Empezar a invertir [6 miedos]

Esta es una lista de los 6 miedos más típicos que te van a impedir empezar a invertir en inmuebles para alquilar. Hay más impedimentos y miedos incluso algunos muy personales que puede costar valorar desde fuera.

Estaba pensando titular el post “5 escusas” pues es lo que queremos presentar a los demás para justificarnos, pero en el fondo es miedo lo que esconde y me parece más real.

Okupas

Empiezo por este pues creo que es el que más ha calado en la gente aunque no es un problema del alquiler, si nos puede impedir empezar a invertir. La televisión con los reportajes de los ocupas hace que pensemos que esto es lo normal y tener un inmueble alquilado y recibir ingresos pasivos es un milagro. Cuando es justo lo contrario. No debe ser tu miedo puesto que si vas a alquilar la vivienda no vas a tener problemas de ocupas… En todo caso de impagos que se traducirá en ocupación a futuro y que trato en el siguiente punto.

No se puede negar este problema, pero hay que ponerlo en contexto y ser consciente de la realidad. Es muy difícil saber cifras exactas pero por citar algunas fuentes, varias estadísticas cifran la ocupación entre 80k y 100k viviendas a nivel nacional. La mayoría en grandes capitales aunque el dato de la Policía Nacional en Madrid indicaban solo 3994 viviendas ocupadas en la capital. ¿ Hay bastante diferencia no ? ¿Te parece muchísimas viviendas ocupadas ?

Por otra parte tenemos las viviendas vacías que es el destino de los ocupas. De hecho la mejor forma de prevenir la ocupación es alquilar el piso. Que piensas si te digo que en España con 46 millones de habitantes hay  casi 3 millones y medio de viviendas vacías. Igual la cifra de viviendas ocupadas se te empieza a hacer pequeña.

Poco se puede decir ante unas cifras tan aplastantes donde la ocupación es menos de un 3%, aunque estoy seguro que este miedo lo seguirá teniendo buena parte de la población igual que la persona que tiene miedo a volar cuando es el medio de transporte más seguro.

Impagos

Este si puede ser un problema más real del alquiler y efectivamente el impago se puede traducir en ocupación si se alarga en el tiempo.

Por seguir un poco las cifras del apartado anterior. Son casi otros 3 millones y medio las personas que en España viven de  alquiler. Así que con la cifra de ocupación se  reducir a la mitad el nivel de ocupación a menos de un 1,5% del total de viviendas (alquiladas y vacías).

¿ Sigues teniendo miedo a un impago ?  Afortunadamente tenemos otra herramienta que nos puede ayudar a dormir más tranquilos. El seguro o garantía de impagos en el alquiler. Este seguro tiene tantas cosas buenas para los que alquilamos viviendas que a mi no se me ocurre realizar un alquiler sin contratarlo. Por un pequeño importe realizan un estudio económico previo del inquilino, resuelven  impagos, cubre actos vandálicos, asesoría y defensa jurídica… etc.

Destrozos en el inmueble

Todos tenemos un amigo o un familiar que nos cuenta la historia de como le dejaron el piso unos inquilinos. Destrozado. Esto duele especialmente en ciertos inmuebles que han formado parte nuestra y a los que “queremos” especialmente. No hay que enamorarse de un inmueble.

Para este problema te voy a dar tres soluciones. Por una parte tenemos el seguro de impagos que cubre actos vandálicos. Además tenemos la fianza que podemos hacer uso de ella para cubrir todo o al menos parte del coste de reparación. Justo la fianza es para eso.

Si aun así quieres más tranquilidad mi consejo es que alquiles el inmueble sin mobiliario o con un mobiliario mínimo. Además de que hay menos cosas que destrozar tienes la ventaja de que habrá menos mantenimiento y los inquilinos serán más fieles, aunque por contra puede que cueste algo más de tiempo alquilarlo a menor importe.

En cualquier caso los destrozos intencionados en el inmueble deberían quedar cubiertos con las garantías del seguro y fianza.

Bajada/subida de precio del alquiler/compra

Estos son varios miedos que se traducen en “No es buen momento para invertir” y que juegan a adivinar el futuro.

Por una parte, alguien puede pensar, con todo el sentido del mundo, que el importe del alquiler pueda bajar y dejarte sin ingresos. Es un mercado que fluctua y es vital para tus cuentas saber cual es el importe mínimo del alquiler para que la operación resulte rentable. Habla con la inmobiliaria y que te indiquen el precio mínimo de alquiler hace unos años, en época de crisis. Mira en idealista la evolución del precio del alquiler te harás una idea aproximada.

Por otra parte puedes pensar en una bajada de los precios de compra que te llevase a pensar en el típico. Hay que esperar. Esto se da cuando los precios de compra están caros y se piensa en burbuja o cuando están bajando pensando que van a bajar todavía más.

La televisión y los medios de comunicación te bombardearan con noticias que te generarán incertidumbre e inseguridad. Un día la noticia será que el precio de la vivienda sube y al día siguiente lo contrario. Intentarás posicionarte, ver que dice el entorno o los expertos, tener tu propio criterio, pero como ya sabes no se puede predecir el futuro.

Cuando piensas que el momento actual no es buen momento para invertir y juegas a adivinar el futuro puedes equivocarte y perder buenas inversiones. Nadie sabe lo que va a pasar a corto plazo pero si ves el histórico si puedes estar seguro de que la vivienda subirá en un largo plazo. Si tu modelo es diferente de comprar para alquilar y buscas flip el precio de compra es de lo más importante.

Tampoco quiero minimizar crisis pues con el Covid presente suena frívolo invitar a invertir en un mercado que anticipa bajadas. Todos queremos comprar lo más barato posible. Sólo quiero indicarte que si te cuadran los números, el saber si es buen o mal momento lo decides tú y que dentro de 30 años con el piso pagado puede ser simplemente una anécdota lo caro que compraste. Sin duda no habrá sido la mejor inversión de tu vida.

Me he encontrado gente que la incertidumbre le impide empezar a invertir. Es el surfista que espera la ola perfecta cuando la perfección no existe y te desgastarás buscándola. Esta gente se paraliza y siempre encuentra escusas en el precio del mercado. Busca tu momento, no te precipites, ten paciencia pero no tengas miedo a un mercado que lógica y afortunadamente fluctua y cuando este preparado y veas la oportunidad  invierte.

No tengo dinero para empezar a invertir

Este miedo es el que mayor esfuerzo mental requiere. Sólo tu sabes el dinero del que dispones y tampoco en este caso puedo decirte que inviertas si tienes poco dinero… o si?

Como soy bastante práctico te voy a dar solo un par de fórmulas para que tu mismo las desarrolles. Busca financiación al 100% pues es posible, a pesar de lo que leas o te indiquen otras personas. Intentan dinamitar tu mente. No hay nada imposible en la vida. Lo que quiero decir es que busques el dinero debajo de las piedras literalmente. Ponte un plan de ahorro, pide dinero a amigos o familiares. Mira bien los números,  pues incluso conozco gente que ha usado un crédito personal para iniciarse en esto y te puedo asegurar que no les va nada mal.

¿ Y un alquiler con opción a compra ? El estar unos años alquilando el inmueble reduciendo el importe del precio de compra puede ayudarte en el momento de realizar la compra al no tener que desembolsar una cantidad tan elevada de dinero. Aunque se suele entrar en este negocio con una cantidad elevada de contrato de arras, todo es negociable. Después de ese tiempo podrás finalizar la compra y empezar a generar unos buenos ingresos del alquiler. Incluso nadie te impide volver a realizar el mismo proceso.

A pesar de que tener un buen colchón y un buen trabajo ayuda, no lo va a negar nadie, la mentalidad es todavía mas importante y es lo que te puede ayudar de verdad a empezar a invertir tengas dinero o no.

No tengo conocimientos

Pues para eso estamos aquí, para aprender. Solo el afán por aprender te hará superar este miedo. El conocimiento te dará seguridad. Y te digo que para invertir en inmuebles para alquilar no hace falta tener cuatro carreras, aunque esto sea tirar piedras en la cabeza de muchos formadores. Obviamente la formación ayuda sobre todo cuando empiezas. Hay algunos conceptos que debes tener claros, y sobre todo tener un plan o modelo que seguir pues a los iniciados les puede costar empezar.

Podemos compararnos con alguien joven con muchos estudios e infravalorarnos si tenemos cierta edad, pero también se puede llegar a lo contrario si somos demasiado jóvenes al pensar que nos falta experiencia.

No creas que toda la gente que tiene inmuebles en alquiler tienen estudios. No es cierto simplemente porque no es necesario.

Se puede hacer también una reflexión. En caso de necesitar estudios. ¿Que estudios hacen falta? ¿Económicas para calcular bien las rentabilidades ? ¿derecho para manejarte bien con la fiscalidad? ¿Decoración para dejar el apartamento muy bonito? ¿O simplemente albañil para realizar buenas y baratas reformas? Seguro que al final encuentras algo que se te da bien. Apréndelo todo pero recuerda que no existe la perfección y aprende a delegar.

Conclusión para empezar a invertir

Esto trata de mentalidad. De superar los miedos que nos impone la sociedad o nosotros mismos. De creer en que podemos hacer algo y de que no hay nada imposible. De evitar que nos pongan limitaciones y por supuesto, no limitarnos nosotros mismos.

Si has entendido el post en toda su amplitud verás que no se trata de un miedo concreto sino de una mentalidad que te ayude a superar cualquier miedo. Como esto suena demasiado transcendental y mucha gente huye al escuchar la palabra mentalidad o superación, preferí usar otro tipo de lenguaje.

Ahora me gustaría saber si has sentido o sientes algún miedo de los descritos. Incluso si a pesar de leer el post sigues pensando que este negocio no es para tí. Leer sobre esto y hablar o escribir, ayuda a ser conscientes de nuestra realidad y a superarnos.