Dónde ahorrar en una reforma para mejorar la rentabilidad

Como cualquier inversión inmobiliaria, el momento de la reforma puede ser un antes y un después en tu estrategia. La correcta ejecución de la misma y las decisiones que tomes pueden catapultar tu rentabilidad o hundirla por los suelos. Como apasionado del mundo de las reformas y expropietario de mi propia empresa de construcción, os voy a contar directo y al grano dónde ahorrar en una reforma desde el otro lado donde como es obvio, pocos hablan.

El mundo de la reforma es una amalgama de perfiles muy profesionales, pseudoprofesionales, poco profesionales y piratas. Dependiendo por donde te muevas , lo que busques y el dinero que te quitas gastar, habrás dado con unos o con otros en menor o mayor proporción.

Supongo que tú que estás leyendo esto, sabrás de que hablo y no hace falta ahondar en el tema.

De aquí en adelante, todo lo que vas a leer está enfocado para inversores que buscan mejorar la rentabilidad de sus inversiones inmobiliarias. Si eres un particular que desea saber cuánto cuesta una reforma integral para vivir con tu familia, puedes mirar este post.

En qué puntos de una reforma podemos ahorrar

¿Empresa o cuadrilla?

Si no tienes experiencia en obras, te recomiendo tener bien cerca un encargado con una cuadrilla de profesionales que puedan dar cobertura a todos los gremios ya sea de forma interna o subcontratada. Vas a ahorrar pasta respecto a una empresa con mayor estructura (entorno a un 5-10% del presupuesto) y te vas a quitar dolores de cabeza tanto para coordinar los gremios como para coordinar garantías (y la vas a necesitar prácticamente seguro si compras varias viviendas).

Si te ves con la suficiente solvencia técnica para contratar cada uno de los gremios por tu parte (carpinterios, albañiles, montadores, fontaneros,etc…) es una opción recomendable para ahorrar un buen dinero (10-15% fácilmente respecto a cuadrilla y un 15-20% respecto a una empresa). Vas a poder conseguir mejores precios y vas a estar seguro de que cada profesional se encarga del gremio en el que está especializado, pero si no has hecho obras nunca o no las has vivido de cerca, no te lo recomiendo para nada.

Ni todo el ahorro del mundo te va a compensar coordinar los trabajos ni la correcta ejecución de los mismos. Si te decides a hacerlo, paga por metro cuadrado o partida ejecutada, jamás pagues por jornal diario.

En qué partidas ahorrar

Demoliciones

Si tienes tiempo y una forma física media-aceptable, esta partida puedes hacerla tú. Si tienes dudas sobre si un muro es de carga, aquí te dejo una entrada en mi blog donde explico como diferenciarlas de un tabique normal.

Puedes hacer las demoliciones de tabiquería, alicatado, techos, soleras y levantados de carpintería interior (el de las ventanas no te recomiendo hacerlo a menos que sean ventanas interiores).

Con esto vas a poder ahorrar entre 1.000-2.000 euros dependiendo de la vivienda y si retiras tu los escombros o decides poner un contenedor en la vía pública. Te recomiendo lo primero.

Materiales (azulejos, tarimas,etc…)

Si el acabado no es prioritario para ti, puedes comprar restos de outlet o de grandes almacenes de bricolaje. Tienen azulejos de hasta 10 €/m2 que te pueden servir. El problema es que los azulejos suelen ser de marcas o gamas con grandes tolerancias dimensionales en los cortes de los mismos, por lo que cuando alicatas un baño o cocina, te coinciden más o menos las 4-5 primeras juntas.

En cambio si el baño es alto, llegas a la parte superior con diferencias de hasta 0,5 cm. Es una chapuza pero para ojos que no sean finos, se ve bonito. Tú decides.

En cuanto a tarimas, queda a tu elección. Las vinílicas son hidrófugas y te permiten montarlas en cocina y baño. Quedan genial pero son más caras. A cambio te quitas el posible mal uso por parte de tus inquilinos si pones una laminada hidrófuga. Apenas hay diferencia de precio de material (15-18 €/m2 de laminada frente a 22-25 €/m2 de vinílica), por lo que si el piso no es muy grande (menos de 70 m2 útiles), yo pondría vinílica.

Lea también: Pasos a seguir para reformar una vivienda para inversión

Armarios empotrados

Los armarios empotrados son caros, y si quieres hacer uno en cada habitación puedes meterte fácilmente en 3000 € sólo de esta partida. Si vas a comprar para alquilar, pon armarios de cualquier tienda de muebles. Si es para flipping, quizá te merezca la pena para hacer más atractivo tu producto. Los de melamina son lo más baratos y en cuanto a las puertas correderas, son más caras que las puertas abatibles. El mundo de los armarios es muy amplio, al menos esto te puede servir de orientación.

Encimeras de cocina

No te compliques y evita las cerámicas. Puedes ponerlas de madera natural o laminadas. Las tienes desde 70 €/metro lineal. Piensa que no solamente ahorras en la instalación sino también en el mantenimiento. Las encimeras de Silestone, porcelánicas, etc… requieren sus cuidados y si compras para alquilar es un dolor de cabeza menos. Yo lo tendría claro.

Puerta de entrada

Si quieres dotar de un toque más moderno a la vivienda sin cambiar la puerta, puedes poner un panel a juego con el resto de puertas interiores. Se pega directamente sobre el interior de la puerta y quedan bien. Valen unos 180-200 € instalados y cambiar una puerta existente por una blindada como unos 700 €.

Si la puerta existente es de muy mala calidad y no asegura un buen cierre, cámbiala. No te lo pienses.

Ahorrar en puertas interiores (correderas incluidas)

Sí y no. Se puede ahorrar pero el ahorro es poco. Solo en el material porque la mano de obra es la misma. Las puertas interiores macizas son más caras que las huecas. Pero apenas hay 70-80 € de diferencia por cada una. Si vas a poner en tu vivienda 8 puertas, es un ahorro considerable, pero si solo pones 1 o 2, quizá no te merezca la pena. El toque y las sensaciones son muy diferentes.

Las puertas correderas quedan genial, pero son caras de poner y limitan el paso de instalaciones (sobre todo en baños pequeños). La diferencia de una puerta corredera respecto a una normal maciza puede ser de unos 500 € por unidad.

Recomendamos: Conoce los problemas de las humedades en un inmueble

Donde no ahorrar en una reforma

Instalaciones de fontanería, gas y electricidad

Parece de cajón, pero mucha gente se lo plantea. Si haces una reforma integral invierte en lo que no se ve y que no puedes cambiar fácilmente. Esto es una buena instalación de tuberías (elige multicapa si puedes), gas y electricidad bien distribuida. En esta última partida, puedes ahorrar en los mecanismos. Buscando algo económico de calidad, puedes poner Simon 27 o Schneider Asfora (estos últimos son algo más elegantes y el precio es similar, dan buen resultado).

Adhesivos

Estate atento de los adhesivos de montaje y siliconas que usa tu profesional. Te recomiendo que uses los mejores que puedas encontrar (Pattex, Quilosa,etc…). y adecuados a cada superficie (plato de ducha, ventanas, etc…). Muchos reformistas van al más barato y acaban comprando adhesivos, masillas y siliconas que acaban amarilleando o rajándose con el tiempo. Además de quedar mal, te pueden dar problemas sobre todo de humedad (plato de ducha y mampara). Haz que te muestre los botes que ha usado o intenta estar presente cuando lo hagan.

Ventanas

Si vas a cambiar ventanas, elige PVC o Aluminio que no sean correderas. Las oscilobatientes suelen ser la mejor opción por versatilidad, aislamiento y precio.

Las correderas no aislan tanto y la suciedad acaba dando lugar a ruidos en los rieles y posibles malos cierres. Si vives en una zona fría (menos de 10-12 grados en invierno), olvídate de la serie Europea y pon Rotura de Puente Térmico. Tus inquilinos te lo agradecerán y tu saldrás ganando.

Conclusiones finales sobre donde ahorrar en una reforma

En general aplica el sentido común y no te dejes llevar por los números del excel. Todos suelen contar con un presupuesto para reforma estricto basado en la rentabilidad esperada de la inversión, pero ten claro que en algunas partidas importantes te va a tocar rascarte el bolsillo en aras de un futuro más tranquilo, que te permita ganar en tranquilidad y donde los inquilinos estén más cómodos.

Esto es todo, si tienes alguna sugerencia o cuestión, no dudes en ponerla en los comentarios. Espero haber ayudado a los que tengáis dudas de cómo ahorrar en una reforma en busca de una mejor rentabilidad.