como la de tus vecinos, se ven amenazadas.

En este artículo, te contaré mi experiencia personal enfrentado a una derrama provocada por esta impactante eventualidad. Como puedes suponer esto va de reformas en la comunidad de propietarios.

Pero antes de sumergirnos en los detalles de mi odisea, os contaré como puede afectar este hecho a vuestras inversiones y como puedes estimarlo. Exploraremos la realidad de las derramas en las comunidades de propietarios y la importancia de las reformas estructurales para garantizar la seguridad y sostenibilidad de nuestros hogares.

Porcentaje del mantenimiento del inmueble en el cálculo de rentabilidad

Cuando hablamos de mantenimiento del inmueble solemos estimar un 5% de los ingresos. Es la previsión de gastos del inmueble para esta partida. Este porcentaje puede verse afectado por varios factores.

1. Según la fecha de la última reforma. Entendemos que inmuebles recién reformados presentarán menos gastos de mantenimiento.
2. El importe del alquiler. Un cambio de caldera cuesta lo mismo independientemente del inmueble. Por eso, estimar un 5% podría hacer corto en inmuebles alquileres bajos.
3. La antigüedad de la finca. No se nos puede escapar un gasto que es independiente del estado del inmueble. Es justo el punto que vamos a tratar en este artículo.

Podríamos estimar estas pequeñas casuísticas para variar aumentar o disminuir el porcentaje de mantenimiento lo cual podría cambiar sustancialmente la rentabilidad de la operación.

Las reformas en una comunidad de propietarios: garantizando la seguridad y la sostenibilidad.

Las reformas en una comunidad de propietarios son intervenciones necesarias para asegurar la seguridad y la habitabilidad de los edificios a largo plazo. En el caso de una reforma relacionada con el colapso de vigas, es evidente que se trata de una situación crítica que requiere atención inmediata.

Las vigas son elementos estructurales fundamentales en un edificio y su colapso puede poner en riesgo la estabilidad del conjunto. Por tanto, es esencial actuar rápidamente para reparar o reforzar las vigas afectadas y garantizar la seguridad de los propietarios y de la finca en general.

Las reformas estructurales en una comunidad de propietarios pueden ser costosas y complejas. Requieren la contratación de profesionales especializados, como arquitectos e ingenieros, para realizar estudios técnicos, análisis de daños y diseñar las soluciones adecuadas. Además, es posible que sea necesario obtener permisos y licencias municipales antes de iniciar las obras.

Estas reformas son una oportunidad para mejorar la sostenibilidad y eficiencia energética del edificio. Por ejemplo, se puede aprovechar la intervención para mejorar el aislamiento térmico y acústico, instalar sistemas de energía renovable o implementar medidas de ahorro de agua. Estas mejoras no solo benefician al medio ambiente, sino que también pueden generar ahorros económicos a largo plazo para los propietarios al reducir los costos de energía y mantenimiento.

Es importante comunicar y explicar adecuadamente a todos los propietarios los motivos y la importancia de la reforma, así como el alcance de las obras, los plazos previstos y los costos involucrados. La transparencia y la participación de los propietarios en el proceso de toma de decisiones contribuyen a generar confianza y compromiso en la comunidad.

¿Qué son las derramas en las comunidades de propietarios?

Las derramas son una herramienta financiera utilizada en las comunidades de propietarios para hacer frente a gastos extraordinarios, como obras de reparación, renovación o mejora de las áreas comunes o elementos estructurales del edificio.

Estos costos adicionales son necesarios cuando surgen problemas que no están cubiertos por los fondos regulares de la comunidad y no pueden ser aplazados o ignorados sin poner en riesgo la seguridad y el buen estado de la finca.

Las derramas se establecen a través de acuerdos tomados en las juntas de propietarios, donde se discuten y aprueban las obras o intervenciones necesarias. La cantidad a pagar por cada propietario se determina en función de su cuota de participación, que está relacionada con el tamaño y el valor de su propiedad en relación con el conjunto de la comunidad.

Es importante destacar que las derramas no deben tomarse a la ligera. Los propietarios deben informarse sobre la necesidad real de las obras propuestas, solicitar presupuestos detallados y comparar diferentes opciones antes de tomar una decisión. Además, es recomendable contar con un fondo de reserva para anticiparse a posibles gastos futuros y evitar derramas excesivas o imprevistas.

La importancia de las derramas para el mantenimiento de la comunidad.

Las derramas desempeñan un papel crucial en el mantenimiento y conservación de las comunidades de propietarios. A lo largo del tiempo, los edificios envejecen y pueden presentar problemas estructurales, filtraciones, deterioro de fachadas, instalaciones obsoletas, entre otros. Estos asuntos deben ser abordados de manera oportuna y profesional para evitar daños mayores y costes más elevados a largo plazo.

La falta de mantenimiento puede derivar en consecuencias graves, como la disminución del valor de las propiedades, riesgos para la seguridad de los habitantes o incluso la necesidad de evacuar el edificio en casos extremos.

Las derramas permiten financiar las obras necesarias para preservar la habitabilidad, la estética y el correcto funcionamiento de la comunidad. Además, las derramas tienen un componente de solidaridad y equidad entre los propietarios.

Al distribuir los costos de manera proporcional a las cuotas de participación, se evita que algunos propietarios soporten una carga económica desproporcionada en comparación con otros. De esta manera, se promueve la corresponsabilidad y se fomenta el cuidado y el mantenimiento conjunto de la finca.

¿Qué pasó en mi finca?

Estamos hablando de una finca en el centro de Madrid del año 1900. Es la típica con su patio de corrala muy vistoso del castizo barrio madrileño de Lavapiés. En esos años las vigas estructurales en estos edificios eran de madera, pues era un material más barato que el hierro forjado.

Era mi piso de soltero en el que viví muchísimos años y al que le tengo un apego especial. Muy diferente del resto de inmuebles que tengo en alquiler. Conozco bien el barrio y a los vecinos y acercarme allí me trae recuerdos. Ya a principios del 2000 cambiaron las vigas vistas del patio de corrala poniendo unas resistentes vigas de acero. Nunca se llegaron a cambiar las vigas laterales sobre las que se sustentan la viviendas.

Dime el año de construcción y te diré como son sus tripas.

Y es que en Madrid, según el año del edificio no es difícil saber que esconde.

1 – Madera. La madera ha sido utilizada tradicionalmente en la construcción de vigas en Madrid durante siglos. Antes del desarrollo de nuevos materiales, la madera era uno de los principales componentes estructurales. Se utilizó ampliamente hasta finales del siglo XIX y principios del siglo XX.

2 – Hierro. A mediados del siglo XIX, el hierro forjado comenzó a utilizarse en la construcción de vigas en Madrid. La técnica de fundición de hierro permitió crear vigas más resistentes y de mayor longitud. El uso del hierro como material estructural se extendió hasta principios del siglo XX.

3 – Acero. A partir del siglo XX, el acero se convirtió en el material predominante para la construcción de vigas en Madrid. La resistencia y versatilidad del acero lo hicieron ideal para estructuras de gran envergadura. Se utilizó ampliamente durante todo el siglo XX y continúa siendo un material común en la actualidad.

4 – Hormigón armado. A medida que avanzaba el siglo XX, el hormigón armado se convirtió en una opción popular para la construcción de vigas en Madrid. Esta técnica combina hormigón y acero, aprovechando la resistencia a la compresión del hormigón y la resistencia a la tracción del acero. El hormigón armado se ha utilizado ampliamente desde mediados del siglo XX hasta la actualidad.

Se descubre el problema

Yo tenía unos inquilinos que habían pintado el piso nada más entrar (haciéndose ellos cargo). Lo cual me hacía presuponer que iba a tener algunos años tranquilos sin rotación.

A los pocos meses de entrar, en octubre del 2022, me llama la empresa a la que delego la gestión avisándome del problema. Me pasan unas fotos del inmueble de debajo, en las que se ve una viga del techo descubierta y bastante ennegrecida. cercos de humedad en e l techo. Se avisa al fontanero de urgencia sin yo saber todavía el alcance del problema.

Había tenido ya humedades anteriormente y era cuestión de sellar la ducha y pintar el techo. Nada que no hagan habitualmente cualquier seguro.

En cuanto tuvimos el informe pericial del seguro y después de hablar con los reformistas del piso de abajo y con la comunidad nos dimos cuenta de la gravedad.

Había que sustituir las antiguas vigas de madera. Un total de 5 vigas que conectaban , la cocina, baño y parte de la habitación. Aunque el detonante fue la reforma del piso de abajo, era algo que tarde o temprano iba a pasar. En estos casos el ayuntamiento debe examinar los daños y apuntalar el techo según la gravedad. En este caso era bastante grave.

Aunque no lo sabía, estaban ya cambiado algunas vigas en la finca por problemas similares. De hecho había al menos tres viviendas afectadas en otras zonas de la finca. Se pusieron de acuerdo para dar todas guerra a la vez.

Años y años de filtraciones, humedades y gota a gota, habían provocado que las vigas de madera de las zonas de los baños se pudriesen con el consiguiente riesgo para todos los vecinos.

Las viga de mi inmueble iban a la cola del resto que estaban dañadas en al comunidad y tardarían varios meses en meterles mano.

Mientras los inquilinos seguían en la vivienda y pagando el alquiler. Poco a poco la situación fue haciéndose incomoda. El suelo había bajado algún centímetro y les daba miedo la vivienda. No sabían como se iban a despertar. A pesar que el reformista del piso de abajo les intentó tranquilizar diciéndoles que estaba apuntalado, poco a poco se sintieron mas inseguros hasta que decidieron abandonar el piso en noviembre del 2022.

En este punto, miramos varias alternativas que vosotros mismos podéis plantearos si estáis en una situación similar, aunque en mi caso no sirvieron.

Solicitar a la comunidad una indemnización por lucro cesante.

Al final esto depende de una votación en junta y por otras votaciones en el mismo año, con el mismo problema ya se había desestimado.

Aún así es algo que merece la pena intentar, y para lo cual vas a necesitar unas buenas dotes de negociación y poder de convencimiento.

Realojo temporal a cargo del seguro del hogar.

Parecía que por esta vía podíamos encontrar un solución, pero la final solo cubría al propietario. Desde luego este es uno de los puntos que hemos retocado en el seguro.

Buena parte de los seguros del hogar los tengo delegados y esto hace que no estén optimizados. Sin duda es algo en lo que debo trabajar.

Toca esperar

Estábamos ya sin inquilinos y la urgencia era mayor. Odio los periodos vacíos y la incertidumbre, y nadie sabía decirme cuando podrían los reformista de la comunidad cambiar las vigas, pues tenía otras del edifico que atender con el aviso anterior al mío.

Esto se traducía en dos cargos económicos muy fuertes.

1. El cambio de vigas del que se iba a hacer cargo la comunidad. Un coste de bastante miles de euros que íbamos a pagar todos los vecinos vía derrama durante más de un año.
2. El coste de arreglar mi vivienda lo cual era básicamente, desmontar cocina y baño, retirar azulejos, levantar el suelo, poner un mallazo y volver a dejar todo como estaba originalmente.

A mediados de diciembre me avisan que en el inmueble de un propietario no puede hacer las obras en este momento por lo que le saltaban y empezaban con mi vigas. Estaba de suerte. En ese momento ya me puse a mirar presupuestos para arreglar mi vivienda, aunque debía esperar a la finalización de los trabajos.

Pidiendo presupuestos

Pedí un par de presupuestos para controlar el precio, aunque tenía claro en trabajar con unos obreros de confianza. Una vez confirmado que lo haría con ellos el jefe de obra me dijo que sus trabajadores no querían hacer el trabajo por qué tenían miedo de como se encontraba el piso.

Me acerqué al piso de abajo recién terminada la reforma, y contacté con el jefe de los obreros. Le solicité presupuesto. No era mala alternativa pues conocían la finca y habían ya ejecutados trabajos. Además que trabajaban mucho en Lavapiés y son unos inmuebles muy particulares que creo que hay que conocer.

¡7.500 eurazos que me tenía que gastar!

¿Por qué no vendí el inmueble?

Es lo que muchos se pueden estar preguntando… y tienen sus motivos para pensar que hubiese sido una buena opción. Más teniendo en cuenta el calado de las reformas en la comunidad, las derramas actuales y los problemas con las vigas que posiblemente se repitan.

Este no es el inmueble más rentable. De hecho tiene una rentabilidad muy justa. Ya hace algún tiempo que le estamos dando vueltas a venderlo. Apenas me quedan 8000 euros de hipoteca y podría sacar un buen pellizco para usar en mejores inversiones. Esta idea se asomó durante unos días y no hubiese sido mala opción, reformar y posteriormente vender. Simplemente quería esperarme unos añitos y acabar de pagar la hipoteca tranquilamente sin tener que amortizar. No hay apenas intereses y es todo capital.

Creo que lo único que me consoló es la posibilidad de deducir los gastos de la reforma en la declaración de la renta. Si lo hubiese vendido, no hubiese tenido esa ventaja.

Aunque es un inmueble al que le tengo mucho cariño y me costaría desprenderme, la decisión está tomada, solo que todavía no era mi momento.

Manos a la obra

Pues lo pactado. El único detalle fue cambiar el plato de ducha viejo por uno de resina. Aunque te pueda parecer un capricho no lo es.

• Hubiese sido casi imposible salvar el plato actual para recolocarlo una vez finalizada la reforma.
• La ducha no tiene esquinas de 90º perfectas, así que había un problema con anteriores duchas de porcelana (más económicas) que no se ajustaban perfectamente en las esquinas y daba lugar a filtraciones.
• El plato de resina se corta en la medida exacta y se ajusta para que no falte en ninguna parte.

El resto de elementos se conservaron todos. Incluso el suelo de la cocina. Aprovecharon baldosas que iban a sobrar del baño para sustituir las que se rompiesen. Hicieron muy buen trabajo con la mampara del baño ya que es muy difícil desmontar y volverla a montar y que quede en condiciones optimas.

Las obras duraron unas tres semanas. Después de todo el tiempo que perdía no me pareció demasiado

Posterior alquiler

Lavapiés es una zona con muchísima demanda. A la gente le gusta vivir en el centro y lo comprendo. Yo mismo viví allí muchos años. La experiencia para alguien de fuera es más autentica. Tienes la Puerta del Sol a 10 minutos caminando y es un barrio en el que me encanta perderme entre sus calles. Aunque la rotación es algo más elevada que zonas más residenciales, con un buen filtro puedes conseguir también inquilinos estables.

Trabajo con tres empresas diferentes de gestión integral, entre las más conocidas está Zazume que tiene unos precios muy económicos. En Madrid delego en un par de inmobiliarias locales con las que llevo ya varios años y saben exactamente lo que quiero (pídeme los contactos por email si quieres). Está vez no iba a ser diferente. Y tengo que decir que durante los meses en los que el piso no estuvo alquilado (4 meses en total), no solo no me cobraron nada, sino que prestaron sus operarios para hacer una evaluación de los daños, y me ayudaron en todo momento. Aunque entendí que esta vez tenía que tomar las riendas yo, viendo la gravedad de la situación.

Los nuevos inquilinos entraron en el piso el 1 de abril del 2023 y aproveché para actualizar la renta a 650. Mejoré un poco los números, pero con una derrama tan elevada en la comunidad por todas estas obras, se me compromete el cashflow mínimo del inmueble.

Conclusiones

Ha sido un baño de realidad…. Vivir en persona eso que decimos que los inmuebles antiguos tienen más mantenimiento que los nuevos.

Una reforma en la que los porcentajes que destinamos a mantenimiento en nuestro excel de cálculo de rentabilidad no sirve para nada. Se disparan, el coste lo supera con creces y es difícil de anticipar. ¿Se podría estimar?

Estoy pensando meter en mi excel un porcentaje de mantenimiento adicional en los gastos del inmueble. Sería un porcentaje de mantenimiento exclusivo de la finca y no del inmueble en si.
¿Tiene sentido? Se podría aumentar en función de la edad de la finca y en si, por ejemplo, la ITE no está pasada. Aunque las tripas de la finca no las puedas ver en una visita, si puedes ver el estado del portal y de la escalera.

Estoy seguro que en las fincas nuevas de 10-15 años este gasto puede ser nulo. Pero puede ser un dato a tener en cuenta en fincas de más de 50 años. Y si tienen 100 como en mi caso te pueden destrozar los números.

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