La tácita reconducción en los contratos de alquiler

Con este nombre tan raro y difícil de pronunciar, tácita reconducción, se refiere el Código Civil a aquellos contratos en los que ha finalizado la duración pactada por las partes y todas las prórrogas legales, pero el inquilino continúa haciendo uso de la vivienda y pagando la renta, y el propietario tolera esta situación.

Reconducir implica regularizar una situación, normalizarla, y eso es lo que se pretende con esta figura que, de otro modo, se quedaría en una especie de “limbo” sin regulación a la que recurrir pero, como sabéis, y si no, os lo recuerdo, los contratos de alquiler de vivienda se regulan:

1. Por la voluntad de las partes expresada en el contrato
2. DENTRO DEL MARCO establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”).
3. Supletoriamente, el Código civil, que es al que nos vamos a referir en esta entrada.

Regulación de la tácita reconducción en el código civil

La tácita reconducción está regulada en el artículo 1.566 del Código Civil, que resulta de aplicación supletoria a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Artículo 1566 del Código Civil: Si, al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Requisitos para que el contrato de arrendamiento se encuentre en tácita reconducción

Por lo tanto, los requisitos para que se dé son los siguientes:

1. Que haya finalizado la duración pactada en contrato así como las prórrogas legales. Es decir, tanto los primeros 3, 5 o 7 años de duración mínima obligatoria, como las prórrogas de 1 o 3 años más a que se refieren los artículos 9 y 10 de la LAU.
2. Que el inquilino se mantenga en la posesión de la finca arrendada durante, al menos, los 15 días siguientes.
3. Que este disfrute lo haga con la aceptación del propietario, resultante de seguir aceptando el pago de la renta. Si éste se opone, no podríamos hablar de tácita reconducción sino que estaríamos ante un contrato vencido sin posibilidad de continuar.
4. Y que el arrendador no haya enviado, con carácter previo, un requerimiento al inquilino manifestando su voluntad de dar por terminado el contrato.

Duración del nuevo alquiler

En cuanto al plazo por el que continuaría el arrendamiento, hemos de acudir al artículo 1.581 del mismo cuerpo legal, conforme al cual:

Artículo 1581 del Código Civil: Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Es decir que, durante el periodo de tácita reconducción, la duración del arrendamiento será la del plazo establecido en el contrato para la renta, que no necesariamente ha de coincidir con la periodicidad de su pago.

• Ejemplo 1. Tácita reconducción año a año: La renta será de 12.000€ anuales, pagaderos por meses anticipados de 1.000€ cada uno durante los primeros 5 días de cada mes.
• Ejemplo 2. Tácita reconducción mes a mes: La renta pactada para el pago del alquiler asciende a la cantidad de 1.000€ mensuales, a pagar mediante transferencia bancaria del 1 al 5 de cada mes.

Finalización del contrato de arrendamiento

El aspecto más relevante a tener en cuenta respecto de la tácita reconducción es el primero de los requisitos anteriormente indicados.

Es imprescindible que haya finalizado el contrato original para que pueda operar, de modo que, de conformidad con la doctrina del Tribunal Supremo, en Sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere este precepto “da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes. Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.”

Matiza la Sentencia que: “se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento (“si al terminar el contrato”, dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito”.

Por tanto, la tácita reconducción no da lugar a una prórroga o renovación del contrato anterior, sino que supone el nacimiento de una nueva relación obligacional, basada en el consentimiento presunto de ambas partes, que seguirá rigiéndose por lo pactado en el contrato original, salvo en lo que se refiere a la duración, y, supletoriamente, por las disposiciones del Código civil. Asimismo, comportará el fin de las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, como por ejemplo, un avalista solidario, que solo se vinculó al contrato primitivo.

Conclusión

En conclusión, la tácita reconducción en los contratos de alquiler es una figura legal que permite la continuidad de la relación arrendaticia una vez que ha vencido el plazo inicial del contrato y las prórrogas legales.

Se trata de un mecanismo que busca regularizar y normalizar la situación cuando el inquilino sigue ocupando la vivienda y el propietario lo tolera aceptando el pago de la renta. Por lo tanto, es fundamental comprender esta figura legal para evitar malentendidos y conflictos entre ambas partes del contrato de alquiler.

El proceso de inicialización del contrato junto con el de las subidas de la renta en el alquiler son dos de los procesos críticos en el día a día de los arrendamientos y conviene prestarles la suficiente atención.

¿Tienes alguna duda sobre la tácita reconducción? Déjala en los comentarios. Recuerda suscribirte a la newsletter para estar al tanto de las novedades del blog.