Qué hacer con una tasación baja

Una tasación del inmueble que no sea favorable nos puede tirar por tierra nuestros cálculos previos de la inversión. En este post hablaremos de tasaciones, de su importancia y de ¿Qué hacer con una tasación baja?

Muchas preguntas nos pueden surgir cuando estamos haciendo operaciones inmobiliarias de compraventa y queremos saber exactamente cuánto vale un inmueble.

por ejemplo

En una operación de Flipping House, surgen toda clase de incertidumbres cuando queremos comprar un inmueble que esté a un buen precio para reformar y después vender.

En ese caso lo primero es acudir a una tasación, que nos puede dar un resultado que no esperábamos y que nos tire a tierra todos nuestros cálculos y rentabilidades.

¿Cómo conseguir que el banco tase más alto el piso?

Aunque consigamos venderlo a muy buen precio y tengamos compradores cualificados, es un riesgo muy grande, para que luego el tasador tase la vivienda a la baja y en consecuencia la financiación sea menor, aquí el comprador y vendedor se encontrarán ante una gran dificultad.

Esta situación se está repitiendo mucho, por ejemplo, puede suceder que se venda un piso por 98K € y el tasador que represente al banco tase por debajo a 60K €.

¿Cómo lo vendemos?

Sí la reforma no está acabada cuando el tasador visite el inmueble, no calificará positivo este aspecto hasta que no esté concluida la reforma que es el momento que se debe presentar el tasador y por muy cualificado que consigamos al comprador podemos tener un problema con la tasación.

¿Cómo consigo tener más control? ¿Quizás trabajando con bancos que incluyan la reforma en la hipoteca?

La respuesta a estas preguntas puede ser por varias razones y puedes evitar esta tasación a la baja actuando sobre ellas

1. El hecho de haber mandado al tasador antes de acabar la reforma, ya que el tasador tasa lo que ve.

2. Otra manera de tener una tasación alta es apoyándonos en un bróker hipotecario (existen plataformas que aportan sus servicios gratuitos como Prohipotecas o UCI.com y otros cobran una tarifa plana a éxito) o una sucursal que conozca a un tasador determinado.

3. Escoger correctamente los testigos de la zona, inmuebles que se hayan vendidos recientemente en igualdad de características de la vivienda a tasar, es uno de los aspectos que se utiliza en el método comparativo para realizar una tasación.

“La diferencia entre tasadoras oficiales y tasadores de una misma entidad puede variar”.

Sí el comprador solicita financiación al banco:

Es el banco el que pone su tasadora homologada, aunque es verdad que uno puede proponer un tasador homologado y no tiene que ser el que asigne el banco, porque así lo define la normativa, pero piensa también que como tomador estas en desventaja, porque vas a pedir financiación al banco y pueden ponerte pegas de muchos tipos, de todas maneras, no se pierde nada con probar.

Adjunto enlace de todas las tasadoras homologadas que puedes sugerir al banco.

https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/2559017-que-tasadoras-estan-homologadas-por-banco-espana

Antes de iniciar el proceso de negociación del inmueble y firmar unas Arras, lo primero que tendríamos que hacer es:

1. Estudiar el precio medio del mercado y Valorar el inmueble.

Estudiando el precio medio del mercado, comparando como mínimo de 6 o 10 testigos de la zona en igualdad de características (por supuesto piso reformado).

Realizando antes una valoración del inmueble podrás tantear, en cuanto podrías vender ese piso reformado, hay portales que puedes apoyarte en ellos, por ejemplo, Trovimap, Idealista y Kutxabanc, existen muchos más, pero esos 3 son los que mejores valoraciones aportan.

También en Idealista maps puedes, buscando la dirección donde se ubica el piso, comprobar a cómo está el precio min, medio y máximo de venta y eso te da un background.

Todo esto son herramientas que están a mano, antes de buscar un piso para comprar/reformar/vender.

2. Comprar por debajo del precio del mercado

Ofertar a la baja para mejorar el precio, incluso de ser posible tratar de bajar ese 20% o hasta 30% de más, en que se anuncia casi siempre el inmueble, claro está, siempre al ofertar tratar que el precio esté lo más cerca al precio mínimo del mercado, entre más abajo mejor, y a partir de ahí buscar tú objetivo de venta y tú ganancia con la reforma.

3. Consultar la Nota Simple

Es un documento que puedes solicitar online en el Registro de la Propiedad, muy importante porque te aporta mucha información, tanto de la superficie, como de las cargas, propietarios, etc., lo que podrás corroborar con las superficies reales del inmueble.

4. Consulta la ITE del edificio

Es un documento que puedes consultar gratis online en la web del Ayto. y que te informará además del estado del edificio, si es favorable o no, si ha superado las deficiencias señaladas, cuáles han sido o son esos problemas de existir en el edificio, etc.

Con todos estos pasos antes, aseguras y aminoras los riesgos de una tasación a la baja, a partir de ahí, podrás comenzar con el proceso de formalización de la Señal, o Arras y Contrato.

El precio definitivo del mercado lo aporta una tasación, que se realiza por método comparativo.

Aspectos que se tienen en cuenta en la tasación.

Y así le otorgan valores teniendo en cuenta un ponderado según la zona, como veis son muchas cosas las que evalúan y por supuesto el tasador es un profesional que puede ser un Arquitecto o Arquitecto Técnico que son los especialistas adecuados para hacer ese tipo de valoraciones.

En la tasación del inmueble, no se valora la decoración o el Home Staging, que son herramientas de marketing de ventas, en eso no se fija un tasador.

El tasador valora en el momento de la visita al inmueble, que la reforma está terminada, evalúa sobre lo que es tangible, no en proyecto o cómo quedará el piso después de terminada la reforma.

Motivos para que una tasación sea baja

1. Primero investigar por qué ese resultado, para lo cual podrás pedir la tasación para revisarla.

Sí detectaras algún problema en caso de que la hubiera puedes recurrir (el factor humano puede jugar una mala pasada, además, puede haber equivocaciones ya que ese documento pasa por un tasador pero después la válida otra persona con lo cual puede haber error humano, por lo que tendrás que:

1. Revisar muy bien todo el informe y comprobar que todos los datos son correctos y coincide con el inmueble,
2. Solicitar una revisión si detectas algún tipo de problema y la corregirán o si es necesario la volverán a hacer.

Problemas más comunes que se dan en una tasación.

1. Revisar los apartados de Advertencia, Condicionantes y Observaciones

Comprobar que no haya habido problema con aspectos técnicos, jurídicos y urbanísticos del inmueble que haya provocado esa tasación a la baja.

2. Revisar el apartado de superficies

Aparecerán en el documento 4 tipos de superficies, superficie Registral, Catastral, Comprobada y la Adoptada.

Superficie Adoptada: Es la que interesa, porque es la que se utiliza para el cálculo del valor tasado, multiplicándola por el valor unitario homogenizado (es el valor x m2 que ha dado como resultado de la comparación de los inmuebles de referencia)

Si la superficie Adoptada es menor que el valor que marca las otras superficies aquí podrá ser donde radique el problema por lo que la tasación ha dado a la baja, esto no es que sea lo más habitual.

• Es normal, que la Superficie Adoptada sea menor que la Superfine Catastral
• No es normal, que la Superficie Adoptada sea menor que la Superfine Registral, es la superficie que consta en la Nota Simple.

3. Revisar el Valor unitario homogenizado.

Si el Valor unitario homogenizado ha dado un valor bastante bajo.

. Observar los inmuebles que se han tomado como referencia.

. Revisar el valor unitario x m2 que han obtenido

. Criterios que se han valorado.

Causas más habituales por las que se da una tasación a la baja.

1. Obtener un valor x m2 por debajo de lo que nos creemos que es el valor de mercado, suele ser una de las causas más habituales de las tasaciones a la baja
2. Que la superficie Adoptada, sea menor que la superficie Catastral construida total, que es la que normalmente se toma muchas veces y se pone como referencia al poner a la venta un inmueble.

Los tasadores utilizan en sus valoraciones la superficie útil, eso la comparan con la escriturada, que es la de referencia, no la superficie catastral, ni la de la cédula de habitabilidad, para ello es importante que antes te documentes solicitando una nota simple al registro de la propiedad y compruebes.

Importante:

Cuando haya un comprador interesado en el inmueble es necesario prepararlo antes sobre el posible resultado de la tasación que puede influir en los resultados de la venta, aunque el piso esté reformado, es importante porque si el comprador no cuenta con un ahorro mayor que la financiación del banco, habría una serie de consecuencias, desde la perdida de las arras, hasta todo el tiempo perdido en el proceso de la compraventa por lo habrá que evitar a toda costa.

Ante tal preocupación es bueno, además, de todo lo anteriormente comentado, que sigas este consejo:

• Buscar en Internet diversos ejemplos de tasaciones de varias tasadoras oficiales que han subido a su web informes de tasaciones (ejemplo TINSA) te aportará idea de cómo es una tasación y lo que evalúan y tienen en cuenta.

Estudiando y revisando informes de tasación, podrás tener idea de qué se evalúa y cómo lo hacen los tasadores y así te preparas mejor evitando posibles sorpresas, de esa manera aminoras los riesgos de una tasación a la baja.

• Podrías buscar la financiación con un bróker financiero, “negociadores” que, a base de tratar diariamente con muchos bancos, consiguen buenas ofertas. Algunos son de pago (rondan los 3.000 y solo cobran si firmas) y otros son gratuitos. En el buscador de Google puedes encontrar varios. La parte buena es que te quitan mucho trabajo y además, te pueden dar la mejor opción,

  analizan la operación y buscan financiaciones más elevadas entre 90% e incluso el 100% del valor de compra o de tasación.

Importante:

Cualquier ciudadano puede elegir con qué sociedad de tasación quiere llevar a cabo su tasación, la Ley establece que las entidades de crédito deberán aceptar cualquier tasación de un inmueble aportada por el cliente, siempre que:

a) Esté certificada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España

b) No esté caducada.

La entidad de crédito podrá realizar las comprobaciones que estime convenientes de la tasación presentada por el cliente.

La entidad decidirá si concede o no el crédito, pero no podrá cobrarle nada al cliente por dichas comprobaciones.

Como estamos en la posición del tomador siempre estaremos en desventajas, ya que nos estamos apalancando del banco para poder obtener un crédito financiero y la entidad bancaria forzará a realizar la tasación con la sociedad tasadora que siempre ha colaborado con ellos.

¿Que hacer con una tasación baja?

1. Primero pide el informe de tasación y revisa todos los puntos antes mencionados y si ves algún problema que ha dado como resultado esa tasación a la baja, que repito, puede ser de aspectos, técnicos, jurídicos o urbanísticos

Sí desde un principio el comprador no ha estado al corriente de esos problemas que se reflejan en el informe de tasación, los cuales podría revelar factores acerca de la vivienda (sobre su situación registral, su superficie o su legalidad urbanística, entre otros parámetros) que no hubiesen sido advertidos durante el proceso de negociación y esos problemas han sido los causantes de esa tasación a la baja y no has sido informado y a su vez puedes demostrar que no estabas al corriente, estás ante un tema de vicios ocultos.

En ese caso se recomienda informarse bien con un especialista para ver qué soluciones podría haber, porque pueden darse muchas casuísticas.

2. Sí hay posibilidad de negociación con la parte vendedora

• Llegar a nuevos acuerdos con la parte vendedora
• Reclamar por vicios ocultos
• Firmar contrato en el que se pueda reflejar < En el caso de que se obtenga una tasación a la baja, con un valor que sea a condición de que se solucione alguno de esos aspectos>.

Importante:

Es recomendable solicitar la tasación durante el proceso de negociación, antes de la firma del Contrato de Arras, ya que el informe ayudará a ambas partes a negociar con pleno conocimiento de las circunstancias reales del inmueble y a apoyarse en un valor calculado de forma independiente y objetiva.

Un documento importante para consultar, además, es la Nota Simple de la propiedad, es un documento público, que se puede solicitar online.

Entiendo:

Sí eres el Comprador:

La tasación a la baja, la tendrás que consultar con el Vendedor, del por qué la tasación ha dado bajo

Sí eres Inversor, Intermediario en una operación de Flipping:

Con Pase o lo que es lo mismo un Contrato de Cesión de Compraventa tendrás que hacer lo siguiente:

1. Elegir un comprador que además de cualificado, cumpla con todas las exigencias y que su balance de endeudamiento sea el indicado.

2. Comprador que el banco le haya aprobado una oferta final de financiación, es decir que presente un FEIN garantizando ese porcentaje de financiación (90 o 100%) con las condiciones pactadas.

3. Comprador que el banco le financie ese 90 o 100% de la hipoteca, para garantizar cualquier imprevisto que surja en la tasación, es importante antes de comenzar una reforma, le pidas a ese posible comprador que además te demuestre que cuenta con ese FEIN (oferta final del banco) en la que comprobarás al seguro cuanto es el porciento que el banco le financiará al comprador.

Otra opción es, contar con liquidez suficiente para capitalizar la operación de Flipping, y realices la compra del inmueble como empresa o persona jurídica, sin financiación, para reformar y vender rápido, haciendo una buena compra a la baja en un precio que puede oscilar entre 38k a 45k, se reforma y después lo vendes sacando 20 o 30% de beneficio en la venta.

Al final la opción que escojas ya sea con o sin financiación, tendrás que valorar y tener en cuenta los pros y los contras para realizar una exitosa operación de compra.