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Una inversión inmobiliaria completa

inversión inmobiliaria completa

A menudo cuando lees o escuchas sobre inversión inmobiliaria, la información es muy genérica como si la persona estuviese leyendo un guión o el contenido lo hubiese sacado de internet. Somos muy pocos los que ponemos nombre y apellidos a este tipo de inversión y contamos experiencias vividas en primera persona, que en muchos casos ayudan a no cometer errores y a tener una visión más global del mundo inmobiliario.

Es por esto que me he propuesto detallar con pelos y señales una inversión inmobiliaria completa, la última que hemos hecho Rocío y yo, con todas las dificultades, que en la mayor parte de las veces están en nuestra cabeza, y con el máximo de detalle posible.  Empezaré desde la primera visita al inmueble y acabaré con el alquiler. Contaré qué pasos hemos dado y como lo hemos hecho. 

Espero que si estás empezando en esto te ayude a ver que nada es tan difícil como parece y si tienes algo más de experiencia, que pases un rato entretenido leyendo el post pues seguro que te identificas con muchas cosas que digo.

Conociendo el inmueble.

Era diciembre del 2021 y como tantas otras veces Rocío localizó un inmueble a priori interesante. Aunque hemos reducido mucho las visitas en los últimos años, la calidad de las fotografías de los inmuebles han mejorado en la misma proporción, por lo que a veces es difícil hacerse una idea sin ir a verlo en persona. En este caso efectivamente el inmueble tenía peor pinta que en las fotos.

El inmueble lo comercializaba Tecnocasa que para los que afirman que en Idealista no hay chollos o no hay nada, yo tengo otra opinión muy distinta. Pocos, pero los hay. Hay una percepción de que todos los inmuebles bien de precio se quedan en la inmobiliaria, entre los amigos y nunca se llegan a publicar. Esto es una verdad a medias y hace que a veces pongamos el foco en conseguir entrar en ese círculo privado para acceder a ciertas ofertas y perder el objetivo principal que es invertir…  arrancar el motor. Comenzar a caminar pues ya habrá tiempo de correr. 

Así que muchos ponen la excusa de no poder acceder a esos exclusivos importes de compra para no invertir en inmobiliario o para eternizar la compra perdiendo el coste de oportunidad. Incluso si fuese verdad podrían usar a un Personal Shopper para iniciarse en este apasionante mundo.

Primera visita.

Rocío tenía buenas sensaciones y se merecía una visita y esto es lo que vimos en esa visita.

Era un inmueble bien proporcionado y muy bien distribuido con únicamente un tramo de dos metros de pasillo que hace de recibidor al entrar a la vivienda, dejando cocina a mano izquierda y baño a mano derecha para dar al salón. Del salón salen sendas puertas a las dos habitaciones. Todo muy cuadrado y con muchos metros útiles a pesar de ser un piso pequeño.

Plano vivienda

A nosotros nos pasa una cosa que no se si es normal. Cuando hacemos una visita a inmueble y entramos por la puerta, lo primero que hacemos es darnos la vuelta a buscar el cuadro eléctrico que suele estar en la entrada.  ¿Os pasa a vosotros también o estamos algo locos? El objetivo es evaluar la antigüedad de la instalación para determinar el posible cambio de electricidad ya que es de las partidas más caras de una reforma.

Os dejo un interesante vídeo de Alex donde explica como determinar la antigüedad de la instalación eléctrica de una vivienda y si es necesario cambiarla. En este caso sí era bastante antigua y tendríamos que cambiar la instalación. Además necesitaríamos el boletín para dar de alta el suministro eléctrico pues no había luz en la vivienda.

Cuadro eléctrico

La cocina no estaba mal, lo cual ya sabemos que también es una partida importante de la reforma. Tenía todos los electrodomésticos, que se iban a quedar según la inmobiliaria y no estaban viejos. Tenía gas natural (sin contador) y el calentador se veía bastante nuevo. Esto podría ocasionar otro problema al tener que dar el alta del suministro, pues haría falta el boletín como en la partida de electricidad. En el caso del gas es seguro pues debe ir la compañía a instalar de nuevo el contador y se encargan de revisar la instalación.

cocina

El cuarto de baño también era una partida de la reforma que podríamos ahorrar. Con la linterna pudimos ver que lo urgente era cambiar el mueble del lavabo que estaba abombado en su base. Esto es barato. La foto es tan oscura que no merece la pena ponerla.

El salón estaba bien proporcionado haciendo de distribuidor y con una puerta corredera (ventana balconera) enorme que daba a la terraza. El cambiar las ventanas sería un coste elevado y esta puerta corredera tendría parte de culpa.

Lo que más llamaba la atención del piso era una habitación que ponía «no entrar» y había defecaciones y orines de perros. La historia del inmueble no era mejor; había estado okupado durante un año y justo el mismo día del juicio se presentó la okupa y le dio las llaves a la propietaria. El piso no era bonito de ver. Habían cortado la luz y había bolsas grandes de basura. Estaba a medio recoger todo, como si hubiesen salido corriendo. 

En las dos habitaciones no había suelo lo cual daba la sensación de viejo y abandonado. A pesar de que el inmueble estaba teniendo visitas, me imagino la cara que pondría la gente al verlo. Esto, sin duda, era lo peor de la casa.

habitación

¡Sin llegar a ser un piso grande, estaba muy bien distribuido con dos habitaciones majas y con terraza! El plus de la terraza es algo que creemos que le gusta a la gente de Madrid, si bien es cierto que no te permite subir la renta y lo pondría dentro de las cosas «que pueden hacerte decir SI a la compra» si todos los números cuadran. Además, el Home Staging que se le puede hacer a la terraza resulta muy vistoso.

Las pistas que nos dio el comercial indicaba una clara urgencia de la vendedora por deshacerse del inmueble después de un año de litigios, lo cual nos iba a dar una buena palanca en la negociación, junto con el lamentable estado del inmueble.

¿Que era lo mejor del inmueble? 

El piso estaba en una buena zona de un barrio trabajador (ya sabes lo que todos buscamos), muy bien comunicado, próximo al metro y a autobuses. Aquí en Madrid valoramos mucho la buena comunicación del inmueble. No todo el mundo dispone de vehículo y el transporte público es esencial en los barrios más humildes.

Tenía un precio de salida por debajo de 100k lo cual es difícil encontrar en Madrid si te sales de los barrios madrileños de Villaverde, Vallecas y alguna barriada «conflictiva». Este era el mejor precio de zona con diferencia y saber reconocer esto te lo da la experiencia del mercado y visitar muchos inmuebles. No es un simple filtro de idealista por precio y hay bastantes condicionantes.

Quiero añadir algo obvio, pero que a veces pasamos por alto al buscar el máximo de rentabilidad, y es que al final el barrio en el que invirtamos nos debe hacer sentir cómodos y si quieres dormir tranquilo debes sacrificar algo de rentabilidad y estar en zonas que conozcas bien y te hagan estar a gusto con la inversión. Tanto en Villaverde como en Vallecas hay muy buenos inmuebles muy rentables pero no son nuestro foco, sobre todo por desconocimiento, y esto no nos daría tranquilidad. Y siento ponerme tan local en la explicación, podéis trasladar los nombres de los barrios a vuestras localidades de inversión, creo que el mensaje es claro. 

La finca tenía posibilidad de poner ascensor como tenían otros bloques de la mismas características de la zona. Este tipo de revalorización no la pongo en ningún excel de rentabilidad. Creo que es una guinda o algo de valor añadido que puede hacer que te decantes por la compra, pero no es algo que busque a priori. Nuestra idea inicial siempre es la inversión a largo plazo en alquiler y no la venta.

Que se puede revisar.

En cualquier momento cuando ves que el inmueble te interesa y antes de negociar el precio y firmar arras, es importante revisar algunas cosas que pueden pasar desapercibidas.

1. ITE.

Es un dato público en Madrid, que en anteriores inversiones nos ha dado algún disgusto, y que se debe comprobar siempre a pesar de lo que te diga la inmobiliaria. Lo ideal es que la tenga pasada lo más reciente posible. 

2. Valor de referencia.

Deberías saber que al comprar un inmueble debes liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el importe de escrituración, a no ser que compres por debajo del valor de referencia del Catastro. En caso de comprar por debajo, el ITP se debe liquidar por este valor. El valor de referencia que da el Castastro (no tiene nada que ver con el valor catastral) está rebajado del precio de mercado, para que no sea habitual comprar por debajo, a no ser que el inmueble tenga mucha reforma o seas muy buen comprador.

Hablo más en profundidad del valor de referencia y cómo recurrirlo en el siguiente post.

3. Tasaciones online.

Aunque conozcas el barrio y sepas que estás ante un inmueble bien de precio, el realizar varias tasaciones online te da una cierta tranquilidad al confirmar tu intuición. Hay tasaciones gratuitas cómo las de Idealista, Trovimap, yaencontre, BBVA Valora… etc. Y algunas con un coste muy bajo como la de Radar Go de Tinsa que por 18€ te da algo más profesional.

4. Comunidad/presidente.

No siempre estarán dispuestos a darte la información alegando protección de datos, pero es algo que hay que intentar, e incluso algún vecino te puede aportar esa información. Había deudas, lo sabíamos. La propietaria en este tiempo no había podido pagar los recibos, pero se comprometían a con el dinero de las arras no dejar deudas en la comunidad. No puede ser de otra forma pues para la firma nos exigen un certificado de la comunidad en el que el inmueble esté al corriente de pagos. 

5. Vecinos.

El hablar con los vecinos es necesario antes de cualquier compra pues te pueden advertir de posibles problemas vecinales. Si además son propietarios y no inquilinos, te pueden indicar posibles problemas de la finca, derramas, vecinos morosos y cualquier información que se te ocurra. Pregúntales cualquier cosa que se te ocurra en un tono coloquial, que no parezca un interrogatorio. Lo mejor es naturalidad. Incluso te pueden facilitar el contacto de la administración/presidente si la inmobiliaria no te lo da. Nosotros realizamos este trabajo en la segunda visita al inmueble.

Segunda visita.

Nos faltaba una segunda visita al inmueble con un reformista. Necesitábamos afinar los números con un presupuesto. Aunque con la experiencia puedes más o menos hacer una estimación, un profesional siempre ve cosas que tú no ves. Esto fue al día siguiente de visitar el inmueble. No puedes dejar correr el tiempo.

Es importante tener gente experta en reformas de confianza para no demorar esta visita y fue justo al día siguiente. El tiempo apremiaba.

Aprovechamos un momento de espera en el portal para hablar con una vecina (justo vivía encima del inmueble) que nos estuvo contando que era una finca tranquila y se sorprendió cuando le dijimos que el inmueble había estado okupado. Sí que había notado que salían malos olores y ladridos de perros, de vez en cuando. Lo esperado, sin derramas, no se había propuesto el ascensor en la comunidad y una finca sin mayor problema. 

Lo mejor es que en el momento de la visita el reformista ya nos dio un presupuesto muy cercano que nos permitía abordar la negociación con los números más claros. Y ese mismo día por la noche pudimos tener ya un presupuesto de la reforma definitivo, afinando aun más nuestros cálculos. Es clave un buen excel o la app de comprar para alquilar que en este caso nos permitió hacer los cálculos sobre la marcha, para ver rentabilidades e incluso saber a partir de que importe debemos negociar. Inmediatamente después de la visita, con los cálculos ya hechos, fuimos a la inmobiliaria a negociar la compra.

Negociación y arras.

En estos últimos años he aprendido que todo es negociable y sobre todo a diferenciar entre el precio ofertado sin negociar y el precio de cierre ya negociado. Una buena negociación con argumentos te puede hacer ahorrar unos miles de euros. Siempre me acuerdo en esos momentos de una frase de Carlos García «el negocio está en la compra».

Por otra parte las inmobiliarias tienen claro hasta cuánto puede aceptar el vendedor y te dan pistas del precio. Llega un momento en que por mucho que quieras pagar menos, ni se van a molestar en pasar la oferta. Si quieres llevar a buen puerto la negociación deja primero que ellos te indiquen a partir de cuanto aceptaría el vendedor una oferta. Después de tener ese dato indica los motivos por los que debería ser un poco menos; el más habitual, la reforma, y este la tenía.

Arañamos 9000 euros y ya nos indicaron que menos era imposible a pesar de mucho insistir. Ya al final, nos dijo para contentarnos; «bajar no os puedo bajar más el precio, pero os puedo dejar dados de alta los suministros pagando la deudas pendientes con las comercializadoras». La negociación llegaba a su fin y esa fue la forma de decirnos que no había nada más. Aceptamos esos cientos de euros de dar de alta los suministros.

Pusimos un plazo amplio de arras y las supeditamos a la concesión de la hipoteca. Eso sí, se reservaban el derecho de realizar la hipoteca con Kiron (financiera de Tecnocasa). La hipoteca tiene una parte muy importante de trabajo previo a la compra y es que tú debes conocer en todo momento si el banco va a estar dispuesto a financiarte. Aun así no estuvo exenta de complicaciones.

Escucho a la gente que dice «he comprado vivienda y ahora estoy buscando hipoteca», y aunque afines lógicamente después de la compra, lo correcto para mí es buscar la hipoteca primero y luego la vivienda. En mi caso con un endeudamiento elevado se hace más necesario todavía. Como te contaré en una entrada especial sobre la hipoteca de este inmueble, de poco nos sirvió ese trabajo previo en la hipoteca.

Las arras fueron por un importe total de 13.000€ que es algo elevado, pero que nos justificaron por todas las deudas que tenía pendiente el inmueble. Las aceptamos. Pienso que no todo el mundo puede señalizar un inmueble de una forma tan rápida con ese importe, así que fue un inconveniente que llevamos como punto a nuestro favor en la negociación.

Otro punto que hay que negociar es el plazo de las arras hasta la firma. Aunque lo habitual suelen ser dos meses, aconsejo y este fue nuestro caso, poner tres meses. Los tiempos se han dilatado un poco desde la última reforma hipotecaria al tener que hacer la visita previa a la notaría en caso de solicitar hipoteca. Llegábamos al periodo vacacional de navidad y sabíamos que en esos días era difícil moverse. Además siempre hablamos de un plazo máximo. Si se firma antes mejor para ambas partes.

Lanzamos la oferta acordada con bastantes garantías por parte de la inmobiliaria de ser aceptada. Nunca hay que olvidar que aunque negocies con la inmobiliaria siempre queda un actor que es el vendedor y tiene la última palabra. Así que tuvimos que esperar algún día para que definitivamente nos aceptase la oferta la parte vendedora. Este documento de oferta se convierten en arras por lo que es importante reflejar todo lo que se te ocurra al lanzar la oferta, para evitar posteriores negociaciones desde un punto de fuerza menor.

Cómo conseguí la sexta hipoteca.

Permíteme decirte que publico esta parte de la historia únicamente para suscriptores y de forma gratuita. Si estás interesado en leerla pincha aqui. Como aperitivo te puedo decir que en las últimas operaciones he usado un broker hipotecario y me encantan porque te dan mucha libertad, siempre que tengan un módico precio, claro. En este caso la operación no salió con el broker y tuvimos que remangarnos y hacer este trabajo de campo que ya teníamos olvidado. ¿Por qué no salió con el broker? ¿ Cmo conseguí una sexta hipoteca? ¿Como me financié al 90% del valor de compraventa? ¿Porque elegí una hipoteca mixta? 

Te daré pequeños útiles consejos y mi opinión sobre el controvertido punto de indicar al banco si va a ser vivienda habitual o no. Hablaré del nivel de endeudamiento en el acceso al crédito hipotecario. En ese artículo especial gratuito para suscriptores te contaré todo lo que he hecho para conseguir esa hipoteca, en el formato historia, que es como me gusta contar las cosas, en primera persona.

candado contenido

Presupuesto de reforma.

Como he dicho antes, qué importante es ir con un reformista antes de realizar la compra. El presupuesto era algo más de lo esperado, y lo que siempre hay que hacer es buscar segundas opiniones y tener algún presupuesto extra. Otro reformista visitó la vivienda y nos entregó un presupuesto similar, aunque algo más bajo, al que ya teníamos. Parece que nos íbamos a mover en esos importes. Además siempre hay que añadir alrededor de un 10% de imprevistos. Es difícil que una obra al final salga exactamente por lo que te han indicado.

Elegimos el primer presupuesto por dos factores determinantes a pesar de tener un precio algo más elevado.

1. Era el reformista de una inmobiliaria con la que trabajamos muy a menudo y había una confianza plena. Directamente se encargaban ellos de supervisar la obra, lo cual nos daba una cierta relajación. Además sabíamos que se iban a adaptar a nosotros pues también somos buenos clientes.

2. La inmobiliaria se comprometía a enseñar el inmueble antes de finalizar la reforma por lo que podíamos tenerlo alquilado antes. Y es que esto de los tiempos  no es un detalle menor. Siempre los intentamos reducir al máximo puesto que desde que sales del notario es un inmueble que genera gastos (letras, suministros, comunidad) y hasta que no se alquile no genera beneficios. El tiempo desde que compras un inmueble hasta que lo pones en alquiler es el tiempo de transición entre un pasivo y un activo.

Estamos en una época de escasez de profesionales y además de que se han encarecido los precios, los plazos no se suelen respetar por lo que aconsejo tener reformistas de confianza y cuidarlos como si fuesen un tesoro.

Últimas dos semanas previa a la firma.

Y llegamos a las últimas semanas previas a la firma con varios detalles pendientes.

1. Suministros.

No estaban dados de alta los suministros a pesar de preguntar por esto a la inmobiliaria en varias ocasiones. Fue un tema que tuvimos que insistir hasta el último día. Y es que después de hacer el pago de la deuda pendiente a las compañías, estas pueden tardar cierto tiempo en reestablecer el servicio, sobre todo si no hay contador (si fuese un simple precinto/candado sí suele ser muy rápidos 24-48 horas).

Conseguimos que la cita del técnico del gas que debe revisar la instalación y dar de alta el gas fuese el mismo día de la firma por la tarde y te cuento unos párrafos más adelante lo que nos pasó.

La inmobiliaria tenía un contacto en Iberdrola que podía garantizar cierta rapidez y evitar burocracia para el tema de la luz, aunque por los tiempos parece que tampoco fue demasiado eficiente.

2. Lectura del acta en la notaría.

Este tramite ahorra algo de tiempo en la firma pues es precisamente para ver todas las condiciones del préstamo hipotecario. Si no hay hipoteca en el inmueble es un tramite que te puedes saltar e irás directamente a firma. Detallo mejor este punto en el artículo de como conseguí la sexta hipoteca.

3. Cuadrar los tiempos.

Por una parte debes fijar el día de la lectura del acta y para firmar escrituras deben transcurrir mínimo 10 días naturales, pero además, a la gestoría en nuestro caso había que avisarla con un mínino de 5 días hábiles.

No es difícil cuadrarlo a priori, pero como además tengas algunos días en los que por motivos laborales no puede ser o la notaría tenga problemas de agenda, se puede retrasar más días de forma innecesaria. Aunque en nuestro caso hubo un pequeño retraso consciente que explico en el siguiente párrafo. Así que al final pusimos la firma para el 28 de febrero, uno de los días más caóticos para ir a firmar. Todos los oficiales corriendo por el cierre del mes.

Ya en ese momento es algo fundamental tener avisada a la empresa de reformas para empezar las obras lo antes posible.  De hecho, en nuestro caso, coordiné y retrasé la firma contando con que los reformistas se liberasen de una reforma y pudiesen empezar la nuestra lo antes posible. Si puede ser, darles las llaves el mismo día de la firma.

Firma.

Lo malo de firmar a última hora de la mañana en la notaría es que te comes el retraso de todo el día por lo que debes armarte de paciencia. Lo bueno es que luego la firma es rapidísima pues los oficiales y secretarias se quieren ir también a su casa.

En este caso teníamos cita a las 13h y salimos a las 14:30. Hicimos una lectura de la escritura de compraventa para detectar errores. La escritura hipotecaria ya la habíamos revisado la semana previa, aunque en este caso es la gestoría la que debe revisarla.

La sensación siempre es la misma, a pesar de tener toda la documentación y enviarla con tiempo, llegas a la firma y parece que está todo pendiente de hacer.

Sin liarme demasiado, la vivienda tenía un usufructo del hermano de la propietaria  que había fallecido y a pesar de enviar el acta de defunción, estaban cambiando las escrituras el mismo día de la firma. Es importante recalcar que si no hubiese fallecido se podría considerar una donación por lo que hay que tener cuidado si el titular vende una vivienda pero no tiene el usufructo. También para la liquidación de impuestos de la parte vendedora es importante este dato. Además si hay alguna cancelación registral como en este caso, se le retiene un importe muy bajo a la parte vendedora.

Pusimos todo el empeño, nosotros, la inmobiliaria y la gestoría en revisar y corregir  las escrituras para salir lo antes posible y tengo que decir que ha sido la firma más rápida que hemos tenido… en apenas 20 minutos estábamos ya saliendo por la puerta. El ir con inmobiliaria y gestoría a la firma ayuda también a que todo esté más claro y se acelera el proceso. Los oficiales delegan en esas figuras las tareas de revisión.


Reforma.

Quiero mostrar de una forma gráfica la reforma. Es algo en lo que a la fuerza tarde o temprano, cualquier inversión debe aprender (o no). Y aunque no he pisado la obra tanto como en otras ocasiones, sí he estado en los momentos críticos que os iré contando. Así os muestro una inversión inmobiliaria completa de verdad.

presupuesto reforma

Este es el presupuesto que finalmente aceptamos aunque hay dos correcciones:

-La limpieza la ibamos a realizar por nuestra cuenta con personal de limpieza de confianza.

-El vaciado nos lo regaló y tampoco la hubiésemos pagado. Es una partida que te puedes ahorrar si llamas a un vaciador.

-Añadimos un «poyaque» (te copio la palabra Alex) y pusimos aire acondicionado a la vivienda.

Te resumo las partidas.

-Electricidad en toda la vivienda incluido boletín.

-Puertas de paso y la de la entrada (5)

-Ventanas incluida balconera de acceso a la terraza. (4 )

-Aire acondicionado 1 split.

-Suelo en las dos habitaciones que faltaba por poner.

-Pintura, incluido el alisado de paredes.

Ya he puesto algunas fotos de cómo nos encontramos la vivienda y tan solo añadiré algunas pendientes del antes. Iré directamente al paso a paso de la reforma. Muchos de los trabajos se pueden y se deben solapar para acelerar la obra. Por ejemplo, se puede poner las ventanas en las primeras fases de la obra. En las puertas colocar los premarcos al inicio es una buena idea también.

Describiré los hitos más importante de la reforma, aunque es una parte principalmente gráfica.

1. Puerta de entrada.

Lo primero fue cambiar la puerta de entrada. Se hizo al día siguiente a la compraventa pues los obreros ya estaban avisados que era lo primero que se debía hacer.

puerta entrada

Es necesario cambiar la llave de entrada lo antes posible por temas de seguridad y como teníamos previsto cambiar la puerta entera no tenía sentido retrasarlo.

puerta de entrada y electricidad salón

Aquí se observa la puerta  de entrada al fondo. Una puerta blindada convencional. Y se ve que ya tenían la electricidad algo avanzada.

2. Electricidad.

Esta era la partida más importante. Implica hacer rozas y meter tubos por donde irán los cables protegidos. En la cocina por no cambiar el alicatado se reciclaron los tubos existentes y en los techos, al no haber falso techo, se empotró un cable especial aislado al techo en vez de colocar tubo para las luminarias.

Los tubos iban por paredes de la vivienda menos en una habitación que iba por el suelo.

electricidad y pladur

Una pared era muy delgada y habían tenido problemas con un vecino al que le habían traspasado haciendo una roza. Tuvieron que poner pladur para engordar un poco la pared y meter los tubos y mecanismos de forma correcta. Es lo que se ve en la foto. También se ve el suelo original diferente al del resto de la casa y que se debía poner nuevo.

Es importante documentar con fotos la ubicación de las rozas por las que irán los cables. El día de mañana puede que tengas que poner una estantería en la pared y no sepas donde hacer los agujeros. Aunque hay aparatos para detectar cables y algunos muy precisos, la documentación gráfica ayuda a esta tarea.

3. Ventanas.

En mi experiencia con ventanas, me decanto por PVC frente a las de aluminio con RTC (rotura de puente térmico). No quiero dar ninguna clase de esto puesto que tampoco soy un experto, pero el tacto de las de PVC me gusta más, no es frío de por si como el aluminio, que por mucha rotura que tenga, en invierno puede llegar a sudar. El PVC es un aislante por naturaleza. Si cuestan lo mismo yo no tengo dudas sobre que ventanas poner.

Las nuestras fueron todas de PVC menos la balconera del salón que es la de la foto que fue de aluminio. En color blanco que es más económico y con doble acristalamiento que es ya lo habitual a la hora de cambiar ventanas.

4. Suelo.

Se trataba de elegir un azulejo lo más parecido posible al resto de la casa para que no desentonase.

suelo

El suelo fue realmente parecido al del resto de la casa y el rodapie fue de madera. No encontraron y con la madera pudieron salir del paso y la verdad es que quedaron muy bien en la foto final junto a las puertas.

El armario lo dejamos en el inmueble, aunque no lo pusimos en el inventario. Nos daba pena tirarlo, pero teníamos claro que no lo íbamos a reponer si se estropease.

5. Puertas de paso.

Menos la de la entrada que estaba ya colocada y los premarcos que se pusieron en la primera fase, pusimos las cuatro puertas interiores hacia el final de la reforma para evitar deterioros innecesarios. Barajamos la posibilidad de restaurar las que habían pero creo que no merece la pena por el bajo coste de puertas nuevas. Y el resultado es sensiblemente mejor.

6. Alisado y pintura.

Había gotelé tanto en paredes verticales como en el techo como se ha visto en alguna foto. Es una partida que te la puedes ahorrar para los que busquen el máximo de rentabilidad, sobre todo en determinados gotelés finos que no se notan tanto que el grueso. Como solo era en el pasillo y en el  salón donde había, decidimos meterle mano.

Alquiler.

Como habíamos acordado con la inmobiliaria, iba a enseñar el inmueble previa a la finalización de la obra y el día 13 de abril del 2022 nos avisaron de que el piso estaba alquilado. Iban a entrar el día 20 por lo que ganábamos 10 días al mes y la obra finalizaba justo en la semana anterior.

Lo íbamos a entregar semi amueblado. Únicamente cocina y el armario que salió en una foto anterior. Tenemos experiencia en dejar muebles y con el paso del tiempo y el deterioro hemos ido dejándolos cada vez menos vestidos. Este era el primer inmueble en el que partíamos de cero. 

Sobre esto ya se sabe que un inmueble vacío puede tardar más (aunque también depende mucho de la zona y el público) en alquilarse y por un importe menor, pero en cambio los alquileres son más duraderos, que coincide perfectamente con nuestra estrategia del largo plazo, y gastas menos dinero en mantenimiento del mobiliario.

En la práctica el piso lo alquilamos el 14 de abril para hacer la entrada efectiva el 20 de abril. Quedaban algunos remates de la obra. Dichosos remates! Pero sinceramente, era la inmobiliaria la encargada de ejecutar la obra y de dar las correspondiente explicaciones a los inquilinos en caso de retrasos. Es la reforma que más tranquilos hemos estado y apenas nos hemos acercado tres o cuatro días para ver la evolución.

No queríamos hacer la limpieza del inmueble con la empresa de reformas, pues ya tenemos a personal de limpieza de confianza. Aun así, y viendo que la entrada de los inquilinos no nos iba a dejar margen, negociamos con ellos que se encargasen de  la limpieza descontando esa partida del alquiler. Este gesto, pese a lo que podamos pensar, son cosas que agradecen los inquilinos si nos movemos en barrios trabajadores.

Gestión integral.

Este es un tema del que he hablado en alguna ocasión. Actualmente y después de muchos años, es algo que delegamos en dos empresas diferentes de Madrid. En este caso recurrimos a la inmobiliaria que realizó la reforma.

Reconozco que nos hemos vuelto más cómodos con el paso del tiempo y la gestión no es tan ardua como parece a priori y como mucha gente piensa. Pero te daré nuestros motivos para delegarla.

1. Coste de la gestión integral.

Sin duda, el coste es el factor fundamental para contratar estos servicios. Y es que por poco más de lo que cuesta el seguro de impagos, algo que nosotros siempre contratamos en nuestros inmuebles, tienes la gestión integral. 

Si el seguro de impago viene a costar entre un 3-5% de la renta. Una gestión integral con seguro de impagos incluido (el seguro te paga los impagos de la renta) o con el pago asegurado (la empresa de gestión te paga la renta en caso de impagos) viene a costar entre un 5%-10%.

Nosotros tenemos un acuerdo con un par de empresas de gestión integral que nos hacen un descuento o un trato especial a un grupo privado de inversores de Madrid. El coste es de alrededor del 6% de la renta anual y es el porcentaje sobre el que deberías moverte.

2. Tiempo de gestión.

Aunque no hay que dedicar mucho tiempo, este es un tiempo proporcional al número de inmuebles. Es decir no es lo mismo 1 que 5. Hay más posibilidades de que te salga un inquilino «pesado». 

Tenemos ya un número de viviendas que inevitable te puedan llamar en cualquier momento con algún tipo de avería. Y sobre todo tenemos claro que conforme aumentemos la cartera de inmuebles este tiempo de gestión aumentará y lo que queremos es lo contrario, reducirlo conforme aumentemos nuestros ingresos del alquiler.

3. Privacidad.

Nuestros teléfonos no figuran en el contrato por lo que el único interlocutor posible de cara al inquilino es la la empresa de gestión integral. 

Esto nos permite ir al grano en la gestión del alquiler y optimizar tiempos. La empresa de gestión directamente te cuenta los problemas de una forma muy analítica, sin dramas, ni entrar en personalización. Te cuenta el problema, te pasan el presupuesto y decides lo que haces.

4. Foto final del inversor.

Tenemos muy claro que la foto final del inversor, en nuestro caso es delegar la gestión.

Hay mucha gente que disfruta con este contacto cercano con los inquilinos que en algunos casos se han convertido en amigos. Yo, sin embargo, puedo hacer mención a dos relaciones diferentes muy cordiales pero con final agridulce, que cuento brevemente. 

Unas inquilinas con las que teníamos muy buena relación y que incluso nos regalaron ropita por el nacimiento de nuestra hija. Más tarde, al abandonar el inmueble, nos dejaron un recibo sin pagar del que no se hicieron cargo.

En otra estábamos tan contentos que le invitamos a cenar el día que abandonaba el piso a modo de agradecimiento y despedida. Era recíproco pues muchas veces habíamos hablado de tomarnos algo juntos y que al final por h o por b no se había podido dar. El ex-inquilino se pasó toda la cena con el móvil en la mano y estuvimos Rocío y yo hablando entre nosotros. Os lo podéis imaginar, fue bastante incomoda la situación.

Es por esto que no me veo viviendo de rentas y dedicándome a la gestión de los alquileres. Si algún día llega ese momento del que hablamos muchas veces, de obtener la libertad financiera y dejar el trabajo por cuenta ajena, no será para trabajar por cuenta propia gestionando alquileres. Lo he probado y no me ha gustado.

Rentabilidad de la operación.

Esta es otra parte gratuita reservada a suscriptores. Pienso que los números no son tan importantes y no siempre te llevan a aprender. En muchos casos nos lleva a compararnos o a desesperarnos intentado igualar, cuando deberíamos intentar superarnos a nosotros mismos y obtener mejores resultados cada vez.

No creo que datos precisos de una operación aporten demasiado a la historia. Los números están siempre asociados a una vivienda de una zona, de una ciudad en concreto y son difíciles de extrapolar. Muchas veces es para calmar nuestra curiosidad o por cotillear. [Nota: Detente Óscar que así nadie va a interesarse en conocer los números de la operación]

En ese post gratuito para suscriptores te diré todos los números de la operación para que te hagas una idea más global de una inversión inmobiliaria completa, incluyendo, por supuesto, los de la reforma. Analizaremos las rentabilidades a las que más peso le doy a la hora de invertir. En definitiva y haciendo alusión a una de las frases que escuché de Carlos Galán (aunque la autoría es de Ramón)… «Lo que no se cuenta son cuentos» y esto es lo que ha sido en parte este post sin el añadido de las rentabilidades, un cuento. Un cuento muy bonito eso si y lleno de aprendizaje.

candado contenido

Tiempos y cronograma de la inversión.

Un resumen de los pasos que requiere una operación inmobiliaria y que yo he seguido serían:

1 – Localizar el inmueble.
2 – Visitar el inmueble (en mi caso dos veces).
3 – Revisar: ITE, valor de referencia, tasaciones online, vecinos/comunidad/presidente… etc.
4 – Calcular rentabilidades finas. Cálculos generales previos a la visita.
5 – Negociar y ofertar.
6 – Hipoteca. Estudio económico previo a la oferta.
7 – Reforma. Presupuestos previos a la oferta.
8 – Documentación para la gestoría.
9 – Firma de la compraventa.
10 – Reforma.
11 – Búsqueda de inquilinos. Previa a la finalización de la reforma.

Te dejo la lista de tareas con las fechas.

Tareas de una inversión inmobiliaria

Y todavía más visual, para finalizar, el cronograma de una inversión inmobiliaria, para que te hagas una idea más completa del proceso y de los tiempos.
Cronograma de una inversión inmobiliaria

Conclusiones de una inversión inmobiliaria completa.

He disfrutado mucho redactando una inversión inmobiliaria completa. Creo que es uno de los primeros post en los que se describe con tanto detalle una operación y que además está contada de forma muy directa, personal y clara. Creo que puede ayudar a mucha gente sin experiencia a ver el proceso completo de la compra y por eso me animé a redactarlo.

Aunque últimamente he redactado post más cortos y concretos, no quería enviar este por fascículos, ya que tiene más sentido verlo de golpe, aunque quedase muy largo. 

Quiero agradecer a Mentxu la revisión del texto. Un gran ejemplo de inversora al que seguir.

¿Te ha gustado el post? Déjamelo en los comentarios  y apúntate al newletter para otros post futuros. Prometo solo enviarte información relativa a comprar para alquilar. Nada de Spam.

También existe un grupo de facebook y el canal de twitter de Comprar para Alquilar donde puedo interactuar con vosotros.

5 comentarios en «Una inversión inmobiliaria completa»

  1. Rocío Ortiz González

    Gracias Óscar. Creo que no se puede detallar más!!
    He aprendido muchas cosas. No sabía que una inmobiliaria podía tener un equipo de reformas!! Sigo formándome y espero dar el paso algún día.

    1. Gracias a ti Rocío. Estas empezando de la mejor manera que es formándote.

      No todas tienen un equipo de reformas propio como la que use pero más o menos siempre tienen acuerdos o conocen gente del sector.

      Cualquier cosa que necesites me dices.

  2. Muy buen artículo Oscar. Muy detallado y sobre todo muy real, que hay muchos artículos donde te hablan de inversión pero no van a lo importante y este tipo de relatos te ponen en situación y a pie de obra. Enhorabuena por el artículo y seguir aportando.

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