Alquiler por habitaciones. Triple entrevista. 1ª parte.

En este post he realizado una triple entrevista sobre alquiler por habitaciones a tres de las personas que más saben en España sobre esta modalidad de alquiler. Ellos son:

Carlos IEH – https://invertirenhabitaciones.com/

Paqui Mancilla – https://www.alquilahabitaciones.com/

Sam Garrido – https://clubrentable.com/

Ha pasado tiempo desde la última entrevista y quería regresar con una mega entrevista. Vamos a aprender mucho de ellos si tenemos en mente realizar este tipo de alquiler y deseamos obtener la máxima rentabilidad. Sus consejos son oro y leer el post puede hacer que te decantes por el alquiler de habitaciones frente al tradicional.

Como ha dado para tanto, te adelanto que esto sólo es la primera parte de la entrevista y en unos días sacaré las otras dos partes. Lo llamo entrevista pero las respuestas han sido de tanta calidad y con enfoques tan diferentes, que podría ser uno de los artículos más completos de alquiler por habitaciones publicados hasta al fecha. Por supuesto, los entrevistados han sido muy generosos en una entrevista que sé que ha sido larga y vaya por delante mi enorme agradecimiento por todo el esfuerzo.

Voy a hacer un juego con vosotros. Dicen que una foto vale más que mil palabras y es que la foto de cabecera pertenece (o no) a una de las habitaciones de dos de nuestros invitados que generosamente se han prestado a este juego, … ¿Adivinas a quien? Quizás al leer esta entrevista sepas como piensan y lo puedas averiguar. El último día desvelaré los propietarios de cada habitación.

De la foto de la cabecera se podría decir que es una habitación individual, amplia, luminosa y decorada en tonos claros, lo que facilita que la puedas personalizar. Dispone de un ventilador de techo y está compuesta por un mobiliario nuevo, moderno y atractivo, con los elementos necesarios para vivir en ella y disfrutar de las ventajas de un alquiler por habitaciones. Con el cuadro inspirador Do more of what makes you happy que viene a decir que hagas más de lo que te hace feliz. 

Para la última parte de la entrevista tengo una sorpresa. Hay unas preguntas adicionales de un invitado muy especial. Sólo puedo decir de momento que es un gran experto en este tipo de alquiler. 

Y sin más rodeos os dejo con esta primera parte de la entrevista de alquiler por habitaciones.

Introducción.

A modo de presentación. ¿Quién eres, lo que quieras decir de tí y a qué te dedicas dentro del alquiler por habitaciones (servicios, cursos, mentorías)?

Carlos IEH. Me llamo Carlos (prefiero no decir mis apellidos por privacidad) e invierto en pisos alquilados por habitaciones, de forma especializada y profesional. NO soy Carlos Galán, aunque nos conocemos y además me entrevistó en alguna ocasión. La entrevista creo que puede resultar muy interesante para quien quiera introducirse en este negocio y se puede escuchar desde mi página web principal (www.InvertirEnHabitaciones.com) pulsando sobre el botón de reproducir en el primer audio que aparece.

Tengo bastantes más de 100 habitaciones propias, pero no me gusta concretar más por privacidad. Llevo unos 10 años en el negocio y el 90% de mi tiempo lo dedico a gestionar mis propios inmuebles.

También hago asesorías/mentorías para la gente que quiera meterse profesionalmente en este negocio (dando absolutamente todos los detalles del negocio desde el principio e implicándome en su éxito). No hago apenas publicidad de mi servicio de asesoramiento porque mi trabajo principal es gestionar mi propio patrimonio, por lo que sólo asesoro a personas que yo vea que estén dispuestas a hacer este trabajo en serio y siguiendo mi método. Y, aunque quisiera, tampoco tendría tiempo para asesorar a mucha gente, pues, como digo, el 90% de mi tiempo lo dedico a gestionar mi propio patrimonio inmobiliario.

También gestiono algunas habitaciones a terceros. Pero actualmente ya no admito más clientes por esta parte, pues no tendría tiempo para atenderles adecuadamente y, personalmente, soy una persona perfeccionista (soy ingeniero de profesión) y me gusta hacer todo con máxima calidad.

También invierto bastante en mercados financieros, sobre todo mediante trading algorítmico (programas que compran y venden automáticamente según unas reglas previamente programadas). Aquí la rentabilidad que tengo es entre un 10-15% anual. En este aspecto, se pueden encontrar una grandísima variedad de vende-humos en Internet que te prometen rentabilidades estratosféricas (y obviamente falsas).

También mantengo mi trabajo “normal” de profesor universitario de ingeniería, porque me gusta mucho enseñar y me requiere poco tiempo.

La pregunta típica es: ¿por qué no dejo todo (mi trabajo normal y las pocas asesorías y gestiones) y me dedico únicamente a gestionar mi propio patrimonio inmobiliario y financiero? Por varias razones. En primer lugar, me encanta enseñar (por eso soy profesor). En segundo lugar, por hacer networking con otros inversores y así no sólo que ellos aprendan de mí, sino también yo aprender de ellos (de todo el mundo se puede aprender). Y, en tercer lugar, por diversificar mis fuentes de ingresos. Si mañana estallara una guerra nuclear con Rusia, todas las propiedades inmobiliarias se perderían, ¡pero al menos seguiría teniendo mi sueldo como profesor!

Paqui Mancilla. Estudié economía y durante algunos años trabajé en empresas multinacionales (una entidad bancaria y una aseguradora), pero sobre todo he dedicado mi trayectoria profesional a asesorar a pequeñas y medianas empresas en sus estrategias de expansión.

En estos momentos he dejado estas actividades para dedicarme a lo que me apasiona: el desarrollo personal, que como no, implica también el crecimiento financiero de las personas, porque ayuda mucho a conseguir la libertad que todos soñamos.

Actualmente imparto formación, asesoría y mentorías relacionadas con el desarrollo personal, la abundancia y la inversión inmobiliaria orientada al alquiler de habitaciones.

Sam Garrido. Hola Oscar! Lo primero de todo, muchísimas gracias por invitarme a tu blog y charlar conmigo hoy.

Soy Sam Garrido (@sam_clubrentable), madrileña, mamá de dos niños, inversora inmobiliaria, y formadora.

Desde hace años sólo invierto en vivienda de alquiler rentable, que exploto utilizando estrategias de alto rendimiento: por habitaciones (los pisos grandes) o por noches (los pisos más pequeños). Soy propietaria de 13 viviendas, en Francia y en España.

En concreto para el alquiler de habitaciones, utilizo la estrategia Piso Compartido Premium (PCP), que es para mí la más segura y la más remuneradora.

Me apasionan los inmuebles, aportar valor a las vivienda, crear el efecto whaou!

Me encanta además transmitir y por eso el año pasado lancé el programa Inmorenta PCP, un programa de 9 meses en el que acompaño a los inversores que desean construir un patrimonio rentable, a crear su primer (o su próximo) PCP con total confianza.

Soy una chica muy dinámica, optimista y generosa. Creo en el poder de cada persona para hacer realidad sus sueños con trabajo y constancia.

¿Tienes o has tenido viviendas en alquiler tradicional?

Carlos IEH. Cuando empecé en el mundo inmobiliario, hice tanto alquiler tradicional como alquiler por habitaciones. Pero en unos años abandoné el alquiler tradicional y me centré únicamente en el de habitaciones, pues es muchísimo más rentable y además con menos riesgo.

Paqui Mancilla. Si, actualmente tenemos un piso en alquiler tradicional, aunque nuestra actividad principal es el alquiler por habitaciones. Lo tenemos desde hace aproximadamente tres años. 

Sam Garrido. He tenido pero ya ni tengo ni creo que volveré a tener próximamente. Mira, cuando compré mi primera vivienda, lo hice con una visión muy a largo plazo con el objetivo de que, una vez la hipoteca pagada dentro de 20 años, pudiera tener un complemento a mi pensión.

Yo tenía en aquel momento el perfil más peligroso para invertir: muchas ganas, ahorros, y muy pocos conocimientos.

Me puse a buscar un piso que me cuadrara por presupuesto, y me enamoré de un piso nuevo monísimo. Cuando compré esa vivienda ya sabía que cada mes tendría que poner 100€ de mi bolsillo porque no me llegaría para pagar la hipoteca con lo que sacara del alquiler. Pero por 100€ al mes, al cabo de 20 años, tendría el piso pagado.

La verdad es que esta visión tan largoplacista la he escuchado a varios inversores y ahora se me ponen los pelos de punta sólo de pensar que yo también “invertí” con esa visión.

Por supuesto, me di cuenta al cabo de pocos meses que más que una “inversión” había comprado una deuda.

Entonces fue cuando de verdad empecé a interesarme en cómo funciona este mundo de los inmuebles, y a formarme en serio. Y a rodearme de otros inversores que conseguían muy buenas rentabilidades. Y más que rentabilidades, un cashflow mensual muy significativo.

En cuanto pude (cuando se fue el inquilino), esa vivienda la amueblé y la puse en Airbnb. Ahora sí que tengo un cashflow interesante cada mes, nada que ver!

He comprobado que, con el alquiler tradicional, a pesar de rentabilidades que puedan rondar el 7 ó el 8%, en realidad lo que te queda de cashflow es prácticamente insignificante. Comprando un piso barato y alquilándolo barato, te pueden quedar unos 50-70€ de cashflow a fin de mes. 50€ es mejor que nada, por supuesto, pero yo por 50€ no me meto en negociaciones, hipotecas, inquilinos y de más…

Creo que hay otras estrategias que yo llamo de alto rendimiento, como el alquiler premium de habitaciones, con las que se pueden conseguir ingresos mucho más significativos. Y automatizando la gestión, no te lleva más tiempo que un alquiler tradicional.

¿Cuándo empezaste en el alquiler por habitaciones y por qué?

Carlos IEH. Empecé hace unos 10 años. Empecé fuerte, comprando varios pisos a la vez en varias tandas, pero hoy en día no aconsejo hacerlo así a mis asesorados, por si no les gusta el negocio o se les da mal, y también para diversificar en el tiempo.

Empecé en el negocio inmobiliario (tanto de alquiler tradicional como de habitaciones) porque es un negocio milenario, en donde siempre habrá mucha demanda (todo el mundo necesita un lugar para vivir), bastante seguro en comparación con otros negocios, y cuyos activos conservan bien el valor ante las crisis económicas y ante la inflación.

Paqui Mancilla. Empecé la inversión en alquiler por habitaciones en 2015, con la compra de mi primer inmueble. Opté por esta modalidad por varios motivos: porque vivo en una zona universitaria donde esta actividad es habitual, porque es una opción que permite conseguir más ingresos que el alquiler tradicional, y porque cuando alquilas habitaciones es más difícil que se produzcan incidentes del tipo “ocupación del inmueble por parte de los propios inquilinos” o impagos. Este último aspecto era muy importante para mí, porque me aterraba la posibilidad de tenerme que enfrentar a una situación conflictiva por impago.

Sam Garrido. Pocos meses después de tener mi primer inquilino, mi visión cambió por completo. Acababa de tener a mi segunda hija, y yo ya no quería invertir para disfrutar dentro de 20 años. Yo lo que quería era generar ingresos desde el primer momento, poder disfrutar de mi inversión desde YA. Tener más tiempo libre y más medios para pasarlo bien con mis hijos. Mi segunda vivienda directamente la alquilé por habitaciones.

Como te comentaba antes, cuando me di cuenta que esa primera “inversión” era en realidad una deuda que me costaba dinero cada mes, decidí formarme en serio con los mejores inversores inmobiliarios en Francia (donde he vivido más de 18 años, y donde el mercado de alquiler está muchísimo más avanzado).

Hay algo que es obvio. En el negocio inmobiliario, como en todos los negocios, LA ÚNICA MANERA de generar ingresos significativos, es comprar barato y vender alquilar caro.

Para comprar barato hay una metodología, que no es el tema de hoy.

Para alquilar caro, debes practicar el alquiler múltiple, es decir alquilar el mismo producto a varias personas. El alquiler de habitaciones es la estrategia más sencilla de implementar y la que menos riesgos conlleva, desde mi punto de vista.

Y una vez que lo comprendes es muy fácil de reproducir. La bola de nieve va creciendo….

Mi misión es proponer bienes de calidad a inquilinos de calidad. Gente que está dispuesta a pagar un poquito más, por estar en un piso mejor. (Por favor no quiero que haya malos entendidos cuando hablo de inquilinos de calidad. Simplemente me refiero a personas que están contentas de vivir en mi vivienda y de pagar su alquiler cada mes, que la respetan y pretenden quedarse el máximo tiempo posible. Ese es para mí un inquilino de calidad.)

El alquiler por habitaciones es una fórmula que ha ganado muchos adeptos en los últimos años ¿Por qué crees que está de moda?

Carlos IEH. Los negocios de moda van y vienen. Cuando un tipo de negocio da dinero, en seguida se pone de moda, como pasó con el Bitcoin o el trading algorítmico o la inversión indexada o la inversión en sellos. Cuando las cosas empiezan a ir mal, todos los aventureros desaparecen y sólo quedan los profesionales… la moda desaparece casi tan rápido como llegó. Cuando las cosas van bien, proliferan por todas partes personas que ofrecen cursos para hacerte rico con el negocio de moda.

Lo importante, y lo que no es tan fácil de encontrar, es que estas personas que ofrecen cursos lleven años en el negocio, jugándose la piel en él, como su ingreso principal. Es decir, que su ingreso principal sea el negocio en sí mismo y no impartir los cursos.

Paqui Mancilla. Porque permite conseguir mayor rentabilidad, y mayores ingresos que el alquiler tradicional. En los últimos meses la Ley ha empezado a limitar los precios del alquiler en algunas zonas: el alquiler temporal de habitaciones permite liberarse de esta imposición, lo que ha hecho que muchos inversores opten por esta fórmula para no ver limitados sus ingresos.

Sam Garrido. Hay una verdadera necesidad en el mercado. Para una persona sola que se va a estudiar o a trabajar a otra ciudad, o que se quiere emancipar de casa de sus padres, alquilar una vivienda entera tiene un coste muy elevado. Aparte de que, dependiendo de la ciudad, tampoco se encuentra fácilmente un piso pequeño (para una persona).

En ese sentido, los inversores proponemos una verdadera solución alquilando una habitación a un precio mucho más asequible que una vivienda entera.

Por otro lado, si miras los anuncios en Idealista por ejemplo, verás que la mayoría de las habitaciones son bastante cutres… las habitaciones de calidad son muy escasas.

En mi caso, yo alquilo lo que denomino Piso Compartido Premium (PCP), que, sí, es una habitación, pero es sobre todo una vivienda moderna y un conjunto de prestaciones, que aportan valor al inquilino, y que a mí me permite alquilar algo más caro de las otras habitaciones.

Yo veo clarísimo que estamos en un océano azul. Porque veo lo que pasa en Francia, donde invierto también, y en otros países europeos, y el mercado español aún tiene que evolucionar en este sentido.

¿Cómo viviste el covid en el alquiler por habitaciones? ¿Puede ser que os afectase más que al alquiler tradicional?

Carlos IEH. Efectivamente, la Covid-19 afectó al alquiler de habitaciones, pero más a los inquilinos que a los propietarios. Como estábamos confinados, los inquilinos no podían mudarse fácilmente a otro lugar, por lo que hubo menos rotación que en la normalidad. Sin embargo, hubo más conflictos entre ellos por las zonas comunes y la higiene. Una vez acabadas las restricciones, algunos inquilinos se mudaron a pisos completos para ellos solos. Pero fueron muchos menos de lo que hubiera cabido esperar (en mi caso, menos de un 5%), pues la situación económica no favorecía el conseguir un piso entero. Conozco inversores en habitaciones que tuvieron problemas legales con los inquilinos por el tema de Covid. Por ejemplo, un inquilino tuvo Covid y se lo pegó a los demás. Como el propietario no le expulsó a tiempo, uno de los otros inquilinos denunció al propietario por negligencia. En mi caso no tuve ninguno de estos problemas, pues mi contrato ya estaba blindado frente a este tipo de situaciones. 

Paqui Mancilla. En nuestro caso nos afectó muy poco. Cuando se produjo el primer confinamiento, en Marzo de 2020, y viendo que la situación podía prolongarse más de lo previsto, mi pareja y yo llamamos a todos nuestros inquilinos.

Éramos conscientes de que venían momentos difíciles para todos, así que les ofrecimos elegir entre tres posibilidades: rescindir el contrato, quedarse en la habitación, o marcharse a su vivienda habitual manteniendo la habitación con sus pertenencias a cambio de un 50% del alquiler. Una tercera parte de ellos decidió marchase, otra tercera parte decidió quedarse y el resto decidió mantener la habitación a cambio de pagar la mitad del alquiler. Durante los meses de Abril, Mayo y Junio de 2020 no ganamos tanto como de costumbre, pero continuamos ganando dinero.

Pocos meses después, en verano de ese mismo año, la situación se normalizó y hemos tenido ocupación plena durante toda la pandemia. Estamos muy contentos.

Sam Garrido. La verdad es que cuando empezó el confinamiento tampoco sabíamos muy bien cuánto tiempo íbamos a estar en esa situación. La mayoría de los chavales se fueron a su ciudad pero siguieron pagando el alquiler. Cuando pudieron, volvieron sin más. Otros se quedaron confinados en el piso.

Un inquilino decidió marcharse en mayo 2020, y estuve un par de meses hasta que encontré un sustituto. Es cierto que no era la mejor época para encontrar inquilino.

Otro inquilino que ya me había avisado que se iría en septiembre, me pidió por favor no pagarme el mes de abril pues se había ido con sus padres y la situación financiera era delicada en su familia. Era una situación particular para todos, así que le “perdoné” un mes.

En lo que sí que me afectó el Covid, y bastante en 2020, fue en las viviendas que tenía en plena reforma y que tuvieron que parar durante el confinamiento. Me supuso un retraso enorme en la puesta en alquiler por culpa de las obras, escasez de materiales, el amueblado, etc… eso sí.

Ventajas, inconvenientes y tipologías en el alquiler por habitaciones.

¿Qué ventajas presenta el alquiler por habitaciones respecto al alquiler tradicional? O dicho de otra forma ¿Cómo convencerías a alguien que alquile en tradicional se pasase al alquiler por habitaciones?

Carlos IEH. Para el propietario, el alquiler de habitaciones es mucho más rentable que el tradicional (casi el triple), si se hace correctamente. Igualmente, si se saben seleccionar adecuadamente los inquilinos, también tiene menos riesgo que el alquiler tradicional, ya que la legislación aplicable es el Código Civil en vez de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La primera es mucho más flexible y deja más libertad contractual, pero la segunda es todo lo contrario, llegando a ser realmente hostil para el propietario.  Además, ante cualquier problema de impago, los inquilinos tienden a irse sin problemas de una habitación, pues no se sienten lo suficientemente cómodos compartiendo piso con personas desconocidas como para okupar el inmueble. Sin embargo, en un piso entero, la gente problemática se queda sin pagar y se atrinchera en el inmueble, pues se siente más cómoda al no tener que compartirlo con nadie más. La ventaja del alquiler de habitaciones para los inquilinos es un precio mucho más bajo, una accesibilidad mucho más sencilla que en el alquiler completo (no se piden tantos requisitos, como por ejemplo trabajo fijo) y la flexibilidad de poder irte cuando quieras sin perder la fianza. 

Paqui Mancilla. Para mí, la principal ventaja del alquiler de habitaciones es una rentabilidad notablemente mayor, unos ingresos netos mensuales bastante más elevados, y el bajo riesgo de impago. Todo ello permite que la soñada libertad financiera pueda llegar antes.

Como inconvenientes señalaría que requiere un poquito más de trabajo que el alquiler tradicional, pero no es mucho y vale la pena.

Sam Garrido. Te podría escribir un libro entero, de tanto que me apasiona el tema, y de tan claro que lo veo jejeje!

Es un modelo que está en plena expansión y justo ahora es cuando hay que posicionarse.

La principal ventaja está claro que es los mayores ingresos que genera el alquiler por habitaciones frente al alquiler tradicional. Al alquilar una vivienda por habitaciones se puede fácilmente aumentar el alquiler en un 50% o incluso en un 100% en ciertos casos.

Alquilar por habitaciones es además una estrategia más segura: cuando alquilas en alquiler tradicional tienes un sólo inquilino ,que si te sale rana, malo… si por ejemplo deja de pagar, te quedas sin ingresos de la noche a la mañana. Alquilando por habitaciones tienes varios inquilinos, y si uno de ellos no paga, sigues recibiendo el alquiler de los demás. Aproximadamente 1,5 ó 2 habitaciones son suficientes para cubrir todos los gastos (hipoteca y todo lo demás). El resto de habitaciones representa el cashflow neto para tí.

Es más seguro por otro motivo: cuando tienes un inquilino, o una familia, cobras una fianza. Si tu inquilino se marcha al cabo de 5 años (no te quiero ni contar si hay niños en la casa!!), te puedes imaginar en qué estado puedes encontrarte el piso… quizá con el importe de la fianza no sea suficiente para cubrir reparaciones. Cuando tienes varios inquilinos, tienes varias fianzas, por lo que el importe se multiplica por el número de habitaciones.

Es cierto que hay mayor rotación en el alquiler de habitaciones, eso es verdad. Pero también puede ser una oportunidad para controlar más cómo está la vivienda, y aprovechar para hacer alguna reparación menor antes de que la cosa se vuelva más seria. Creo que la conservación de la vivienda es mejor cuando alquilas por habitaciones.

El contrato de alquiler me parece además mucho más flexible, puedes jugar con la duración, las cláusulas…

Aparte de que me llena personalmente poder ofrecer a mis inquilinos un alojamiento de calidad y me motiva saber que, con mi propuesta, estoy contribuyendo a mejorar la situación del alquiler precario, aportando valor y creando habitaciones dignas en viviendas confortables.

¿Cual es para tí la tipología del piso ideal para alquilar por habitaciones? Ubicación, tamaño, estado.

Carlos IEH. Yo me baso únicamente en los números. Tengo una forma de hacer las cuentas que me dice claramente cuándo un piso vale para este negocio y cuándo no. En la inmensa mayoría de los casos, las cuentas salen muy bien con pisos de 3 habitaciones, salón independiente, sin ascensor y antigüedad de más de 40 años. Suelen estar ubicados en zonas con mucha demanda de alquiler barato, como barrios obreros, centros de las ciudades y cerca de grandes centros de trabajo o universidades. Obviamente, habría que evitar las “zonas de guerra”, lugares muy concretos en los cuales ni siquiera entran los repartidores. 

Paqui Mancilla. Pisos a partir de tres habitaciones (exteriores y luminosas) y con ascensor. El piso debe estar en buen estado, pero no es necesario que sea nuevo ni que esté acabado de reformar. Es posible mejorar mucho el aspecto realizando
intervenciones económicas de “relooking” que no implican obras (pintar azulejos, cambiar solo los muebles de la cocina, etc).

Para mí, lo ideal son poblaciones a partir de 100.000 habitantes (o muy cercanas a otros núcleos con estos niveles de población), muy bien comunicadas (por transporte
público y autopista), en una zona con movimiento y proyección económica.

Básicamente el objetivo es que haya flujo de gente joven que se desplace a estas zonas a trabajar o a estudiar.

Sam Garrido. La base es encontrar una vivienda en la que puedas aportar valor. Una vivienda que hay que reformar, y en la que se puede sacar una habitación más. Y no me refiero necesariamente a quitar el salón y convertirlo en habitación.

Hablo de aportar valor, y no de quitar valor. Hay que ser creativos. No se debe caer en la estrategia del low cost.

Todas mis viviendas tienen una habitación más, y todas tienen también salón (más o menos grande).

Otra cosa importante es que cuando me refiero a Piso Compartido Premium tampoco estoy hablando de una vivienda en el barrio más pijo de la ciudad, porque allí probablemente va a ser muy complicado comprar barato. Y ya sabemos que el dinero se gana con la compra…

Me gustan las viviendas en zona A’ (si en una ciudad hay zonas ABC, donde A es el mejor barrio), en una ciudad mediana.

El tamaño va a depender del presupuesto de cada uno, y de la demanda que existe en la ciudad, pero básicamente serían unos 65-70m2 para 3 habitaciones, y unos 85-90m2 para 4 habitaciones. Si hablamos de 4 habitaciones, idealmente 2 baños, o 1 baño y un aseo.

¿Y el inquilino ideal? ¿Aceptas parejas o sólo mujeres? ¿Te enfocas en buenos perfiles económicos?  estudiantes, trabajadores, gente joven, adulta?

Carlos IEH. En mi caso, el inquilino ideal es una persona que busca tranquilidad (no quiere compartir piso para socializar) y que no vive al día en el plano económico. Para asegurarme de que mis inquilinos son personas que buscan tranquilidad, mis pisos no tienen salón (lo convierto en una habitación más). Acepto parejas porque es muy rentable y generalmente mejoran la convivencia en el piso (a pesar de lo que algunas personas nuevas en el negocio puedan pensar).  Respecto a la edad o el sexo, no selecciono por ese motivo. Tampoco busco estudiantes y/o trabajadores específicamente, pero mis inquilinos suelen ser trabajadores porque los estudiantes son más fiesteros y ellos mismos prefieren estar en un piso en el que sí haya salón y por lo tanto se pueda socializar más. También filtro a ciertos grupos culturales que porcentualmente son problemáticos. Y, muy importante, también filtro por algunas cuestiones que objetivamente observo cuando visitan el piso por primera vez. 

Paqui Mancilla. La clave de este negocio está en la selección de los inquilinos. Una buena selección garantiza que todo vaya como la seda: la puntualidad en los pagos, la conservación del piso, la convivencia entre ellos y con la comunidad de vecinos.

Otro punto muy importante es no mezclar perfiles: por ejemplo, si se trata de un piso de estudiantes, que todos sean estudiantes. Si son trabajadores, que todos sean trabajadores. Así sus horarios, sus intereses y sus ritmos tienden a acompasarse y la convivencia es más fácil.

Recomiendo no mezclar habitaciones individuales con habitaciones para parejas en un mismo piso. En un piso con una habitación de pareja y tres habitaciones individuales, se genera un desequilibrio de fuerzas, y tienden a producirse problemas de convivencia. En cuanto al género, por mi parte es indiferente: permito que las personas que viven en el piso sean quienes lo elijan.

Me enfoco siempre buenos perfiles con capacidad adquisitiva que valoran la calidad del inmueble, los compañeros y el equipamiento por encima del precio.

Sam Garrido. El inquilino perfecto es aquel que quiere vivir en tu casa y que está contento de pagar su alquiler cada mes.

Yo filtro muchísimo en la selección porque es la única manera de no tener problemas después.

No acepto a parejas ni a menores.

Hombres o mujeres, me da igual. De hecho, es condición que los inquilinos estén de acuerdo en compartir tanto con chicos como con chicas.

Lo que sí es importante para mí es la edad. Busco inquilinos que sean más o menos de la misma edad, porque creo que favorece la convivencia. Estudiantes o trabajadores, da igual. Lo ideal es una mezcla, pero no es un criterio principal para mí.

Por supuesto, el perfil económico es super importante para minimizar los riesgos.

Y el feeling es tanto o más importante como todo lo demás.

Uno de los handicaps que mucha gente ve en el alquiler de habitaciones es que no se puede contratar seguro de impagos. ¿Cómo afrontas este inconveniente? ¿Has tenido alguna experiencia de impago y cómo la has gestionado?

Entre el 2022 y 2023 han empezado a aparecer soluciones para cubrir el impago de las rentas en la modalidad de alquiler por habitaciones. La opción que yo recomiendo si estás interesado en este producto es Seag.

Carlos IEH. No hay seguros de impago para habitaciones porque no son rentables para las compañías de seguros, y porque el encarecimiento subsiguiente de la habitación provocaría que tuviera mucha menos demanda y fuera menos competitiva. La persona que suele buscar habitación es porque quiere vivir barato, por lo tanto es muy importante el precio en este negocio.

El inconveniente de no contar con seguro de impago se subsana filtrando con mucho mas cuidado a los inquilinos. Y no se trata de pedirles muchos requisitos económicos, pues entonces nunca alquilarías una habitación, ya que recordemos que las personas que alquilan habitaciones son personas que no están muy bien económicamente. En mi caso he desarrollado a lo largo de los años en este negocio un método detallado y creo que bastante bueno para seleccionar inquilinos, pero sólo lo comparto con las pocas personas a las que acepto asesorar.

Con mi método de selección, no he tenido nunca ningún problema tan grave como para ir a juicio. Todos los problemas siempre se han resuelto satisfactoriamente, aplicando mucha mano izquierda y cuidado. Y los problemas más graves los tuve cuando aún no había terminado de refinar mi método de selección.

Paqui Mancilla. Para mí no es un tema relevante. La clave es elegir muy bien a los inquilinos y hacer todo lo posible para que haya una buena convivencia entre ellos. Esto permite generar una “presión positiva de grupo” que redirige los comportamientos indeseados, entre ellos el impago.

Nunca he tenido un problema de impago, ni tampoco ninguna de las personas que conozco que alquilan habitaciones me han explicado que lo hayan tenido.  

Sam Garrido. La selección de los inquilinos es VITAL para el éxito de la inversión. Por eso a mí me gusta implicarme personalmente y seleccionar a quién va a vivir en mi casa.

Automáticamente, cuando propones un bien de calidad, atraes a inquilinos de calidad. Por eso el primer consejo para evitar impagos sería proponer una vivienda impecable, para atraer a los mejores inquilinos, y poder elegir.

Para elegir, aconsejo verificar muy bien los papeles que te aportan. Hablar con los padres, si se trata de un estudiante.

Y a parte de eso, me fijo muchísimo en cómo se comporta el candidato durante todo el proceso de selección. Si contesta a los mensajes y cómo, si es reactivo para enviar los papeles, si colabora…

Ya hemos dicho que el mejor inquilino es aquel que quiere vivir en tu casa😉. Y eso se nota.

Hay gente que dice estar súper interesada en la habitación, le encanta, la quiere reservar ya… o gente que te dice que tiene un super trabajo con un super sueldo…pero luego les tienes que pedir los papeles 3 veces … déjalo!

De momento no he tenido ningún problema de impago. Es cierto que filtro mucho, y he rechazado buenos perfiles porque no he tenido un buen feeling, y no me arrepiento. La verdad es que siempre he tenido suficiente demanda como para poder rechazar.

Otro handicap es la rotación en las habitaciones. ¿Algún consejo?

Carlos IEH. En mi caso, la rotación media es unos 9 meses. Obviamente el alquiler por habitaciones no es tan pasivo como un alquiler tradicional de una vivienda completa, pero sigue siendo aún así un negocio tremendamente pasivo. En mi caso, el tiempo dedicado de media es 1 hora por habitación al mes. Es un ratio al que he llegado después de 10 años de práctica y después de sistematizar y objetivizar mi método todo lo posible.

Óscar Osuna. Haciendo unos cálculos aproximados. 1 hora al mes por cada habitación y si tienes pongamos 100 habitaciones. Son más 3 horas al día incluyendo fines de semana!!

Carlos IEH. Eso es.

Paqui Mancilla. Las personas dejan las habitaciones o bien cuando finaliza su necesidad de compartir piso (mejoran sus ingresos, encuentran pareja o vuelven a casa), o bien porque encuentran una habitación mejor. En el primer caso no podemos hacer nada, porque cada persona debe seguir su propio camino. Sin embargo, está en nuestra mano minimizar el segundo: debemos ofrecer tanto valor como sea posible en nuestras habitaciones, cuidando el piso, el equipamiento, la decoración, la selección de los inquilinos y cobrando un precio acorde al valor que proporcionamos. Si cobramos un precio superior al valor que ofrecemos, los inquilinos se marcharán rápidamente y la rotación será muy alta.

Sam Garrido. Lo primero, para evitar la rotación, no acepto a inquilinos que vienen con intención de quedarse unos pocos meses. Yo busco estabilidad en la vivienda, y es lo que “vendo” a mis inquilinos. Ellos también buscan que haya el mínimo de movimientos.
Luego, es cierto que hay algunos que se quedan años y he tenido alguno que se ha ido a los tres meses por circunstancias …

Cuando un inquilino me avisa de que se quiere ir, tengo todo un sistema para reemplazarle cuanto antes. La mayoría de las acciones están automatizadas, y otras están delegadas.

Yo vivo en París, pero obviamente no invierto en París. Mis inversiones en Francia están a 1,5 horas o 2 horas de mi casa. Y mis otras inversiones están en España. Cuando hablaba antes de implicarse en la selección de los inquilinos no me refería a ir personalmente a enseñar la vivienda a las 10 ó 20 personas que pueden estar interesadas…

Muchísimas cosas se pueden hacer a distancia, y otras muchas puedes no hacerlas tú.

Por otra parte, la rotación la puedes ver como una faena o como una oportunidad, como he comentado antes, para darle una vuelta a la vivienda, comprobar que todo va bien, etc…

Es costumbre en el alquiler de habitaciones convertir el salón en una habitación adicional. ¿Eres de los que usan esta fórmula en tus inversiones? ¿Qué ventajas/inconvenientes le ves?

Carlos IEH. Efectivamente. De hecho creo que fui yo el que popularizó ese método hace años. La ventaja es que, además de multiplicar la rentabilidad de la inversión (pues tienes una habitación más, y encima bastante grande para que pueda servir incluso para parejas), sirve para filtrar inquilinos “fiesteros”, que suelen ser problemáticos en muchos motivos. Alguien al que le gusta la fiesta nunca aceptará vivir en un piso en el que no hay salón. También tiene otras pequeñas ventajas que serían tediosas de comentar por aquí. 

Paqui Mancilla. No utilizo esta fórmula en mis pisos. Prefiero ofrecer un servicio y unas habitaciones de mucha calidad, y cobrar un precio más elevado porque estoy aportando más valor.

Para mi es básico que las personas que comparten los pisos se sientan bien en el grupo. Me gustaría se capaz de transformar para ellos la experiencia de compartir piso en una experiencia enriquecedora a nivel personal y profesional. Que esa etapa de sus vidas sea un recuerdo agradable. No puedo conseguirlo si les privo de espacios comunes donde relacionarse y compartir experiencias.

Sam Garrido. Vamos a ver, yo soy inversora rentable, y mi prioridad cuando compro una vivienda es asegurarme que podré recaudar ingresos interesantes desde el primer momento. Por supuesto, crear una habitación más es una excelente manera de aumentar la rentabilidad, y me parece prácticamente indispensable hacerlo.

Sin embargo, hay otras maneras de crear una habitación más, sin tener que prescindir del salón. En mi modelo Piso Compartido Premium, más que una habitación, lo que propongo al inquilino es una vivienda completa, moderna y confortable. Para mí es indispensable que haya un espacio de convivencia, que idealmente es el salón, pero podría ser también la cocina si se presta a ello.

Por eso cuando hablo de aportar valor, no me refiero únicamente a los inquilinos, sino también a mi patrimonio. Una vivienda de 70 m2 bien distribuida con tres habitaciones, tiene más valor que la misma vivienda con sólo dos y muchos metros perdidos. Cuando compras para alquilar tienes que tener en mente que en realidad compras para vender. Y el día que quieras vender, tener la certeza de que tu patrimonio se habrá revalorizado.

Para crear una habitación más sin prescindir del salón hay que ser un poco creativo y buscar este tipo de viviendas específicamente.

Nosotros no alquilamos entradas, ni pasillos, ni cocinas… nosotros alquilamos habitaciones.

A partir de ahí, con los ojos (y la mente) bien abiertos, vamos a buscar dónde están las oportunidades. ¿Dónde podría yo en esta vivienda sacar una habitación más? Por supuesto, no todas las viviendas tienen una habitación más, ahí está la dificultad.

Te doy algunas pistas: una cocina americana está muy de moda y es muy valorada por los inquilinos. Si la vivienda tiene un gran salón y una gran cocina, ahí hay probablemente manera de sacar una habitación más.Otro ejemplo: los pisos que tienen un gran hall de entrada con un largo pasillo lleno de armarios… probablemente hay manera de sacar una habitación más en esos metros. Y otro ejemplo más: las viviendas con salon-comedor alargado y dos ventanas.. son excelentes y facilísimas de transformar!

Una carencia de este mercado es la escasa oferta de empresas que realicen una gestión integral en el alquiler de habitaciones y pone a este tipo de alquiler el clara desventaja frente al tradicional para aquellos inversores que no les gusta la gestión. Además, las pocas empresas que he visto cobran más de un 12% de la renta. ¿Has contabilizado cuanto tiempo dedicas a gestionar incidencias? ¿Hay un nicho de mercado en este tipo de empresas? ¿Salen las cuentas contratarlas con esas comisiones?

Carlos IEH. Efectivamente, no hay empresas serias que hagan la gestión de habitaciones. Las pocas empresas que hay son advenedizas que no han hecho bien las cuentas de rentabilidad, y en cuanto se dan cuenta de que el negocio no es rentable, cierran. Para ser rentable gestionando habitaciones de terceros, hay que cobrar al menos el 20% de los ingresos brutos (no netos), lo cual encarece mucho los costes para el propietario del inmueble. Los encarece tanto que la rentabilidad final se aproximaría mucho a la de un piso de alquiler tradicional, por lo que ya no merecería la pena al propietario alquilar por habitaciones.

Como comenté, hago algunas gestiones para terceros, cobrándolas al 20% de los ingresos brutos. Son propietarios que, aunque la rentabilidad (después de aplicar el
coste de gestión) sea la misma que en pisos enteros, prefieren tener también una cartera de habitaciones para diversificar.

Paqui Mancilla. Todo depende de las necesidades y/o las preferencias del propietario.

Una persona que quiera conseguir la máxima rentabilidad puede gestionar de forma fácil sus inmuebles. Si tu piso está en buenas condiciones y has seleccionado bien a los inquilinos, prácticamente no requiere dedicación.

Si ya dispones de muchos pisos, y un nivel de renta elevado, es un buen momento para dejar la gestión en manos de alguien especializado a cambio de esa comisión. Para mí es importante seleccionar a una persona/empresa que realice una buena selección, éste es el aspecto que requiere más tiempo, pero es clave hacerlo bien para ahorrar tiempo más adelante.

Sam Garrido. El tema de la gestión es algo que asusta, y de manera general, lo que asusta suelo ser lo desconocido.

Creo que hay necesidad actualmente en el mercado de proponer dos tipos de soluciones: un servicio de gestión integral (como puede existir para el alquiler vacacional), y un servicio de formación a los propietarios que quieran aprender a automatizar, y no delegar completamente.

El tema del Alquiler Automatizado es precisamente uno de los pilares de mi programa InmoRenta PCP.

Desde mi manera de ver la inversión inmobiliaria, un inversor es un empresario que gestiona su vivienda como gestionaría su empresa. De una manera profesional y con un espíritu emprendedor.

Por eso, cuando se toma la decisión de invertir en una vivienda de alquiler con espíritu emprendedor, el objetivo principal debería ser ganar en libertad. Si con una o dos viviendas te creas otro trabajo aparte del que ya tienes, va a ser complicado escalar y seguir invirtiendo, porque en un momento dado, físicamente, no das para más.

Para evitar dedicar todo su tiempo en la gestión de los inquilinos, se debe poner en práctica un sistema que permita automatizar todo lo que se pueda. Y delegar ciertas tareas específicas a personas concretas. Es mucho más rentable que delegar completamente pagando esas comisiones altas que comentas.

Los inversores emprendedores sólo deberíamos dedicarnos a aquello que tiene un fuerte valor añadido y que es indispensable que sea hecho por nosotros. En mi caso, en un mes normal la gestión me lleva unos minutos. Cuando hay rotaciones la implicación es mayor porque para mí es algo importante y soy yo personalmente quien filtra a los candidatos.

Es muy raro que me desplace yo a las viviendas, todo esto se puede hacer a distancia.

Por ejemplo, a principios del invierno me comentaron mis inquilinos que no funcionaba la caldera. Si el piso hubiera estado cerca de mi casa, podría haber ido a mirar y comprobar que, efectivamente, no funciona. Pero yo no sé arreglar calderas. ¿Qué valor añadido hay en que yo personalmente me desplace a hacer la comprobación? Pues ninguno. Lo más eficaz es llamar directamente al técnico de mantenimiento y que se desplace él, puesto que él es la persona competente para solucionar este problema. Y así pasa con todo.

Cuando has comprendido que la automatización y la delegación es la clave, entonces puedes muy fácilmente gestionar varias viviendas a la vez. Tuyas, o de otros.

Y por supuesto puede ser interesantísimo proponer un servicio para ayudar a los propietarios que busquen una delegación al 100%. Estoy de acuerdo que hay un nicho en esta materia. Y más que nada, una necesidad por cubrir.

Conclusiones.

Ya con esta primera parte de la entrevista tienes muchos buenos consejos sobre la inversión en alquiler por habitaciones.  Desde la tipología de inmuebles para poner en rentabilidad a como se enfrentan estos tres expertos a los problemas más comunes de este tipo de alquiler.

En la segunda parte entraremos en números reales de operaciones, hablaremos de la LAU (ley de arrendamientos urbanos) vs CC (código civil) en el alquiler por habitaciones y trataremos la deducción del 60% en la vivienda habitual cuando se alquila habitaciones.

Pincha aquí para continuar con la segunda parte.

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